武汉、合肥、长沙三合一?重庆华宇难掩扩张焦虑

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文丨西部菌

房地产下半场,面对不断增加的生存和发展压力,中小型房企不得不尝试各种手段突围。

据凤凰网风财讯报道,历史悠久的重庆房企华宇,日前又有新动作:

华宇地产开展一轮区域架构调整,将武汉、合肥、长沙三城合并为一个区域,由原合肥公司总经理邱胜华担任区域总。 

调整区域架构,无疑是为了进一步理顺管理半径,为后续的扩张铺路。而结合此前大举拿地的情况看,错过地产黄金年代的重庆华宇,生存焦虑尽显无疑。

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官网信息显示,成立于1995年的华宇地产集团,目前项目遍布国内29个城市,累计开发楼盘230个,在售项目81个,开发规模逾3180万方。

要指出的是,这次的区域架构调整还未经官方证实。而涉及的武汉、合肥、长沙三城,都是华宇在2017年首入的城市,进入时间较短,还远远谈不上深耕。

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来源:网络

据“地产组织研究”报道,华宇地产集团采用的是集团—区域公司—项目部的“二级管控”模式,像重庆、四川、江苏等都有区域公司。

此次调整若属实,倒也顺理成章。因为华宇在上述几个城市,以及城市的所在省,项目不算多,三城合一,可以节省精力和资源,更方便地进行管理。

区域架构的变动调整,在房企中相当常见,不过对华宇而言,在外部环境收紧的前提下所走的每一步,都和它对规模的焦虑息息相关。

自2013年走出川渝地区、开展全国化以来,在很长一段时间内,低调而又稳健的华宇,在全国市场几乎没有闹出什么动静。这种止步不前的状况,直到2017年才迎来彻底改变。

2017年,华宇四面出击,先后连续进入合肥、沈阳、长沙、武汉、宁波、余姚、太仓、常州、徐州等多个城市,业务触角延伸到华东地区。

此后,华宇陆续闯入杭州、郑州、广州、惠州、南通、温州等地,基本上实现了对华东、华中区域重点城市的覆盖。去年6月开疆拓土的高峰期,曾30天内在7个城市连拿8块地。

华宇冲刺规模的过程,必然会带来管理难度加大的问题,这对企业成本是不小的考量。

不过将武汉、合肥、长沙三个高能级的二线城市并为一个区域,是否也意味着,在这几个城市扩张受阻,所以才进行战线收缩?

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不管是区域架构调整,还是大举拿地,华宇的生存焦虑都是无比真实的。

中指研究院发布的2020年中国西部房地产50强企业名单中,华宇位列第八,排在蓝光发展之后,东原之前。范围缩小到重庆,华宇也算是头部房企,此前更是有“渝派三强”之名。

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来源:中指研究院

然而在全国市场,华宇并没有太大的竞争力。而且,由于长期以来的经营策略过于保守,导致华宇错过了房地产行业爆炸式发展的红利,规模始终得不到有效提升。

据克而瑞数据,2020年华宇的全口径销售额为658.4亿元,排在第60位。而同期的渝派房企龙湖和金科,都已经站上了两千亿的规模。其中龙湖为2706亿元,华宇连零头都没有。

在龙湖和金科进击全国并成功上市时,华宇还困守在川渝地区;等到2017年华宇后知后觉地开启大规模的全国化扩张战略,房地产市场的增量红利已经所剩不多。

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来源:网络

华宇方面表示,2020年在“稳中求进、变革创新”的战略思路下,实现了财务自律、融资顺畅、稳步增长的目标。具体来说就是:

截止2020年12月,剔除预收账款后的资产负债率为62%,净负债率为71%,现金短债比为1.33,三道红线无一踩线。 

去年,高歌猛进的华宇,曾陆续发行了几笔债券,为规模扩张补充弹药。作为未上市房企,华宇的融资成本高、渠道相对有限,加上又处在快速扩张阶段,资金压力难免会提升。

在三道红线的背景下,华宇能够快速调整债务结构,做到全部绿档,确实相当难得。但财务数据稳健的另一面是,加速全国化的华宇,失去了撬动规模的“杠杆”,扩张效率并不高。

比如2019年500亿元的销售目标,2020年700-800亿元的目标,华宇都没有达到。另外别看华宇近年来拿地动作不断,但土储规模并不多。2020年债券半年报中,华宇曾表示:

相对于公司近年来的开发规模,公司土地储备规模略显不足,存在补库存需求。 

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按照华宇此前定下的销售目标,2021年,它要顺利突破千亿元,跻身千亿房企阵营。

2020年华宇的全口径销售额为658.4亿元,要达成千亿目标,的确比较困难。而且就算成功达标,其含金量也是值得怀疑的。

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2020年华宇半年报

为了实现规模的快速跃升,华宇在四处拿地的同时,还采取合作开发的策略,和多个房企合作,这就导致它的全口径销售和权益占比部分有较大差距。换言之,规模注水了。

克而瑞数据显示,2020年华宇的操盘金额其实只有316.8亿元,不到全口径销售额的一半。

合作开发,可以快速提升规模,避免首入城市水土不服,还可以缓解财务压力——华宇稳健的债务表现正是得益于此。然而,权益占比打折扣,意味着能拿到的利润是有限的。

2020年上半年,华宇实现营业收入 44.64 亿元,同比下滑10.96%;归母净利润为3.17亿元,同比下降22.10%。

如果说2020年有黑天鹅影响,那么要看到,2019全年华宇的归母净利润,也是同比下滑22.15%。另外,当年的净利润增速,也只有营收增速的一半,增收不增利较为严重。

四处出击的华宇,全国化的成色也明显不足。比如到2019年底,重庆大本营的土地储备权益建筑面积占59.79%。

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来源:华宇官网

这种区域份额结构,和本次的架构调整,形成了呼应。其实,如果在武汉、合肥、长沙等高能级城市能做大规模,那么合并区域未必明智。说白了,华宇在外地的扎根还是比较困难。

而且,发展掉队的华宇,不仅规模增长未能如愿,在冲刺规模的过程中,战线拉长、管理成本上升,也对产品质量把控产生了一定影响。

像在大本营重庆,华宇的御澜湾、御临府等楼盘,在去年都曾上演过投诉维权的问题。

扩张效率和产品质量之间的矛盾,可见一斑。这也说明,在房地产行业,一旦错过黄金年代,掉队的中小型房企想要弯道超车,挑战是多么的巨大。

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