【懂点儿啥】蛋壳公寓内，那些被场景收割的年轻人

各位好，我是观察者网的董佳宁。蛋壳公寓暴雷了，各地都发生了租客、房东上门讨要说法的地方，甚至还有人欲跳楼轻生。首先，我们来回顾一下事件的全过程。

在开始今年的奇幻漂流之前，蛋壳正处于高光时刻。1月17日，在纽交所上市，成为今年第一支登陆纽交所的中概股。上市不仅筹集了10亿人民币，也给这几年暴雷不断的长租公寓行业打了一针强心剂。

但好景不长，疫情期间，蛋壳的资金问题逐渐浮上水面。首先，1月底，多名房东反映，他们被要求免去租金一个月。但租客却说，自己的租金并没有被免除。房东不收钱了，租客还要交钱，钱在蛋壳这只进不出，很快就让他们陷入争议漩涡。

接着就是公司内部的问题，有员工称许多人被停薪留职。1月份的工资3月再发，八成员工2月份不上班，只能拿到1500元。还有员工透露，2月份，受春节假期和疫情的影响，蛋壳房屋空置率陡增至30%，这并不是一个好兆头。

2月中旬，深圳政法委下发通知，要求全面排查蛋壳公寓以及其他房屋租赁公司“租金贷”情况。四个月后，CEO高靖被带走调查，但公司很快发布公告，称高靖被调查与其无关，是高靖之前的商业投资存在问题，尽管如此，股价依然暴跌。有投资人担心，正在进行中的融资可能因为缺少高靖而中断。

9月份，危机的苗头逐渐显现，房东收不到房租，租客订不到物业服务，比如保洁、家电家具维修等 ，供应商讨不到欠款，许多人都意识到了问题的存在。一个多月后，在北京总部，首次出现了大规模维权事件。

此后，维权的运动愈演愈烈，租客、房东，维修、保洁等服务供应商纷纷在蛋壳楼下蹲点，有的地方还排成长龙，完美复刻了ofo讨要押金现场。

很快，矛盾从受害者与蛋壳之间，转移到了受害者群体内部。租客和房东眼见讨债无望，都试图在对方身上止损。房东没收到房租，就想将租客赶出家门，租客交了房租，想继续住下去，双方各自组建维权群，群内传播各种赶租客和防被赶的秘籍，甚至还有成套的文案模板，填上信息打印出来就能用。

在一些新闻中，我们看到了许多沉重的画面，长相文气的女孩拿刀威胁房东，26岁的模特在蛋壳北京总部欲轻生跳楼，这些都是因为房东试图将他们赶走。有人做了个形象的比喻，蛋壳在租客和房东之间摆了个摊，现在摆摊子的跑了，摊子砸了，只留下买卖双方打的不可开交。不过好在，北京、深圳等地很快出台政策，禁止房东赶走租户。

蛋壳问题的根源，概括地讲就是八个字，“高收低租，长收短付”。长租公寓可以分为几类，一类是自有土地，自己建设自己装修，做长租公寓，不用考虑房源的问题，就是最传统的租房生意，来钱慢，风险小。另一类手上没有房源，要一手从房东手上拿房源，另一手将拿到的房源租给租客，就是所谓的二房东，蛋壳就属于这一类。

二房东大家都熟悉，就是中间商赚差价嘛，靠的是出售服务，也是经久不衰的传统商业模式。从包租婆包租公那低价收房子，进行装修和改造，然后出租给租户，赚个差价。房东不用挎着钥匙到处收租，租客不用为租房心力交瘁，大家都图个方便。

在长租公寓这块业务中，二房东会和房东签长期合同，以年为单位。在这几年中，房东拿到的钱会逐年按照一定比例上升。但这个合同上的涨幅，往往会低于市场上实际房租的涨价幅度，二房东再以市场价租出去，赚个差价。

