欺上瞒下！龙岩城市中心花园业委会强推物业重选有猫腻

问道者 杜一用

龙岩城市中心花园现任业委会为何如此卖力强行推动另聘物业，透过提前签订的《城市中心花园外围停车场管理合同》，可以看出端倪。

01

停车场有违行规的收益分成

7月4日，龙岩城市中心花园公布新物业管理的中标候选人。果如个别业主5月29日所料，福建城市花园物业服务有限公司（下简称“城市花园物业”）最后胜出。

根据城市中心花园业委会公示的中标结果，此次共有三家意向物业公司参与竞标，但令人讶异，参与投标的结果，三家企业投标报价均为7258403.16元/3年，三家企业报价的一致性甚至精准到了小数点后面的两位数。

此次的令人费解早有伏笔。

龙岩城市中心花园现任业委会先斩后奏，先于2020年8月24日与龙岩深博智能科技发展有限公司（下简称“深博智能科技”）签订小区外围停车场物业管理合同，今年2月13日，未经小区业主代表大会表决同意，启动小区外围收费停车场建设，并交由深博智能科技运营管理。

深博智能科技为停车场开设专用电表时，留在电表箱外面的信息显示，经办人是一位钟姓人士。爱企查显示的工商资料进一步表明，这位钟姓人士是此次中标物业城市花园物业的高管。

此间透露出来的信息显示，此次中标的城市花园物业与深博智能科技或是同一个实际控制人。

还需要特别指出的是，深博智能科技受托运营管理小区外围停车场可不是通过公开招标。龙岩城市中心花园业主提供的一份《城市中心花园外围停车场管理合同》证实，小区现任业委会与深博智能科技签订物业管理合同时，还没有小区外围停车场的存在，一年多后，小区外围停车场才启动建设并投入运营的。

《城市中心花园外围停车场管理合同》体现出来的一些信息同样令人费解，主要体现在两点：一是合同期限5年，自2020年9月1日至2025年8月31日止；二是经营停车场产生的收入由甲、乙双方按4：6分成，即业主拿小头，大头归深博智能科技所有。

而按照物业管理行业约定俗成的游戏规则，停车场经营收入一般实行7：3分成，业主拿大头。在这份管理合同中，小区业主只分到了4成的收入。此外，龙岩城市中心花园的业委会每三年换届，现任业委会签订的合同周期超过了任期权限。

龙岩城市中心花园可不小，整个小区有2000多户，一年物业管理收入有200多万元。就外围停车场启动运营的2月21日到4月31日期间，小区业主仅分到4成收入就进账2.73万元。显然，小区物业管理收入是一笔可以让很多人心生膨胀的不菲财富。

这些综合因素叠加，业主们很难不浮想联翩：现任业委会强行推进物业换届难道真的没有利益悠关在作崇吗？

02

现任业委会陷入两起诉讼

龙岩城市中心花园现任业委会于2019年8月由小区业主大会选举产生，将近一年后，现任业委会便与深博智能科技签订了小区外围停车场的管理合同。现在，管理龙岩城市中心花园和小区外围停车场的分属两家物业，管理城市中心花园的是来自厦门的一家物业（下简称“厦门物业”）。

2016年11月，厦门物业通过《闽西日报》获悉龙岩城市中心花园选聘物业的消息后，报名参与了竞标并成功中标。随后，与城市中心花园前一届业委会签订了物业管理合同。

城市中心花园现任业委会更换小区物业的想法从业委会成功换届的三个月后便开始了。2019年11月，现任业委会发起召开业主大会，推动重新选聘物业。不过，这场选聘决定最后变成一场闹剧，有业主指称此次业主大会决定存在表决程序问题，于是把现任业委会告上法庭。龙岩新罗法院最终裁定，这场选聘表决程序不合法，存在“投票造假”行为。

按照城市中心花园业委会章程，每届业委会任期与物业管理合同周期保持一致，都是三年。现任业委会将于今年8月任期届满，任期届满前三个月必须负责召集完成业委会的换届工作。然而，节骨眼上，现任业委会的心思似乎并不在于如何实现新老业委会的顺利交棒，今年5月12日，现任业委会再度发起召开新一轮业主大会，直接对“解聘现有物业公司”提议进行投票表决。

