深圳小产权房为什么这么火？背后真实的原因

“深圳小产权房一口气涨30万?”

“沙井某片区因农民房太火爆，被张贴告示风险提醒。”

“深圳龙华300套农民房，一天抢光！”

......

最近小产权房在深圳楼市低迷的市场中悄悄出位，各种信息一下子铺天盖地而来，挠得购房者的心头痒痒的。

图源微博

“涨幅高”，“房源抢手”，“刚需上车”成为小产权房最亮眼的三个标签。

那么真实的小产权市场到底是怎样的？

一万间平台深入调研，告诉大家最真实的小产权房现状。

小产权房为什么火爆？

很多人以为小产权房是在今年火起来的，但是其实早在去年“深圳‘7·15’新政后，小产权房交易就一直很活跃，尤其在中西部。

官方坚决落实中央“房住不炒”的精神，出台了一系列政策加强对新房、二手房的调控，挤压了商品房的购买空间。

后面由于政策和银行贷款双重压迫，市场上买卖双方博弈观望，想卖的不愿卖，想买的买不了。

一些刚需购房者就把需求转而向小产权流动了。

归根到底，小产权房火爆的背后，还是跟旺盛的购买需求和现下的商品房供应不足的原因有关。

一位小产权房业内资深负责人跟一万间平台反映：

“在西乡固戍红树湾附近某小产房项目，从去年7月开盘至年前只销售了20多套，二手房限价新政后单月去化了30套”。

也有购房者对于买小产权房很无奈：

“没了房票，但是孩子上学、家庭生活总得要有一个房子，买小产权也是我在深圳最后的出路了。”

深圳现在常住人口约2000万，但是根据住建局数据，目前深圳约有181万套商品住房，25万套保障性住房，公寓及其他类住房46万套。总共约252万套商品住房。

在庞大的常住人口数据2000万面前，252万套住房仅仅是人口的十分之一左右，这是远远不够的。

实际上从居住使用功能来说小产权房属于商品房的一种有效补充，客观上充当了廉租房和安居房的功能，被政策和市场挤压的很一大部分购买力是流入小产权房市场的。

据深圳相关公布数据显示，深圳市的“违建”数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。

也就是说，小产权基本占据了深圳楼市的半壁江山，无论租的还是买的，深圳有将近一半的人口是居住在小产权房中的。

虽然如此，但是小产权房中占很大比例的农民房（也称统建楼或集资房）是属于真正的“存量物业”。

因为在2015年，深圳出台了查违“1+2”文件，之后就再也没有新建的农民房了。

现在的农民房买一套少一套，还有不少面临着拆迁改造，缺乏新增也是目前农民房上涨的一个动因。

当然，我们不能否认有投资的因素在，深圳近两年的调控，确实堵死了很多炒房客的投资之路。

但是他们不愿意放弃深圳的房产蛋糕，毕竟按照任泽平对房产的总结：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

深圳房产的升值空间不言而喻。

所以很多投资客的想法是，商品房被堵死，那就炒小产权！

深圳不缺有实力的接盘人。

真实的小产权房市场？

为了解小产权房最真实的市场情况，一万间平台咨询了业内资深的小产权房专家陈总。

陈总跟我们透露：

“我们之前做过龙岗南湾某个小产权项目，2019年的时候一手房售价在1.8万元/平米，现在二手房成交价格普遍在2.6万/平米左右，短短两年时间涨了40%。

某西乡固戍农民房在年前价格在1.6万/平米，年后上涨至1.8万/平米，上涨幅度在12%。”

陈总告诉我们，2020年整个小产权房成交总金额预估应该在400-500亿，大概就是商品住房总金额的十分之一。

但是从数量上来说，小产权房年成交总量一手加二手估计在4-5万套左右，而2020年成交新房住宅45384套。

陈总也表示，这个数据是不含回迁房的，因为回迁房较少地在市场上公开地大规模推广，多是朋友圈内部去化的方式。回迁房现在每年大概能去化5000套左右，套均价格在200-500万之间，成交金额在100-250亿左右。

当我们问到小产权房的回报率的时候，陈总认为小产权房的涨幅与商品房基本同步。并且举例：

在2013年深圳北站某花园项目，5000元/平米，有个客户50万总价拿下一套。

当时的周边商品房价格在2万/平米。

2020年客户卖出时，单价在2.6万/平米，总价为260万，上涨幅度5.2倍。然后客户用这笔钱付了商品房的首付。

而周边商品房价格在10万/平米左右，相比2013年的2万/平米也上涨5倍。

对于购买小产权的人群，陈总分为两类，

一是投资客户：社会中产人士为主，忧虑货币贬值，想要投资不动产，但是商品房限购且门槛太高，而小产权房很好地承担了这种功能。

二是自住客户：自住客户主要以普通工薪阶层为主，与深圳主流置业人群基本上属性重合，客户年龄阶层多在30-50岁之间，绝大多数是三口之家。

陈总觉得无论哪类人买小产权房都是希望有回报的，绝大部分是用来自住使用，然后即使不住了还可以收租，小产权房的租金回报率通常在4%以上，远远高于定期存款和商品房的租金回报率（商品房通常连1%的租金回报率都没有）。

“小产权至少可以让普通人在商品房价格上涨的大势中能够跟得上。”

这是陈总给我们的最后总结。

什么是小产权？

很多人狭义的将城中村，农民房定义为小产权房。

其实不是的，在广义上划分，所有无单个红本证项目或五证不齐全有瑕疵的物业统称为小产权房。

为了方便大家理解一万间平台做了一个图表，让大家参考。

小产权房算是深圳历史遗留问题，大部分小产权房都是深圳当年农村转城市户口时，村民抢建违建形成的。

我们看小产权房的历史，基本是早期深圳发展的城市轨迹。

小产权房能买吗？

前面我们也说到过，从居住使用功能来说小产权房属于深圳商品房的一种有效补充。

小产权房不限购不限贷，加上数量庞大，价格便宜，是很多新深圳人来深扎根买的第一套房产，所以小产权房在市场上有存在的必然性。

一些没有购房名额，但是有居住需求的人群可以量力而行去购买小产权房作为居住过渡产品。

当然，因为小产权房自身的特殊性和安全性，购买小产权房应尽量选择可信度高的平台或者中介，做好见证和协议，免得造成不必要的损失。

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小产权的风险到底有哪些？

1，没办法办理房产证

双方签署的购房合同不被法律认可，不能在房管局备案;

2，难以规避“一房多卖”风险

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难查询项目的信息。

3，脱离监管质量难以保证

大多小产权房建设标准不达标，有安全隐患。部分农民房并无测绘查账报告，面积存在虚增。

4， 购房后无法进行银行抵押贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

5， 有可能被无偿征用或者征收

小产权房的建设用地是集体所有土地，涉嫌违法用地的话拆迁有可能无赔偿或者少赔偿。

6，随时面临业主“违约风险”

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，因为签订的合同不被法律承认，卖方有可能毁约。