从我国市场大环境来看，买房很贵，租房较为便宜。这和文化有点关系，大部分家庭讲究拥有自己的房子，而不是租一辈子，大家的终极目标是买房。因此传统的房屋出租生意，资本回报率较低，回报周期也很长。从业公司得靠长时间的信誉积累，扩大业务规模，才能赚到钱。

广撒网，铺长线，慢慢钓鱼，这是正常的商业逻辑。但最近暴雷的长租公寓玩的不是这套。最新的路数讲究资金流，只要资金流的规模足够，亏钱的企业都能变成欢乐场。蛋壳2017年亏损2.7亿，2018年亏13.7亿，2019年25.2亿。

但就算出现了巨额亏损，蛋壳的生意却红红火火，手中的房源从2015年2434套，增加到了现在43万套，而且还在纽交所上市了。

很明显，明面上的数据不代表一切，蛋壳肯定是能让人获利的，股东也认可这种模式，不然公司早就凉凉了。对于所获利益的流向，我们不做过多探讨，毕竟蛋壳下面子公司还有很多，幕后持股关系也较为复杂，研究资本怎么切蛋糕费时费力，也没必要。重点是解析这些长租公寓的的套路，让大众远离陷阱。

第一步，蛋壳通过扩展业务规模，获得资金流。老方法“低收高租”不行，来钱太慢。最好使的是“高收低租”。举个例子，一位房东曾发帖，他家里在北京天通苑有一套120平米的三居室待租，原来的心理预期是每月7500元，但租房公司抵达战场后，硬生生将月租抬到了一万多元。这就是“高收”，资本入场先以高价大量抢占房源。有了房子下一步就是租出去。

“低租”也好理解，蛋壳这类公司以很低的价格，吸引租客，尤其是刚毕业的年轻人，他们还不太理解这个世界有多么的魔幻，只要价格足够低，还是很愿意租的。

那么问题来了，“高收低出”是明显的赔本买卖，开公司又不是在搞慈善，这种商业模式怎么持续下去呢？

这就要介绍另外一手组合拳，“长收短付”。简单来说，就是打时间差。举个例子，假设蛋壳与房东沟通好，月租2000元，注意，是每个月由公司，支付房东。然后再找到租客，打个折以年租20000元租出去，但得一次性付清。租客一看，可以啊，这等于是白住两个月啊，就在折扣优惠的利诱下，付钱了。

此时蛋壳手里有20000元现金流，这个月只需要付给房东2000元，剩下的18000元，可以拿去投资周转。只要把资金流动起来，产生远超20000元的收益，那就算是成功了。如果这个系统长期运转下去，很快就又是一个造富神话。

但套路还没完，“长收短付”里还有门道。比较正常的是预付款，就是“押一付三”，“押一付六”之类。租金多交还有优惠返现活动，类似于楼下理发店、健身房的办卡模式，充1000返500，不充立亏百分百。

但是“押一付三”并不是一个小数目，特别是在大城市，房租比较高的地方，年轻人往往没有这么多钱，有的可能大学时背了一些网贷，还等着打工填坑呢。这时，第二种套路出场了，是“金融创新”与美利坚严选模式的结合，叫做租金贷。

长租公寓与某些金融机构合作，诱导年轻人通过借贷付房租。甚至有的公司干脆来骗，租客根本不知道签的是借贷合同。这种模式往往会起一个漂亮的名字，比如海燕计划、椋鸟计划，打着帮助毕业生的名号，“价格便宜，管家热情，母校学长实名背书”，还会贴心地免去首月房租与贷款利息。签约后，不用掏一分钱，就能拎包入住。

租客签约后，金融机构将一整年的房租直接打给平台，租客到还款期前，会收到一封xx银行署名的小短信，提醒还贷。

这一切的资本运作看似都很美好，就是抗风险能力差，遇到一些危机，现金流断了，吊着的气也就断了。今年上半年的新冠疫情，就是这样的危机。受其影响，蛋壳的业务大规模缩水。经济暂停，很多人不在城市里工作了，没了租房的需求。高价租来的房子空置，收不到租金，每个月还得给房东付款，资金链就这样慢慢裂开了。再加上这几年集团的对外投资状况并不乐观，风险堆积直至暴雷。