龙岩城市中心花园与厦门物业签订的合同显示，合同有效期限为“自2017年1月1日起至甲方按合法程序重新选聘新物业服务企业实施管理时止”。鉴于现任业委会直接发起对“解聘现有物业公司”进行投票表决违反合同约定，并怀疑重新选聘同样存在“投票造假”可能，厦门物业向法院提起诉讼，要求撤销业主大会决定。

实际上，今年2月，现任业委会刚又一次成为被告。龙岩城市中心花园一位洪姓业主以未经业主表决同意，侵害了小区广大业主权益为由，要求法院撤销现任业委会员设置停车场和委托第三方管理的决定。

洪姓业主代表的并非只是个人态度。在今年6月25日一封致龙岩城市中心花园现任业委会的《关于要求立即停止城市中心花园及中发荣誉小区物业服务项目招标的告知函》中，签名并按下手印的业主可不只洪姓一个人。

眼下，小区洪姓业主诉现任业委会要求法院撤销设置停车场和委托第三方管理的决定一案，已于4月18日在龙岩新罗法院开庭审理。厦门物业诉现任业委会要求撤销业主大会决定一案，则于6月2日立案。

03

重新选聘流程中存在的疑点

发生在龙岩城市中心花园的物业管理纠纷，只是国内司空见惯的小区业委会与物业管理机构之间矛盾的一个缩影，这个小区物业管理纠纷之所以备受关注，在于现任业委会发起业主大会对更换物业进行表决时，惊动了辖区从居委会、街道办到区政府三级政府部门的关注，区领导甚至为此专门接待了厦门物业管理人员的上访。

不难理解，龙岩新罗区各级政府部门介入其中的出发点，致力于维护社会和谐稳定，同时都希望能尽快息事宁人，为企业创造一个公平的营商环境。

但从龙岩城市中心花园物业管理纠纷中已曝露出来的信息来看，现任业委会或许存在着“欺上瞒下”的可能。

现任业委会先是未经业主大会表决同意，擅自引入第三方签订小区外围停车场管理合同，随后按照合同约定推进设置停车场，并达成有悖于行规且不利于小区业主的营收分成条款。对此，现任业委会多年坚持不懈强力推进更换物业的动机就应该受到质疑。

其次，外围停车场的受托机构与城市中心花园新中标物业管理机构在某些信息的殊途同归，很难让业主不产生怀疑：现任业委会服务小区业主的动机真的没有掺杂利益分配因素在里面？

有过“投票造假”前科的现任业委会，在此次推动业主大会表决通过解聘现有物业并选聘新物业程序上，是否存在又一次“投票造假”的可能，同样有理由受到来自业主及现任物业管理机构的质疑：

首先，现任业委会启动本次业主大会存在程序违法。整个启动流程只能体现业委会“持印章”人员的意志，即仅有业委会盖章，完全无法体现业委会整体、业主代表以及全体业主的意志。

其次，业委会将应当依法由业主大会选聘（确定）物业服务企业的表决权限，概括授权给业委会，存在表决事项违法。无限授权业委会任意确定物业服务企业的权利，与物业服务企业应当由业主大会确定的立法要求不符。

第三，业主大会表决、验票程序存在严重违法。业主大会表决时限仅有2天，超出时限部分无效。此次业主大会表决前两天，监控视频显示投票数仅为216票，不符合关于业主大会参会人数比例的规定；投票人员身份也存疑。此次投票非业主本人投票或一人数投的情形多达数十票，投票过程中存在未提供委托手续、未核实投票人身份、未合理封存票箱等情形；在开箱验票程序上，进行验票、统票人员有四组，但参与监督的公证员仅有1名，无法确保表决票与唱票、录入信息一致。

现在，龙岩城市中心花园小区业主诉现任业委会和厦门物业诉现任业委会的两场官司均已进入司法程序。依据我国《宪法》、《民法》和《行法》有关规定，民事诉讼遵循法律、司法优先原则，一旦进入法律诉讼，行政机关、社会组织都必须遵循法律司法优先原则，待司法裁决后依据执行。任何行政机关在法院未裁决的情况下，无权干涉处理诉讼中的事件，否则属于渎职。