在限价和自由市场间折腾2个世纪，住在巴黎感受如何？

今年6月26日，法国巴黎上诉行政法庭在上诉裁决中，确认取消了巴黎市的“房租限价令”。

巴黎取消“房租限价令”

http://edu.sina.com.cn/a/2018-06-28/doc-iheqpwqy1414643.shtml

所谓的“房租限价令”，是指法国政府在2014年3月颁布的《住房出租买卖管理与城建翻修规划法》（ALUR）中设立的房租管理措施，其原则是“在房租高得离谱的城市对房租金额进行规范监管”，强迫房东在收取房租时遵守一个法定上限：房租金额不能超过省政府规定的“房租参考价”（LOYER
DE
REFERENCE）的20%，也不能比“参考价”低超过30%。这条法律最初预定在28个城市实行，但最终只有巴黎市和里尔市分别自2015年和2017年开始实行，而且巴黎的限价令才执行到2017年11月28日，就被巴黎行政法庭裁定取消了，实在是个短命的政策。

这件事之所以成为新闻，主要是因为“房租限价”就算在国内，也是个听起来很新鲜的名词，但这在资本主义的法国，尤其是在巴黎，却是一个历史上一再被祭出来的“法宝”。我们不难想象作为国际都会的巴黎房价与房租的高企，而在限价令解除之后，巴黎的房租无疑将迎来新一轮的上涨，那么，巴黎的房租究竟已经高到了什么地步，这次又会涨到哪里去呢？

1历史中形成的巴黎住房问题

即使抛开“浪漫之都”、“时尚之都”等等称号的光环，巴黎作为法国乃至世界上的大都会的地位也是毋庸置疑的：面积12000平方公里的巴黎大区，人口超过1200万，约占法国总人口的1/6，创造了法国近1/3的GDP。即使仅仅考虑传统意义上的巴黎市区，即由原巴黎城墙，今天的巴黎大环城公路所围成的105.4平方公里面积（也被今天的人们称为小巴黎，那些与这座城市有关的叱咤风云的历史，风花雪月的传奇，大多发生在这里），也有着200多万人口，仍然是法国首屈一指的大城市。从法国千年历史来看，甚至可以说是巴黎创造了法国，而不是法国造就了巴黎。

现代巴黎的城市格局，大致形成于1853~1870年间的法兰西第二帝国时期。在拿破仑三世和塞纳省省长奥斯曼男爵主持下，对巴黎进行了大规模改造：把巴黎行政区域扩大为原来的两倍；通过建设宽阔畅通的“大十字”加环路的城市交通干道，疏通了原本拥挤不堪的城市中心；通过城郊铁路网的建设扩大城市空间，把市区和郊区连成一体。

巴黎市区共分成20个区，以数字来命名，这也是巴黎行政区划方面的一大特色。和大多数欧洲首都一样，西风带国家的富人会优先选择住在西面的上风方向，而穷人则选择东面空气较差的廉价街区。所以市中心区与西部为巴黎的富裕街区（1、2、3、5、6、7、8、9、16区），低收入居民则集中在东部、北部和南部地区（18、19、20、13、14区），呈半环形包围着前者，从今天的巴黎的房租价格分布地图上，仍然可以十分明显地看出这一点。

巴黎这一城市布局的形成，和历史上巴黎“摊大饼”式的市区扩张模式有关。从路易十四时代开始，法国全国的权力、财富和其他各类优质资源开始高度集中于巴黎。法国全国的交通网以巴黎为中心向外呈放射状延伸，这使得巴黎的基础设施和投资环境都大大优于外省，在这一切的作用下，巴黎的产业、经济和人口规模都迅速膨胀起来。

18世纪末的巴黎人口约为50余万。直到19世纪中叶，巴黎的人口还仅占法国人口的2%，到1870年，巴黎市人口占全国人口的比重已上升至5.3%，算上郊区人口则将近7%，其中巴黎土著居民仅占1/3，这些巴黎的新人口中，既包括外省贵族、资产阶级，也包括随着奥斯曼市政工程和工业革命的兴起进入巴黎的大批劳动力。1861~1962的一百年中，法国人口增长880万，而其中被吸引到巴黎的就达到560万。

19世纪以来，巴黎中心城区、巴黎市区和巴黎大都会区的人口变化趋势图

近代和近代以前，巴黎是一个消灭法国人口的黑洞，大量迫于生计，或者寻求机会的人们不断涌入巴黎，继而大部分被贫穷、治安和传染病所吞噬，但这仍然无法阻止来自各地怀揣各式各样野心和梦想的年轻人。

