物业不行，是物业费没交对

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

有些事，不是涨价就能做好的

最近山西的兴龙苑小区成了“网红”。

该小区从2013年解聘物业公司后业委会开始小区自治，物业费仅0.45元/平，并且5年没涨。5年时间，小区整体环境维持的特别好，同时，居民从最初的“拒绝支付物业费”变成了“主动交纳物业费，从不拖欠”，还在去年集资安装了自动伸缩门。网友纷纷感叹“果然是别人家的小区”。

兴龙苑小区8幢楼401户，一个月的物业费大概也就2万元。但靠小区业主奉献精神管理好小区环境成功的只是个例，据中新网介绍，业委会成员由小区家庭困难、待业且身体健康的居民组成，主要负责小区环卫、收取物业费、售卖水电、管道维修等。

业主和物业公司的纠纷并不难见。在小区物业管理中，物业公司和业主似乎有不可调和的矛盾，业主们想解决的问题都要花钱，但是不交物业费或者极低的物业费也无法完成这些需求。

而物业公司也有自己的说法，毕竟物业公司做的都是商业行为，持续亏钱是不可能的。比如，大河报曾报道过在郑州某小区部分业主对小区物业不作为有诸多意见，业主认为，什么时候问题解决了，就交物业费。

物业却苦恼，没有物业费，他们干不了事情。物业部门反映，小区电梯年头太久更换维修花费巨大，向房管部门争取的维修基金根本不够。除此之外，小区卫生、安全等问题也因费用不够而无法解决。

随后业主和物业公司的纠缠陷入了恶性循环。通常是换一家新的公司，收一波物业费，解决不了问题，或是就没了下文，再换一家，收得更低，但是依然无法解决。最后物业管理就成了收钱打扫卫生站岗，也不会在小区房屋修缮，内部环境等持续有升值服务，随着时间的推移房屋，次新房从内到外看都步入破房子的行列。

杭州都市快报下的公众号报道在临平绿城某示范性小区，绿城物业要求召开临时业主大会表决涨物业费，并且物业还威胁业主如果不同意涨价，就撤出小区。业主们不是不同意涨价，而是物业给的涨价理由根本无法让业主满意，涨价后服务标准还降低了，而且涨价的目的不是为了提高服务品质而是为了弥补前几年的亏损。

现在双方依旧僵持不下，都不肯做出让步。

物业公司和业主无论因为什么问题引发的纠纷，症结都在物业费，“怎么定、收多少、什么效果”的问题上。但这类事情，在香港却很少发生。

香港物业公司只要进行工商登记就能开展业务，行业竞争激烈，每家公司都靠提升服务占有市场份额。而内地的物业公司是需要得到政府机构发放的牌照后才能从事物业管理，虽然法律规定业主会能够解聘物业公司，但是在实际操作中难度很大。

去年10月新法制报就曾报道过南昌一小区业委会要求解聘物业公司，而政府通告决定无效，物业也拒不撤离，业委会去法院起诉也因业委会“任期届满”被驳回。业主们就陷入了漫长的诉讼过程。

在香港从物业公司选聘到日常材料采购，都有完善的投标和监督制度，有章可依。业主立案法团的权利很大可以任免物业经理或物业公司并监督其工作情况，具有法人地位及诉讼权利能更好代表业主利益。

香港物业费会先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行，各种开支会公示让业主知晓，并由业委会监督实行专款专用，而内地物业费是“包干制”，业主及业委会对物业费的使用无权知晓并监督，造成业主对物业公司信任感不强。

香港20-30年的老楼有时会花上千万人民币做外墙维修翻新。但内地看到的报道，多是投诉或者因外墙翻新引发业主与物业矛盾，有些翻新只是简单刷层油漆，看着新了实际没有真的解决外墙发霉、开裂等问题，过一两年同样的问题又出现，或是出现翻新后的外墙是豆腐渣工程，轻轻一撕就脱落。

美国物业费相对中国贵不少，迈阿密的高端公寓物业费每月28元/平，一年物业费占房屋总价的0.9%，而即便上海的高档住宅物业费也仅每月5元/平，不到房屋总价的0.4%。以杭州为例，普通小区物业费一年一户约2500元，好一点的小区物业费一年一户不到4000元，一年物业费还不到房子总价的0.1%，然而还是有很大一部分业主舍得买300多万的房子却不愿意支付几千块的物业费。

美国的物业费这么贵还能让业主花钱花的心服口服，其物业服务到底好在哪？

美国较高档公寓物业服务免费提供24小时管家、游泳池、健身房、篮球场地、打印传真等，物业公司还会定期组织业主聚餐、郊游促进邻里氛围。但在中国普通小区的物业服务就是维护绿化，安保，卫生设备维护，高档的小区里的游泳池、健身房等都需要额外付费才能使用。

论坛话题“为什么在中国很多人不愿意交物业费”，下面的回复有两种普遍的观点，一是业主对除物业收费标准清楚外，其他服务标准，物业费流向等基本没有知情权，二是很多人吐槽自己小区只要有人不交物业费就会有更多跟风不交的，交了钱的人也得不到对应的服务，物业没有执法权，对不交物业费的人也没有特别好的办法，最后的结果就是物业越来越差，和业主的矛盾也随着服务变差越积越多。

物业服务的好坏不仅影响业主居住舒适度，长久的看，物业对房产维修保养优劣对房产的未来价值也会产生越来越重要的影响。

牛市的时候，买到就是赚到，但熊市里，淘到一个物业不错的小区，也许会让你的资产更保值。当然这事儿，可能要从交物业费开始。