丁刚：如何抑制房租暴涨？不妨看看瑞典的经验

编者按：据统计，2017年2月到2018年5月，上海房租上涨19.5%，深圳涨15.5%，北京大涨25.9%。如果这种趋势下去，在大城市里租不起房的人越来越多。现在不少人指责资本的介入导致了目前的上涨局面。那么，究竟如何才能抑制房价或房租出现暴涨的情况呢？中国人民大学重阳金融研究院高级研究员丁刚从他在瑞典的生活的经历说起，指出瑞典政府在抑制房价和房租方面的经验在于，首先要将住房视为人的一项基本权利，限制了资本力量对住房这一涉及公民生活水平领域的“肆意侵入”和控制。其次是遵守公平原则，守住分配体制的底线，并确保实体经济的支柱作用。本文刊于8月20日“丁刚看世界”微信公众号，原标题是《有房可居是公民基本权利》。

1990年夏，我去隆德学习瑞典语，在市郊一幢小楼的楼上租了一间卧室。卫生间虽说是和房东共用，但房东在楼下的主卧里还有一间小卫生间，平时是不会上楼来的。

小楼坐落在一个绿树环绕的小区中，周围全是大同小异的两层独幢小楼。房东诺迪鲁斯是匈牙利裔，1956年匈牙利事件发生前，他在布达佩斯当警察。事件发生后，他设法跑到瑞典，在一家酒店做服务员，后来当上了领班，20世纪80年代中退休。

诺迪鲁斯的小楼分上下两层，有三间卧室、一间书房，另有起居室、厨房和车库，大约350多平米，后面还有一个五六十平米的花园和一个20平米的花房。这幢房子在20世纪70年代末购买时约合5万美元。

诺迪鲁斯买房时，正是瑞典居民住宅飞速发展的年代。靠着全民住房政策的优惠――政府提供长达40年分期支付的低息贷款，在饭店里当服务员的诺迪鲁斯拥有了这套相当不错的住宅。

和诺迪鲁斯一样，很多在上世纪八九十年代开始领取养老金的瑞典蓝领或白领，大多都是在那个时期开始拥有自己的住房的。

1960年代是瑞典模式逐渐成型的时期，瑞典人在享受到各种各样的福利的同时，也开始拥有属于自己的住宅。

我们从许多瑞典历史书上都可以看到这样的老照片：低矮的木屋、肮脏的棚户区。那是1930年代瑞典的常见景象。随着经济的发展，1940－1950年代的瑞典出现了严重的住房短缺问题。政府开始推动扩建居民住房，并成立了负责住房建设的机构。

为了让普通老百姓也能拥有自己的住房，政府出台了一系列措施，其中最重要的就是提供长期低息价款。

为防止房价上涨，在从1942年到1986年的40多年间，对房租实行严格控制，这段时间的房租几乎一直处于冻结状态，而从1960年到1980年正是瑞典经济飞速发展的时期。

数据显示，这20年瑞典的人均GDP从1983美元上升到16856美元。瑞典首都斯德哥尔摩地区的不动产价格几乎下降了50%。瑞典经济的迅速发展靠的是像沃尔沃、SAAB、ABB、利乐、阿特拉斯·科普柯、爱立信、SKF和宜家等这样一批全家著名企业，是典型的以实体经济为基础的发展。

1965年，瑞典议会通过了“百万住房建造计划”（瑞典人简称为“百万计划”），决定在10年间建造100万套居民住宅。这一计划采取了公私结合的方式，政府承担建造费用的70%，这笔钱由购房者在30年内付清。在10年的时间里，瑞典人超额完成了这一计划，多建了6000套住房。目前瑞典全国的住房中仍有15-20%是那时建造的。

百万房屋建造计划的制定和落实，确保了普通民众的住房需求，更体现了社民党福利主义思想的核心理念：房屋是公民生活的基本必需品，有房可居是公民最基本的权利。

依据这一理念制定的政府住房政策的基本原则是“给每一位公民提供合理价格的舒适住房”，“一切个人，不分年龄和是否有能力，都享有住房权，而且所有住房必须价格合理、设备现代、设计良好、卫生和宽敞”。简而言之，就是“人人有好房可居”。

从那时起，为确保低收入、多子女家庭和退休老人也能住上舒适的住宅，瑞典政府给他们发放了住房补贴。通常，多一个孩子就会多一份补贴。至今，仍有大约15%-30%左右的瑞典家庭每年都领取这种补贴。