“Paris, à nous deux maintenant!”（“巴黎，咱们来拼一拼吧！”）

就这样，巴黎在历史上早早地成为了一座绝大多数居民都是租客的城市。由于人居矛盾突出和房产资源供不应求，巴黎的房价和房租自然水涨船高，成为巴黎市民日常最大的开销和负担，也让巴黎成了全世界生活成本最高的城市之一。

自1990年代法国中央政府再度加大对首都的投资建设以来，巴黎公寓均价从1997年的2286欧元/平米增长到2016年的8814欧元/平米，房租从1997年的13.5欧元/平米增长到2016年的约30欧元/平米。可以看出，巴黎房租虽然近年来涨的也不少，但并没能追上房价的涨幅，虽然这已经意味着在巴黎随便租一个35平米的房间最起码要1000+欧/月（约合8000人民币），而即使是租一间只能放下床和桌子的蜗居斗室，也已经超过中国当前大多数人的收入水平了。至于在巴黎买房，对于工薪阶层来说从历史上就一直是可望而不可及的事情。

巴黎不同地区的房租高低有别，但在法国仍然傲视群雄。

法国人自己对于巴黎高昂房租价格的调侃：“在巴黎租一个studio其实很简单：你只要有一份月薪6000欧的CDI工作，有18个月房租的存款，有父母作担保，再卖2升血，1个肾，和一头麒麟就够啦！”

这次取消房租限价令，巴黎人照例上了街。

2历史上的巴黎房租政策——既是立场，也是血税

巴黎的房租是关系到巴黎市民生计的大事，而巴黎又是近代以来法国的根本，房租政策自然也就成了历任法国政府和政权施政纲领中的重要环节。通常来说，革命的，平民色彩的法国政府或政权，总是采取更有利于以穷苦大众为主的房客的政策。保守的政府或复辟王朝则往往倾向于维护有产者的权益。

托克维尔在其重要作品《回忆录》中对1848年革命期间的巴黎租房市场这样写道：“在巴黎，有产者的财产或收入没有一天不遭到损坏或威胁，人们时而要求他们开工但却不得销售产品，时而要求他们免收其房客的房租，但他们没有任何其他生活来源。他们对所有这些暴政的屈从已无以复加，甚至期望通过公开宣告自己的懦弱以便从中获得些许好处。比如我记得在当时的报刊中，有这样一则告示，它集虚荣、怯懦、愚蠢为一体，堪称艺术典范，我至今仍印象深刻。‘编辑先生，’告示写到：‘我借贵报通知我的房客，我愿意对他们施行真正的民主人士所遵循的各项博爱原则，应房客要求特为其开出确定下期租金总金额的收据。’”

1870年，法国在普法战争中一败涂地，随着普鲁士军队进逼巴黎，为了让巴黎的平民能够全力投入巴黎保卫战，临时成立的国防政府于9月30日颁令房租延期可以缴付，该命令和另一条要求当铺将价值少于15法郎的典当品无偿退还的法令一同颁布。然而普鲁士军队刚刚撤围，国民议会便结束了房租延缓缴付令——这对绝大多数人口都是租户的巴黎的平民来说是个沉重的打击，而结束房租延缓缴付令和其他一系列打击穷人的法令一起，成为了巴黎公社运动的导火索。

1871年巴黎公社形势图，贫民聚居的东北部是坚持战斗到最后的地区

然而同样是法兰西第三共和国的政府，自1914年起，法国再一次执行了房租限价政策且延续了相当长的时期，规定房主不得以高于法定最高限价的价格出租房屋，也不能随着物价的上涨而提高房租。这一次的原因当然是因为第一次世界大战爆发，当权者不得不全力维护巴黎的社会秩序安定。

在今天，法国法律《建筑与居住法典》第L613—3条仍然规定：由法院作出的关于驱逐违约房客的“勒令迁让”判决，在每年冬季（11月1日起至翌年3月15日止）必须暂停执行。即房东不得在冬季把付不起房租的房客驱逐出去。另外，巴黎的地铁一年四季，也都向无家可归者全天候开放。这都是巴黎市民历史上屡次斗争的成果。

3一度跑偏——二战后的巴黎再城市化之路

巴黎城市规模在近代的急速扩大，引起了法国政府的担忧。1914年的房租限价政策得以被长期执行，部分原因是法国政府希望借以控制巴黎的住房供给，进而控制外来人口的过快增加。

