关于商品房无法如期交付停贷断供一事，大家可以看看这份最高法的判决书

转自微博@推拿熊：

有关从四五月开始全国很多烂尾楼断供潮业主告银行、开发商停贷告知书，表示如果开发商不在限期内全面复工，将停贷断供。这是业主情势所迫下的自救行为。看到一些新闻写的真的让人觉得既无知又可怜，业主是无罪的，断供更是有最高法的审判依据。

大家可以在裁判文书网或者无讼搜索关键词“2019最高法民再245号民事判决书”。这是一个高贵而伟大的判决。

网上关于这份民事判决书的解析很多，一搜一大堆，基本上都肯定了最高法的判决，这篇也是最高法第六巡回法庭2020年度参考案例之一。

该巡回法庭审判长胡瑜，审判员任雪峰和审判员杨卓三人采用了穿透审判思维，并未拘泥于合同相对性，而从整个商品房按揭贷款商业模式有其特殊性，银行地位及合同当事人权利义务平衡及利益考量角度，认定购房人对贷款合同解除后的未偿还贷款本息不具有偿还义务，而由开发商承担最终还款责任，实现法律上的公正。避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

本案经最高法院审判委员会讨论决定，判决于2020年12月3日生效。

我将本案的审判长审判员写下的裁判要点抄写下来，大家可以感受下一些法律从业者捍卫法律的尊严之处。

“裁判要点：

1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。”

从这个判决展开的讲就是，本案是建设银行青海省分行诉王某等三人及越州房地产开发公司金融借款合同纠纷案案例，因商品房烂尾无法过户，导致商品房买卖合同解除，进而导致贷款合同解除。购房人在不存在任何过错的情况下，既没有得到商品房，还要向银行还贷，尽管法律上来说购房人可以申请执行开发商的财产，可实践中多数情况下开发商已经无财产可执行，烂尾楼也无人接盘。全部的责任最终都落到购房者身上，这显然并不公平。

因此，在商品房买卖合同因出卖人的原因无法交房的情况，购房人同时购房者亦可以同时起诉开发商和银行，要求解除商品房买卖合同和贷款合同。

因为贷款合同具有特殊性，购房者需要以所购房屋作为担保物为贷款合同提供担保以实现购房目的，当商品房买卖合同解除后，购房者已确定无法取得原本用于抵押的商品房，故贷款合同的根本目的也无法实现，合同必然解除。

如果单单从合同相对性角度考虑，商品房买卖合同解除，开发商应将购房者支付的购房款及购房贷款一并返还给购房者，并赔偿因违约给购房者造成的损失。贷款合同解除，购房人应当返还全部贷款，银行返还购房人已经偿还的贷款本金及利息，银行可要求购房者承担因合同解除导致的损失，因开发商逾期交房导致商品房买卖合同解除，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终亦由开发商承担。

本案对于商品房按揭贷款模式下，开发商逾期交房、购房者行使合同解除权情况下银行贷款的处理方式具有较强的参考意义。