在上世纪60年代确立的住房政策影响下，瑞典的住宅大体上分成了三类，属于私有自住的大约占50%，属于私有出租的约占5%。剩下的分为两种类型，一种是由买房者组成的住宅合作社建造的房屋。

在瑞典，需要购房者都可以加入住宅合作社，入会时交纳一些会费，再每年存入一定的款项。这有点像我们的集资建房，但不同之处在于，瑞典的住宅合作社有法人身份，不仅建房，也管理住房。合作社成员在得到房屋时还可以获得政府提供的长期低息贷款，只需支付很少一部分首付。住房合作社最大的优势是，它以成本价建房，并按需供应。

瑞典还有相当一部分房屋是由各地政府管理的非营利房屋公司建造的，专门用于出租，这些房屋大多位置都比较好，很多都在城市的中心地带，这主要是为了给在城市上班的人提供方便。

这部分房屋的租金通常由租房者协会与房屋公司谈判商定。如果双方无法达成一致，可以向地区的房租法庭上诉，由法庭作出裁决，往往法庭的裁决会更多地倾向于租房者。

由这三类住房构建而起的房地产市场不仅会有利于普通百姓选择适合自己的住房，也有利于政府对价格的调控。二者相辅相成，确保了人人有房可居的基本原则的实现。

大规模的造房和补贴计划并非没有一点问题。四十多年后，瑞典人发现，当时建造的经济适用性住房虽然缓解了住房压力，但由于照顾性的政策，这些楼房有一些逐渐变成了移民的居住地。

在一些城市的偏远一点的社区，移民占90%以上。移民的搬入，导致瑞典人的搬出。移民多的小区低收入家庭多、失业率高，与瑞典人居住区出现明显的贫富差距。个别移民聚居区还常常发生骚乱。

也有部分学者认为，造成这一问题的原因主要是，上世纪90年代，中右政府上台，开始住房市场改革，部分放开了私人资本进入房地产市场，背离了当初社民党政府的住房原则。

由于当时瑞典经济下滑，中右政府减少了对住房建设的投入，而投资者无力也不愿意在当时的经济状况下加大对房地产的投入，造成新房建设滞后。而房屋市场的部分放开，则形成了高档与低档社区的划分，高收入者与低收入者居住区开始“分裂”。

斯德哥尔摩的房屋租赁市场也出现了问题。

上世纪90年代初，笔者在瑞典工作时，斯德哥尔摩的一套两室一厅的房租大约为六七千克朗，据说现在在一些“热点地区”已经过万。官方数据显示，在过去10年时间里，房租上涨了大约19%，比物价的上涨幅度大约高出六七个百分点。总体上算是稳定的。但是，由于近年来租房者远远多于可租房屋的供给，一些大城市出现了排队等房的现象。

在斯德哥尔摩，按照正规渠道租房，要等候很长时间，甚至长达二三十年。二房东出租市场由此火爆。这些房屋出租时间通常较短，有些还不合法，但对急于找到房子的租客来说，却是没有办法的办法。

尽管有人呼吁开放租房市场，但瑞典政府还是坚持了原有的控制房租的政策。一些专家担心的是，放开房租会使市场更加混乱，最终将从根本上颠覆社民党坚持的住房原则。这就又一次回到了我们观察瑞典模式的“基本点”：任何情况下，公平都是最重要的。

目前，瑞典政府已确定了大力扩建住宅的计划，希望通过供给总量的增加，在未来10年逐步缓解租房难和高房价的问题。

从瑞典的经验看，如果把住房完全当作商品，那它一定会受到资本力量的左右而不再具有或更少具有福利保障的功能，并影响到经济的平衡发展与社会公平。

社民党将住房视为人的一项基本权利，一是限制了资本力量对住房这一涉及公民生活水平领域的“肆意侵入”和控制。二是遵守公平原则，守住瑞典模式分配体制的底线。三是确保了实体经济的支柱作用。

更值得我们重视的是，在瑞典经济自上世纪五十年代开始迅速提升的那段时间，房地产市场受到了良好调控，确保了实体经济，尤其是制造业在国民经济中的中坚作用。即使后来房地产市场出现了一些问题，也没有损伤瑞典可持续发展和社会稳定的根基。