巴黎大区人口增长率的三次高峰（两次工业革命和二战后）

为了防止巴黎的继续过度膨胀， 二战后从50年代开始，法国政府试图通过严格的限制性政策来控制巴黎市区发展规划，将产业、人口向城市郊区疏散。这些政策包括了：

1955年：不再批准市内的新工业项目。

1958年：规定现有市内工业企业改扩建占地规模不得超过现有场地面积的10%。

1959年：对工业建筑用房进行严格的行政审批和限制，禁止在市区内建造1万平方米以上的办公大楼。

1960年：对室内企业开征“拥挤税”、“交通建设资助税（数额相当于企业发放工资的1.7%）”，对巴黎大区在建的工业厂房征收昂贵的土地使用费，对从巴黎市区迁出的占地500平米以上的工厂给予60%的拆迁补偿费用等。

限制性政策的效果虽然十分明显，到1975年后，工业已经基本被赶出了巴黎市区，第三产业成为巴黎的支柱产业，但从巴黎迁走的就业岗位超过半数仍位于首都周边1小时经济圈内，距离巴黎不超过140公里。

除了企业之外，也有相应的政策用来鼓励机构的迁出。法国政府规定，从巴黎市区迁出的各类机构，均可享受15%~20%的投资补偿津贴。但实际迁出的学校不多，而且也大多仅仅是迁至离市区不远的郊区。巴黎继续占据着法国教育中心的地位，没有丝毫国家知识中心真正向外迁移的明显迹象。

事实证明，采取限制发展的政策，特别对巴黎经济尤其是巴黎工业发展的一味限制，事实上削弱了法国唯一具有国际地位城市的实力，从而导致了整个国家的竞争力的衰弱。而用推高生活成本的方式，并不能真正有效阻止外来人口涌入或引导现有人口迁出，反而导致大量底层人口处境恶化，这些人口聚集在郊区，成为巴黎此后一系列“郊区病”的源头。

1965年，法国制定了《巴黎地区国土开发与城市规划指导纲要（1965-2000）》（简称SDAURP规划），终于摒弃了以往以限制为主的策略，规划坦承在未来相当长的时期内，巴黎的发展步伐不会放缓，而巴黎的人口和城市用地规模还将继续扩大。规划主张优先考虑满足人口增长和城市发展的空间需求，并指出未来城市的发展必须考虑区域整体的协调发展，应通过新城、卫星城建设来分解巴黎中心城区集聚的能量，容纳疏解新增的人口和就业需求。该规划标志着区域协同发展正式成为巴黎城市规划新的指导思想。

4社会住宅政策，巴黎人居矛盾的解决之途

既然已经承认了巴黎的人居矛盾的解决取决于巴黎自身的发展建设，那么相对于限制住宅需求和外来人口进入等“扬汤止沸”的手段，增加住宅供给，统筹住宅规划就成为“釜底抽薪”。

2000年，法国中央政府通过了《社会团结与城市更新法》（SRU），以法律的形式确立了社会混合的空间策略，该法律规定：

“自2002年1月1日以后的20年中，巴黎大区内所有1500人以上的市镇，以及其他50000人口以上的聚居区中人口超过3500人的市镇，社会住宅在住宅总量中的比例必须达到20%。”

巴黎市政府进一步要求“市内私人住宅开发项目，如果所属街区的社会住宅比例不足20%，则新项目中的社会住宅比例必须达到25%。”

社会住宅不同于福利性住宅和提供给低收入者的公租房，主要面向对象仍然是难以承受巴黎房价及房租过快上涨的普通工薪阶层。

根据《巴黎社会住宅报告2013》（APUR，OLHP.
L' acces au logement social a Paris,
2013.）的统计：自2001年SRU法实施以来，巴黎社会住宅的建设得到快速发展：2001年建成社会住宅3465套，2007年建成6165套，2013年7151套，12年内社会住宅净增6万多套，截至2014年1月1日，巴黎有社会住宅214847套，占全市居民首套住宅数量的18.5%，如果再算上在建项目，这一比例将达到20.5%；如果再考虑5万套公租房（租金低于私人住房），巴黎全市社会住宅和公租房将占全市住宅总量的22.4%——这说明“社会混合”政策的实施已经取得了一定效果。

数量上增加的社会住宅在巴黎市内的空间分布上并不均衡。报告指出，社会住宅（尤其是新增的社会住宅）在市内各区的分布存在着极大的差异：低收入居民聚居的东部地区（18、19、20、13、14区）的社会住宅比重超过了20%，最高的达到37.3%（19区）；中部的4、10、11、12、15、17区社会住宅比重为10~20%；而市中心区与西部的富裕街区（1、2、3、5、6、7、8、9、16区）的社会住宅比重都低于10%，甚至是5%，最低的7区只有1.3%。社会住宅在空间上的分布与居民收入显著相关，这说明社会住宅政策在其缓解社会隔离这一宗旨上仍做得不够理想。

