旭辉合作告吹，“广西一哥”彰泰何去何从

文丨西部菌

三个月的暧昧期后，广西地产一哥彰泰和上海房企旭辉的合作，迎来了戏剧性转折。

4月14日，旭辉控股对外发布了一份解除合作框架协议的公告：

经过尽职调查及进一步商业磋商，订约方决定不就合营企业安排签订最终协议，唯将进一步探索其他可能的合作方式。 

框架协议解除后，旭辉和彰泰双方解除各自的股权抵押并退还所支付的定金。

旭辉和彰泰的联手，之前曾备受市场关注，为何三个月后突然告吹？失去“大树”的广西一哥彰泰，接下来又该何去何从？

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2021年1月7日，旭辉集团和彰泰集团双方在广西南宁签署战略合作框架协议，拉开了开年来房地产企业合作的序幕。

根据协议，二者的合作方式是，旭辉和彰泰按照65%：35%的股权比例，共同合作成立旭辉彰泰公司，总部设在南宁，彰泰集团董事长黄海涛出任新平台董事长。

来源：旭辉官网

虽然这次合作是以成立新公司的名义展开，但旭辉在广西并没有太多资产，所以本质上，合作相当于旭辉收购彰泰股权，或者说彰泰变相“卖身”旭辉。

在全国市场上，彰泰的存在感并不高，不过广西一哥的位置名副其实。而旭辉作为发家上海的TOP20房企，2020年销售额2310亿元，二者的联手也备受市场关注，搅动广西地产圈。

在达成协议之初，双方都对合作抱有较高的期待。今年3月的业绩会上，旭辉方面还表示在做财务审计和财务核算的工作，会继续磋商，“4月份以后会有一些最新的东西会公布”。

然而就在大家等待最新进展时，旭辉的一纸公告，宣布了二者的“分手”，酝酿三个月甚至可能更久的强强联合就此突然告吹。

对于解除协议的原因，旭辉在公告中没有详细给出，只是提到，“尽职调查完成后，因进一步合作所需的条件不能在短时间内达成”。而据观点地产新媒体报道：

有广西本地消息人士指出，解除合作的原因是旭辉在尽职调查后，发现彰泰的状况存在不少缺陷。

彰泰不是上市房企，具体的经营状况和财务结构，外界很难知晓。不过近几年它面临的扩张瓶颈是显而易见的，规模增长难有起色，不排除正是因为内部存在经营、债务的缺陷。

再者，旭辉的投资向来比较谨慎，有着“稳健、长期主义”的自我标签。如果彰泰提供的资源缺少足够上升空间，而彰泰的要价又太高，那么收购行为就是缺少性价比的。

尤其是随着三道红线、供地两集中等政策落地，外部环境在收紧，此时再去贸然进行涉及800亿土储货值的大型并购，不仅不够划算，反而会给旭辉带来新的市场风险。

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但不管怎么说，旭辉和彰泰的联手，曾经给外界带来过很大的想象空间。

彰泰从桂林起家，在广西的市场占有率相当高。2020年克而瑞数据显示，彰泰广西的销售成交额达到224.5亿元，超过碧桂园、龙光、阳光城等在广西的销售额。

来源：克而瑞

旭辉当初选择联手彰泰，一方面是看中了彰泰在广西的深耕能力，另一方面，也是因为自身的扩张进入了瓶颈期，迫切需要在业务较为薄弱的西部地区开拓新的市场增长空间。

公开信息显示，旭辉在2017年12月通过在南宁拿地的方式，首次进入广西。然而，到2020年年底，在广西市场仍然只有4个项目，毫无存在感可言。

其实不只是广西，广西代表的西南市场，旭辉的市场份额都明显不足。据2020年年报，旭辉2310亿元的销售额中，长三角占比43%，环渤海、中西部和华南分别为24%、22%和11%。

对旭辉来说，在房地产存量时代，快速进入、快速开发扩张模式已难以为继，通过房企合作的方式借力彰泰，可以大大提高在广西的业务布局效率，为西部市场的拓荒提供便利。

值得一提的是，就在二者牵手没多久，旭辉宣布将成都事业部升级为华西区域事业部，西北事业部升级为西北区域事业部。

旭辉此举的用意，无非是通过理顺组织架构和管理半径，来在西部地区更好地开展业务。而这一调整正好和联手彰泰形成了呼应，反映出旭辉“西进”的迫切意图。

而于彰泰而言，错失了扩张的黄金年代，在外部环境收紧的当下，作为中小型房企，不管是融资还是拿地，生存压力在不断地加大，能抱上旭辉的大腿，无疑能让自己活得更安全。

只是，旭辉和彰泰各取所需的强强联合，最终还是敌不过现实。从一拍即合到宣告分手，这场蜜月仅仅维持了97天，至少说明两个问题：

首先，彰泰的经营状况，可能比外界想象中还要差一些。

其次，房企洗牌加速，大鱼吃小鱼会更常见，但任何一个大型房企，在收并购时，接下来都会更加审慎地权衡回报和风险，粗放、激进地“买买买”将成为过去式。

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旭辉表示，双方不排除在项目层面进行合作。老实说，分手之后还能继续做朋友，西部菌是持怀疑态度的。

据悉，旭辉接下来将成立广西事业部，继续深耕广西。然而，失去了彰泰这个“土著”的大力支持，以华东为大本营的旭辉，在水土不服的广西乃至西南，又能够走多远呢？

来源：旭辉官网

事实上，现在的广西市场上，碧桂园、恒大、万科、龙湖等众多全国一线房企，基本都已经完成布局。像2020年碧桂园广西的销量也超过200亿元，直追彰泰，竞争之激烈可想而知。

在市场版图基本定型的格局下，后来者旭辉想要开疆拓土，在广西谋得一片天地，如果缺少彰泰的支持，按照传统的进入模式是相当困难的。

当然相较于旭辉来说，合作的终止，对彰泰造成的影响会更大，它将给今后的扩张蒙上阴影。

2017年，意识到“还不拼命做大就要被大的干掉了”的彰泰，开始加速走向全国，并雄心勃勃地定下了跻身房企30强的目标。

为了兑现目标，近两年的彰泰可谓动作不断。如2020年，彰泰正式提出“1+3+N”的全国化战略，在无锡、南京、武汉等地接连落子。同时，还引进了蓝光老臣张巧龙。

然而，野心毕露的彰泰，其扩张进程却命途坎坷。

去年年中，彰泰一度和广西最大的承建商广西建工集团公开决裂；年底，首入南京的项目观南府涉嫌无证施工，引发广泛关注，华东区域也被曝撤销；重臣张巧龙，加入彰泰不久后也宣告走人……

来源：网络

销售额方面，2019年彰泰定下的300亿元销售目标，并未完成。2020年，彰泰销售额也才254.2亿元，依然未达标，位列克而瑞操盘金额榜第89位，30强目标更像是遥远的幻觉。

一边是规模化扩张的不断受挫，一边是不断加码的外部政策环境压力，彰泰正是在此背景下选择卖身旭辉，只是形势比人强，彰泰最终还是失去了这一次绝佳的翻身机遇。

考虑到内外部环境，可以毫不夸张地说，和旭辉的分手，将会是彰泰命运重要的转折点。接下来的广西一哥，又该何去何从呢？

有消息显示，在旭辉解除合作协议的这两天，融创和彰泰进行了接洽，那么融创真的会像外界盛传的那样接盘吗？我们拭目以待。