高铁救不了三线城市房价，棚改才行

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

高铁只能锦上添花，棚改才是中流砥柱。

“现在6000的均价这么靠近南京的地方未来涨到一万以上肯定没问题，还和我说现在买是赚大了。”2017年3月，马鞍山房产论坛里有本地人留言，他有位南京的朋友，到马鞍山买房投资，在一个学区楼盘，进去随便问了问售楼小姐，掏出银行卡买了两套。

马鞍山距离南京市区大约60公里，开车差不多一个小时。2015年底宁安高铁开通后，坐高铁从南京到马鞍山不到20分钟，当地关于“高铁时代”来临，城市将进入快车道发展的报道比比皆是。

“高铁通车一定会利好区域房价”是常见对高铁通车带动地区房价的描述。两者自然有关联，尤其是在牛市里。

2017年马鞍山房市新闻不断，交易量增长约30%，品牌房企也纷纷加入到抢地大战中。当时，无论是本地购房者，还是返乡置业人群、投资客看着节节攀升的房价所有人的购房热情都被调到起来，生怕买晚了房价又涨一波。

一个被忽略的数据，马鞍山从2015年开始的大规模货币化棚改在2017年达到顶峰，仅2017年一年棚改户数就达到1.37万户，当年，马鞍山楼市新盘首开、老盘加推，新增商品房投放就增加64%。

但是到了2018年年底，高铁带来的溢出效应没有稳住。从10月开始当地房地产投资也由正转负，11月更是同比去年下降30%，新房住宅的成交情况从7月开始就程下降趋势。而马鞍山的棚改也不再像过去那样高歌猛进，其规模较上一年下降约55%。

失去棚改支撑的马鞍山房价，跌回一年前，重回6字头。

靠近南京的皖南四市，其中的芜湖、马鞍山受益于2015年12月开通的宁安高铁到南京分别仅需37分钟、17分钟。

高铁开通后，经常可以看到媒体报道就是可以回老家坐高铁去上班或是吃喝玩乐更方便，比如在南京上班的芜湖人江先生，说以后可以住老家坐高铁上班，而家在马鞍山的李小姐说以后可以坐高铁去南京吃喝玩乐了。

围绕核心城市群的三四线城市，一直都希望借助核心城市的修建的高铁辐射网给当地的房地产市场注入强心针。而在牛市之中，确实起到了效果。比如皖南四市成功搭上通往南京的“高铁”，芜湖、马鞍山、宣城的房价涨幅基本和南京房价涨幅一致，从15年至18年上涨了1倍左右。

但一到熊市，高铁看起来只能锦上添花。

2011年通车的京沪高铁就途径滁州，滁州到南京仅18分钟，“高铁的开通滁州人身价要涨”是当时当地非常流行的说法。但是在南京房价大涨1倍的三年间滁州的房价上涨动力却不及剩下三个环南京的皖南城市，涨幅仅一半，开通到南京高铁的利好效应在这三年间并没有带给滁州房价更大的上涨动力。

近几年房价亮眼的芜湖依然逃不掉棚改魔咒，芜湖的棚改从15年开始热火朝天的进行，15年至17年每年棚改户数都超过两万户，2016年更是达到了近2.7万户，伴随着棚改规模扩大房价也一路上涨，在2016年还没对外地人有限购措施时，外地人买走了芜湖全年约33%的住宅，芜湖的外地投资客也不少，投资客也是带动芜湖房价上涨的因素之一。

随着2018年6月货币化棚改收紧，支撑芜湖房价上涨最大的动力也逐渐熄火，9月后芜湖房价在经历两年多的上涨趋势后开始连续三个月持续下跌，到年底跌幅约7%。

受到棚改新政的影响18年宣城、马鞍山棚改规模分别下降约42%、55%，伴随棚改下降这两个城市的房价基本从8月开始掉头向下一改此前上涨势头，宣城房价下跌约4%，马鞍山下跌约6%，滁州18年棚改规模仅减少5%，因为还有棚改效应的支撑房价仅下跌约0.6%。

通过观察皖南四个城市棚改与房价情况，不难发现房价与高铁的开通联系并不紧密，推动四个城市房价上涨的最大动力来自于大规模的棚改。今年发改委批复的南京至宣城段城际铁，很难让宣城房价借助南京1小时城市圈的概念上涨，没有棚改的支撑高铁概念无法托举房价。

18年底济青铁路通车，该条线路是山东省“三纵三横”城际轨交主通道之一，从潍坊到青岛只要1小时，到济南不到1个半小时。

以潍坊为例，作为青岛济南一小时生活圈范围内的高铁城市， 2016年房价还维持在4500元/平，17年潍坊棚改户数暴增4倍，新房价格也随着棚改规模一直呈快速上涨趋势，至年底涨幅高达37%。但是2018年，潍坊的棚改大幅降温，比2017年减少了一半，潍坊楼市价格也随之掉头向下。

核心城市城际铁路在房地产市场上行期起的作用仅是锦上添花，而在房地产下行周期内对市场任何托举作用也没有。2018年下半年马鞍山楼市如履薄冰，年初断言房价继续上涨高层破万是成为普遍现象的人被打脸，不但房价没有破万，房产中介天天在兜售“房东急售，降价房源”，炒房客也崩不住选择抛售手上的房子。

在三四线城市棚改收紧的大背景下，未来房价上涨的动力不足，投资客们也不会因为城际铁路修建或开通轻易购买三四线的房产，“高铁时代，未来可期”只能成为城际铁路沿线三四线城市房产销售口中的所谓利好消息。1小时核心城市圈的概念不足以支持起下行压力极大的三四线城市房产市场。