从《长江三角洲一体化发展规划纲要》看不动产资管机会 |睿和研究

作者丨周伟 编辑丨雨禾

长江三角洲一体化发展国家战略终于落下实锤。

根据新华社12月1日消息，中共中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（以下简称《纲要》）。

《纲要》规划期至2025年，展望到2035年，为未来5到10年的长三角地区一体化发展提供了指导性和纲领性文件，是制定长三角地域相关规划和政策的依据。当然，《纲要》也将成为长三角区域企业发展、行业布局的重要投资指南。

《纲要》说了些什么？

简单来说，《纲要》主要回答了长江三角洲一体化发展从哪里起步、要到哪里去以及如何去的问题。

长三角一体化发展的起点很高，经济社会发展全国领先。GDP水平、对外开放水平、科研实力、研发投入、城镇化率等方面均处于全国前列。

《纲要》提出了区域协调、科创产业融合、基础设施、生态环境、公共服务、体制机制六个方面的目标。

为实现上述目标，《纲要》在推动协调发展新格局、建设协同创新产业体系等八个方面提出了具体措施。

《纲要》有哪些看点？

看点一：明确“一极三区一高地”战略地位

“一极”是指全国发展强劲活跃增长极；“三区”是指全国高质量发展样板区、率先基本实现现代化引领区和区域一体化发展示范区；“一高地”则是指新时代改革开放新高地。

“一极”被放在首位，说明中央对长三角区域发展给予厚望，该区域也将被打造成中国经济发展的“火车头”和“引擎”，要发挥它的影响力和带动力，拉动区域乃至全国经济既有速度又有质量地发展。

同时，要保持经济的强劲度和活跃度，使之成为最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域。

（来源：腾讯网）

看点二：一体化让长三角一盘棋

贸易保护主义不仅在国与国之间发生，在地区与地区之间也会存在。

由于本位主义和地方保护主义，长三角地区产业同质化、地域区隔与条块分割等问题对整个区域发展的阻碍日益突出，人、财、物的流动受到很大限制，造成了区域内部的极大损耗。

（来源：澎湃新闻网）

此次《纲要》发布的主旨就是一体化，核心也是要解决地区之间在产业布局、行政体制、人财物流动、社会治理等方面的不协调、不一致，进而产生“1+1>2”的协同效应。

看点三：优势互补的产业格局

根据各地区之间的资源禀赋、优势短板，规划也提出了地区间差异化发展的不同定位。

其中，浙江主要依托民营经济和数字经济，力争成为新的区域内增长点；江苏在其原有制造业基础上，加强对外开放；安徽的定位则是创新中心与生态示范区；而上海作为长三角地区的“前台”与规划中的“一极”，担任着区域一体化的综合平台和引领长三角地区发展建设方向的重要角色。

差异化的定位让各地区能够扬长避短，也让各地区之间能够实现优势互补，从而形成一个完整的体系，产生“一个拳头打人”的效果。

（来源：第一财经）

《纲要》带来哪些新机会？

随着《纲要》的出台，长三角区域和沪苏浙皖各省市的发展重点、产业布局也日渐清晰。当然，作为地方经济不可忽视的组成部分，《纲要》也为不动产资产管理领域带来新的机遇。

机会一：长三角将会是未来不动产资管新业态重要的战略布局区域

目前，长江三角洲区域是国内经济最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一。

（来源：华泰证券研究所）

公开资料显示，这片国土面积仅占全国总面积的2.3%，拥有2.25亿人口，但是贡献了全国四分之一左右的GDP。

长三角区域的进出口总额、外商直接投资、对外投资分别占全国37%、39%和29%；拥有全国约1/4的“双一流”高校、国家重点实验室、国家工程研究中心；区域年研发经费支出和有效发明专利数均占全国1/3左右；集成电路和软件信息服务产业规模分别约占全国1/2和1/3；区域常住人口城镇化率超过60%。

而随着规划《纲要》落地实施，区域一体化程度加强，创新创业的程度和强度会进一步提升，这将使长三角区域成为不动产资管业态创新的重要应用场景，这也将进一步推动行业的迭代创新。

对联合办公、长租公寓、新商业、产业地产等不动产资管创新领域来说，长三角地区将会是未来重要的战略布局区域，该地区的重要城市也将成为“兵家必争之地”。

（来源：华泰证券研究所）

机会二：灵活办公空间占比和密集度提升带来的机会

《纲要》中提出，联手营造有利于提升自主创新能力的创新生态，打造全国原始创新策源地。根据布局，长三角各区域要协同推动原始创新、技术创新和产业创新，合力打造长三角科技创新共同体，形成具有全国影响力的科技创新和制造业研发高地。同时，《纲要》还提出，要在长三角联合共建国家级科技成果孵化基地和双创示范基地。