 巴黎第1区（卢浮宫所在区）

著名的香榭丽舍大街，位于巴黎第8区

巴黎第16区的住宅

13区街景

20区街景

​在巴黎市政府加快社会住宅建设的同时，巴黎市民对社会住宅的需求也在不断增加。随着房价和房租的过快上涨，越来越多的私房租客转而申请社会住宅，已经入住社会住宅的家庭，则通过各种手段延长退出社会住宅的时间。

从2001年到2012年，申请家庭的数量从10万户增加到14万户，占全市家庭数的10%。2013年的在12万多申请家庭中，只有大约12000户家庭获得了住房，成功率不到10%。巴黎政府仍面临着巨大压力。

巴黎社会住宅申请者的家庭特征和年龄构成，大学教育结束，刚开始稳定工作和组建家庭的年轻人与失意的中年人构成了社会住宅的申请主体。

巴黎社会住宅申请者职业分布多样，但读过巴尔扎克作品的读者仍会觉得似曾相识。

从地域分布来看，巴黎市社会住宅项目还是一个带有鲜明“首都居民福利”色彩的政策。其中，2/3的巴黎市区申请者来自经济条件较差的东部地区（10、11、12、13、18、19、20区）。特别是13、19、20三区申请家庭数量增加最快。对未来住宅区位的意愿，市区申请者中有40%表示无所谓，45%希望在目前所在区域附近。有意思的是，越是社会住宅集中的东北部区，其居民对新住房区位越不敏感，而来自富裕中西部地区的申请家庭则多希望在本区或附近居住。

在社会住宅申请动机方面，这些家庭主要提及两大类原因：一是在住房方面（76.5%），包括改变租赁关系（私房——公房），改善居住舒适性和住房环境，工作方便，减少租房成本等；二是在家庭方面（13.3%），包括家庭结构变化，家庭矛盾，健康原因等。

法国法律规定：三种社会住宅的申请者可获得优先入住：被政府认定的贫困和住房条件恶劣的家庭；不符合现行居住法规要求的住宅和市政动迁的困难家庭；巴黎市政府和大区政府公务员中有需要改善住房条件的家庭。但实际的分配过程中各种腐败横生，由于参与分配的公共机构也是社会住宅建设的投资方，他们往往利用优先分配权，将一定比例住房留给各机构的公务员，这也加大了普通家庭的申请难度。

在这种情况下，房租限价令的出台与取消，虽然看起来仍然对房租价格有着立竿见影的影响，但从中长期来看，可以说已经成为弥补社会住宅政策时间差的辅助性短期手段，而非真正解决房租问题的方案了。

5太阳底下，并无新事

巴黎在过去两个世纪中的所作所为，无论是城市本身的急剧扩张，再到一厢情愿的追求城市规模布局的均衡甚至于自废武功，还是“驱逐Di Duan Ren Kou和房价房租上涨的种种，结合我们身边的实例，都让人感到“太阳底下，并无新事”。

我们应当承认，目前巴黎的住房问题还远远称不上得到了完美的解决，一方面，社会住宅的供给能否跟上社会需求，真正平抑巴黎的租房市场，取决于法国和巴黎市政府的政策执行力；而另一方面，巴黎城市人居矛盾的根本解决，还要看巴黎这个法国最具竞争力的城市自身的发展，能否在未来达到反哺巴黎大区和法国全国其他地区的水平，从而真正在其他地区建立起足以真正分流巴黎人口和资源的现代产业经济架构。

有些人反对政府限价政策，认为这扭曲了正常的市场机制。但我们要知道，那种理想状态下需求供给充分双方都能充分自由流动的“需求——供给”模型，本来就是典型的“真空中的球形鸡”。住宅作为都市生活的必需品，同时又是在空间上具有排他性的特殊商品，其供需关系很容易受到各种力量的扭曲。不管是试图在房源上囤积居奇；还是拿着募集来的社会资本，红着眼互比烧钱，一心指望熬死对手后好赚取垄断利润，无疑都已经是市场失灵的表现，需要“有形的手”有所作为，也应当有所作为。

从巴黎的历史经验中我们可以看到，政府除了限制打压，还有优化资源配置，增加市场供给等更多的事情可做。大量建设廉价住房，保证低收入阶层居有其屋，再让“中产阶级”为市场化的住房价格买单，虽然仍然不可能让所有人满意，但如果能够做到短期内遏止城市生态的急剧恶化，长期中不至于阻断了新进入者而影响城市的活力，那么对于城市整体来说，也可以算是相对最不坏的方案。