今年长租公寓的暴雷不是一次黑天鹅事件，类似的破事已经出过好几起了。2018年初，上海“爱公寓”资金链断裂，上千人受损，涉及金额近亿元。8月20日，杭州租房品牌鼎家也宣布资金断裂，4000多人受到影响，公司实际控制人被刑拘。

此前一天，我爱我家的副总裁胡景晖举办了个人发布会，在会上他说长租公寓运营商高价争抢房源，破坏市场。他还做出了精准的预言，长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。

10月份，上海“寓见”宣告爆仓，创始人跑路。此后，长租公寓玩起了纸牌游戏，跑得快，一个个排队等着起跑。而在他们的身后，受害者房东和租客在讨债无望的情况下，为了止损，反目成仇，都想着在对方身上弥补损失，许多情节和蛋壳事件中的如出一辙。

而在他们之中，租客更是弱势群体，有人签了租贷合同，等于是从金融机构贷了整年的房款。现在他们被赶出去了，不仅没地方住，还得白还贷款。不还也不行，得上征信，影响个人信誉。

据天眼查统计，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业高达170家，占相关企业总量的15%。长租公寓会不会暴雷，早就和扇贝会不会跑路一样，是业内人尽皆知的常识，有关“租金贷”的讨论也此起彼伏。可惜，一个常识是，大部分人不具备常识，于是曾经上演过的剧本屡次重播，年年都是毕业季热播档。

对于行业的种种情况，国家也有监管措施。2018年，杭州长租公寓连续跑路后，浙江省出台指导意见，要求严格规范“租金贷”业务，从事房源委托出租业务的长租公寓企业，就是二房东们，不能自行开办“租金贷”等金融业务，不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务。

2019年12月，住建部、银保监会等六部门也出台了政策，要求住房租赁企业“租金贷”部分的收入不能超过三成，超出的部分要在2022年前完成调整。今年9月，《住房租赁条例（征求意见稿）》也出台了，对“租金贷”的问题做了进一步规范。

此次事件中的许多问题，现在还是一个黑箱，需要等待进一步调查结果。但是我们的金融监管一刻不能等待，要密切关注市场动向，将打着“金融创新”的新瓶旧酒都送进他们该待的地方。

提供适合大城市、适合年轻人的租房服务，这个场景本身没有问题，中国有大量的流动人口，存在传统中介难以解决的租房难题。但是在业务运转过程中，蛋壳和其他长租公寓过于冒进，闪电扩张，逐渐将自己发展成租赁服务中介，风险积累的风暴源。与之合作的金融机构，没有建立责、权、利对等的风控机制和流程。所有因素共同作用，导致最终的暴雷。

不过，网络上有一些观点认为，除了房东与租客，还有其他利益相关方也是受害者，比如某些金融机构。但我认为，这些机构应该主动帮助大众规避风险，长期稳定地分配社会资源，而不是主动扩大风险，甚至为虎作伥，一起薅年轻人羊毛。

此次事件中，难道年轻的租客不是最弱势的群体吗？他们刚进入社会，勤勤恳恳，想靠自己的能力在大城市立足。他们几乎没有什么资产，抗风险能力差。社会本应培养他们成长，但现在某些人却想向他们转嫁投资风险和成本，消费善意和信任，最后“死道友不死贫道”。

实际上，不止是长租公寓，现在市面上还有很多类似的场景，比如医美、二手车、0元购手机、教育分期等，这些中有相当一部分是年轻人的刚需。企业往往针对年轻人的特性，处心积虑，精心设计，有备而来。很多金融机构则为他们提上金融镰刀，双方齐心协力，共割韭菜。长租公寓不是个例，监管部门需要加强监管，金融创新企业要做好行业自律，同时年轻人也要擦亮眼睛，因为太怕痛就多点防御力，提升自身的认知与抗风险能力。