研究显示，在创新产生的过程中，空间（物理环境）、精神（社会文化环境）、行为（网络关系）和人（参与者）这四个要素是影响创新的主要因素，而灵活办公空间尤其是联合办公在上述四个方面均有很好的表现。

因此，《纲要》这样的安排，当然需要灵活的办公空间支持，而灵活办公空间尤其是联合办公本身，就具有促进创新的功能，这就给了相关企业新的发展机遇。

而联合办公空间作为本地化的创新空间，给集体创新过程提供了一个平台，允许不同的参与者进行有效沟通、分享知识和协作。研究表明，空间使用者在可以促进创新的物理空间和社会文化环境中，与内部和外部的其他行为主体进行交流与合作，通过参与活动与项目建立彼此之间正式或非正式的网络关系，进而促进创新。

目前，联合办公在长三角区域的布局已呈全面铺开之势。上海执联合办公诸城市之牛耳，占比达到33%。联合办公头部品牌也正在加速完成南京、杭州、苏州等重要城市的布局。

（来源：观点指数）

随着《纲要》推进，区域内将形成统一市场，各地区之间的业务往来将更为频繁，这为联合办公提供了天然的应用场景，将激发更多需求，联合办公区在该区域的占比和网络密集程度将进一步提高。

机会三：养老业态的创新和机会

《纲要》指出，制定区域产业资本和品牌机构进入当地养老市场指引，培育养老从业人员专业化市场，支持民营养老机构发展。

因此，《纲要》推动区域建设一批国际知名的健康医疗服务、养生养老基地，这是对长三角区域“养老焦虑”所做出的准确回应。

（来源：中国未来养老地产发展的研究与探索——基于长三角地区养老需求调查的实证研究）

（来源：观点指数）

事实上，长三角的养老形势已十分严峻。数据显示，上海市老龄化程度居全国之首，是全国平均水平的2倍，已成为我国第一大老龄化城市；而江苏老龄化比例和浙江老龄化程度也居于全国前列，趋势严峻；安徽人口老龄化系数居全国第10位。

据预测，到2040年，长三角老年人口约在6000万人左右。养老设施供需的巨大落差给区域带来压力的同时，也创造了巨大的“银发经济”市场。因此，针对老年人群体的服务体系建设也将催生一批创新业态。

机会四：新园区规划、现有园区转型升级带来的机会

长三角区域工业园区数量众多。

数据显示，长三角区域共有146个国家级开发区和320个省级开发区，平均每个城市拥有3.6个国家级开发区和7.8个省级开发区。

但是，工业园区作为区域发展规划和战略布局重要平台，发展却并不理想。由于长三角区域工业土地政策创新不足，市场缺乏民营资本，产业园区“玩家”集中于国控园区。

此外，包括上海、江苏、无锡、常州在内的各大区域都属于政府主导开发，这导致了园区发展的专业性不强。而受制于土地政策差异，长三角区域民营园区的专业化程度和市场活跃程度与“百家争鸣”的粤港澳大湾区存在较大差距。

（来源：戴德梁行）

《纲要》对长三角园区发展提出了更高的要求，在用地政策、资金扶持等方面会给予倾斜，为新园区规划、现有园区转型升级等不动产资管领域提供了新的机会。同时，数据中心、物流园区等有产业支撑的园区项目将会获得更大的发展机遇。

机会五：利用全球金融资源进行全球资产配置的机会

相关数据显示，长三角三省一市2017年末的银行业总资产在全国约占19%。长三角地区拥有银行、证券、信托、期货等持牌金融机构上千家，占全国的20%左右。

长三角主要金融要素市场

（来源：华略智库金融研究院）

但长三角金融一体化水平仍处于初级阶段。存在的主要问题是：区域内金融发展不均衡，行政分割阻碍中心城市金融业跨区服务，地方分治的银行业管理模式严重抑制金融资本的快速流动；另外，区域内“资产荒”与“资金荒”并存，区域内大部分地方证券化水平偏低，中小企业获得的金融支持水平远低于大企业。

对此，《纲要》将推动金融要素市场的一体化以及上海自贸区新片区的投资贸易自由化、便利化。

长三角一体化的高质量发展将进一步加强上海国际金融中心的建设，提升上海在国际金融市场中的地位。而上海也将凭借金融优势与创新的金融工具，引导国内其他区域乃至国外金融资源服务于长三角区域未来发展。

同时，《纲要》还要求推动国内资本全球性配置资产，长三角区域的金融创新将令国内外资管企业获益良多。