积极审慎处理凼北都市化整治计划的私人土地问题

　　城规会主席、土地工务局长黎永亮日前在宣介「凼仔北区都市化整治计划修订（二零二六）」时提到，卓家村古树周边多为私人土地，相关规划已充分考虑私人土地发展参数，在确保古树得到有效保护的前提下，兼顾业权人合法发展权益。

　　其实，特区政府在推动「凼仔北区都市化整治计划修订（二零二六）」中面临私人土地的问题，不单止是卓家村古树周边的私人土地，而且更是在整个规划区内，有数量达三十二幅、总面积近八点八万平方米，约占规划区面积四成的土地是私人土地。区内几乎每个未开发地段都涉及私人土地，但主要分布在卓家村、三家村。多数私人土地在物业登记上标注为「农用地」，但这仅为法律登记状态，并不代表实际用途为农业。这些土地产权分散，主要为本地居民和私人投资者，具体业主名单未在公开资料中披露，因涉及个人隐私和未完成的土地整合协商。这些业主多为上世纪取得土地权属的凼仔原居民家族或其继承人，部分土地经多次转手，产权关系复杂。由于土地长期未开发，许多业主将土地闲置或用于临时用途（如停放车辆、堆放物品），并未进行实质性建设，这是导致规划长期难以推进的关键因素。开发需依赖业权人与政府协商，通过土地重新合并与分割，使不规则地块满足建设条件，从而推动整体建设。

　　但要注意的是，如果是属于政府批地，按照「溯及既往」的《新土地法》有关土地租赁批给的期限为二十五年的规定，特区政府应当收回。实际上，在《新土地法》生效后，特区政府已经在该区收回若干逾期未发展利用的国有土地。另外，如是以持有「砂纸契」为由主张的「私人土地」，按照《澳门基本法》第七条的规定，是属于「国有土地」，在特区政府实施该都市化整治规划中，根本没有「议价本钱」。

　　凼北私人土地问题的形成，既有历史沉积的客观因素，也有现实发展的现实制约，需先厘清根源、辨明症结，才能做到对症施策。从历史背景来看，一九九五年核准的凼仔北区都市化计划沿用多年，但其执行过程中受私人土地业权分割零散、部分土地无法独立发展等因素影响，导致道路网、地下管网等基础设施难以铺设，许多私人土地长期处于闲置状态，部分甚至被用于林业种植、废料收集等非规划用途，与都市化发展定位严重不符。从现实困境来看，一方面，私人土地业权构成复杂，包含完全所有权土地、长期租借地等多种类型，部分土地存在继承、转让等权属变更痕迹，导致业权主体分散、意见难以统一；另一方面，部分私人土地业权人发展意愿偏低，既担心土地开发过程中自身权益受损，也对开发成本、收益分配等问题存在疑虑，加之缺乏明确的诱因机制，难以主动参与到都市化整治中来。此外，该区地势较低、长期受水浸困扰，而水浸问题的解决又与私人土地权属相关，进一步增加了私人土地处置的复杂性，形成「基础设施不完善→土地难开发→民生问题突出」的恶性循环。

　　因此，积极而又审慎处理此类私人土地问题，不仅关系到都市化整治计划的顺利推进，更事关私人财产权益的保护、社会公平正义的实现，以及澳门整体都市发展的协调性，必须坚持法治导向、平衡兼顾、公开透明的原则，统筹推进、细化落实。

　　积极而又审慎处理凼北私人土地问题，首要前提是坚持法治原则，以现有法律法规为依据，规范处置流程，保障私人土地业权人的合法权益。在具体操作中，需严格按照《城市规划法》《土地法》等相关法规，明确私人土地的处置范围、权利义务、补偿标准等核心内容，避免行政权力的滥用。对于需要征收、收回的私人土地，必须严格履行法定程序，提前公示征收目的、范围、补偿标准和安置方案，充分听取业权人的意见，确保程序正当、公开透明；对于不需要征收的私人土地，应尊重业权人的自主决定，鼓励其通过合作开发、联合重建等方式参与都市化整治，政府可通过政策引导、资源支持等方式，为其提供便利条件，而非强制干预。同时，需建立健全争议解决机制，参照《都市更新法律制度》中的仲裁规定，妥善处理业权人之间、业权人与政府之间的分歧，保障各方合法权益得到充分维护。

　　积极而又审慎处理凼北私人土地问题，核心在于平衡私人利益与公共利益，构建「多赢」的利益协调机制。都市化整治的最终目标是提升区域整体发展质量，惠及全体居民，而私人土地业权人的合法利益是必须尊重和保护的基础，两者并非对立关系，而是可以通过科学设计实现有机统一。一方面，要合理制定私人土地补偿标准，补偿金额不仅要考虑土地的现有价值，还要兼顾土地的潜在发展价值、业权人的实际损失，可参考市场评估价格，并结合澳门本地经济社会发展水平适当调整，确保补偿公平合理、及时足额发放。同时，可探索多元化的补偿方式，除货币补偿外，还可提供房屋安置、土地置换、容积率补偿等多种选择，满足不同业权人的需求，例如政府可在规划范围内划定相应土地用于置换，或在开发项目中给予业权人一定比例的楼面面积补偿，既保障其财产权益，也推动项目顺利实施。另一方面，要明确私人土地开发的公共义务，要求业权人在开发过程中服从都市化整治的整体规划，配合基础设施建设、绿化工程、文物保护等公共项目实施。

　　积极而又审慎处理凼北私人土地问题，关键在于强化政策引导与服务保障，提升私人土地业权人的参与积极性，破解开发难题。鉴于凼北私人土地存在业权分散、开发能力不足等问题，政府应发挥主导作用，搭建沟通协调平台，完善政策支持体系，降低业权人的开发成本与风险。一是建立专门的跨部门协调小组，整合土地工务、都市更新、民政等相关部门资源，负责私人土地处置的统筹协调、政策咨询、问题解答等工作，及时响应业权人的合理诉求，化解处置过程中的堵点、难点问题。二是完善诱因机制，鼓励私人土地业权人开展合作开发，对于积极参与都市化整治、主动配合公共设施建设的业权人，可给予税收优惠、行政手续简化、基础设施配套优先等奖励；对于无法独立开发的零散私人土地，引导业权人通过土地合并、联合开发等方式，实现土地资源的集约利用，同时方便政府完善路网、绿化等配套设施。三是加强政策宣传与指导，通过社团、社谘委等渠道，向私人土地业权人全面解读都市化整治计划的目标、政策、补偿标准等内容，消除其疑虑，增强其对计划的理解与支持；同时，为业权人提供法律咨询、开发规划指导等服务，帮助其规避开发风险，提升开发能力。

　　虽然凼北与香港情况不同，但香港在处理北部都会区（北都）发展中的土地问题时，推出了一些创新措施，其背后的思路值得参考。例如，香港推出的「按实补价」先导计划，允许发展商分期发展并按实际兴建情况补缴地价，有效减轻了初期资金压力。同时，容许土地业权人主动交回政府拟征收的土地，用以抵销其它开发项目所需缴付的金额，为业权人提供了更多选择。

　　总之，积极而又审慎处理私人土地问题，关键在于寻求发展与权益保障之间的最佳平衡点，通过创新和务实的政策工具，实现城市升级与居民福祉的双赢。