关于有效突破当前房地产困局的政策建议

当前房地产市场正面临存量房源大量积压、真实购租刚需未有效满足、居民住房贷压力高的多重困局，开发商未售库存房与居民手中闲置房形成巨大资源浪费，而买房、租房两类核心刚需群体的居住需求难以得到适配满足，同时大量背负房贷的居民因还款压力挤压消费能力、甚至面临断供风险，市场自我调节机制已失效。要破解当前困局，不能依赖市场自发行为，亟需政府主动担当、主导统筹，以精准匹配供需、纾解民生负担为根本原则，出台系统性、针对性举措，打通关键堵点、化解核心矛盾。

一、精准锚定供需核心，厘清纾困工作基础前提

突破房地产市场困局，首要任务是对供需两端进行清晰界定、精准摸排，剔除无盘活价值的资产与非居住性需求，让所有纾困举措都靶向发力、精准落地，避免政策与实际需求脱节。

（一）明确两类真实居住刚需群体，锁定市场核心需求盘

当前市场中最迫切、最真实刚需分为买房和租房两类，是纾困工作之重点对象。买房刚需主要包括：城市结婚青年、老城改造/棚户区/城中村安置人群、乡镇向城区集聚的城镇化人群，这类群体的核心诉求是 “有房可住、价格可承、配套完善”。租房刚需主要包括：外来务工人员、高校毕业生、低收入/失业/残疾等需政策兜底的弱势人群、跨城职场流动/求学/陪读等临时居住人群、产业园区批量入职员工，这类群体的核心诉求是 “租金合理、居住稳定、通勤便捷”。

（二）界定两类可盘活闲置房源，梳理市场存量供给池

聚焦当前市场中具备流转条件的闲置房源，将其作为对接刚需的核心供给来源：一是开发商手中库存房；二是居民手中闲置房，即已完成交易但长期无人住、未出租、有贷款之房源，因租房渠道不畅、房源适配性不足等原因处于资产闲置状态，存量规模大、分布范围广。

二、紧扣两大核心原则，筑牢纾困工作根本框架

破解房地产市场困局，需牢牢把握两大核心原则，既解决供给侧存量盘活问题，也化解需求侧民生负担问题，推动市场从停滞走向复苏。

（一）打通流转障碍，构建刚需与闲置房高效对接通道

核心是破解 “存量房躺平、刚需房难求”的结构性供需错配，让开发商库存房、居民闲置房以高效精准的方式流转到刚需群体手中，实现闲置资产向居住资源的转化。政府需牵头打通房源流转中信息壁垒、交易壁垒、适配壁垒，搭建公共服务平台，成为刚需者与闲置房之间的高速通道，推动房源流转从“零散市场行为”变为“有序政府行为”，确保房源流得动、刚需接得住。

（二）聚焦民生减负，缓解住房贷款居民还款压力

核心是破解“居民房贷压身、消费能力萎缩、断供风险攀升”民生痛点，针对背负沉重住房贷款的居民群体，秉持“以时间换空间”思路，通过市场化、法治化手段推动金融机构合理让步，以延长还款期限、降低贷款利率为核心，系统性缓解居民压力，减少断供现象，恢复家庭消费能力，实现 “居民减负担、银行降不良、市场稳信心” 的三方共赢。

三、政府统筹纾困工作举措

市场失灵的背景下，政府必须成为突破房地产市场困局绝对主角，扛起统筹协调、操盘落地、监督执行的主体责任，充分利用行政资源、政策权力与公共服务，解决市场与企业无法解决的公共性、民生性问题，推动两大核心原则落地见效。

（一）搭建公共操盘平台，实现刚需者与闲置房精准对接

政府牵头住建、发改、财政、街道等部门，搭建统一房地产存量房源盘活公共平台，作为刚需与闲置房对接的官方渠道，全程坚持公益性、透明性、公平性原则，不参与盈利、不收取费用。一是开展全域摸排登记，对开发商库存房、居民闲置房进行逐套摸底，明确房源位置、户型、配套、产权状态，要求房企将库存房全部纳入平台，通过税费减免、房贷优惠等政策引导居民自愿登记闲置房；二是实施统一收储改造，对房企库存房通过独立评估机构定价后进行折价收购，对居民闲置房采取政府托管统租、保底回购方式收储，同时根据刚需类型对收储房源进行标准化分级改造；三是定向精准匹配，在平台公开房源信息、刚需登记信息，按“就近居住、按需适配”原则实现自动匹配，为刚需群体提供一站式交易服务，简化网签、过户、备案流程，同时对通过平台购房、租房的刚需群体给予政策倾斜，购房群体享受首付比例下调、契税减免、优先落户等政策，租房群体享受租金补贴、租房合同法律保障等权益。

（二）统筹银企民三方利益，落地住房贷款减负措施

政府牵头央行、银保监会、地方金融监管局及各商业银行，建立房贷减负协调机制，明确银行让利底线、居民减负标准、政府兜底范围，推动减负政策落地，杜绝差异对待、无故拒绝等问题。一是全面下调存量房贷利率，对所有存量住房商业贷款实施普适性利率下调，参考当前新房房贷市场利率确定下调幅度，政府通过财政贴息、税收减免等方式对银行利润损失进行补偿；二是灵活调整还款方式与期限，允许居民根据自身收入情况，将房贷还款期限进一步延长至，从而降低当前还款压力。对收入中断、大幅下降群体，允许阶段性缓供，缓供期间不计算罚息、不上征信，同时放开还款方式限制，支持灵活就业群体按季度、按年还款，允许用住房公积金、理财收益抵扣月供；三是提前介入化解断供风险，对出现断供迹象居民，由政府牵头协调银行制定个性化纾困方案，对确实无还款能力的居民，由政府存量房盘活平台按公允价格兜底收购其房产，用收购款偿还银行贷款，居民无需承担违约责任，且可优先租住政府保障性租赁住房，避免 “房财两空、居无定所”。

（三）强化全程监管约束，确保纾困举措公平公正落地

政府需建立健全房地产纾困工作监管机制，对房源摸排、收储定价、交易匹配、房贷减负等全流程进行监督，确保所有举措公开透明、依规执行。一是加强价格监管，所有存量房收储、交易价格均由第三方独立评估机构制定，参考周边二手房实际成交价与刚需群体承受能力，全程公开公示，接受社会监督，杜绝暗箱操作、价格虚高或过低；二是保障刚需群体权益，建立投诉举报渠道，及时解决刚需群体在购房、租房、房贷减负中遇到的问题，确保政策红利精准触达最需要的群体，坚决杜绝权力寻租、优亲厚友等行为。

四、践行时间换空间策略，做好纾困工作财政资金保障

推动存量房盘活、房贷减负等举措落地，需要财政资金支撑，用于存量房收储改造、银行让利财政贴息、平台运营管理等。政府可秉持“以时间换空间”思路，在把控财政风险前提下，适度提高政府债务水平，为房地产纾困工作提供保障。

（一）发行房地产纾困长期专项债券

结合地方财政承受能力与房地产纾困工作实际需求，发行房地产市场纾困长期专项债券，债券期限设置为 20-30 年，匹配房地产市场复苏周期与经济发展节奏，将当期纾困工作成本合理分摊到未来较长周期内，有效化解短期财政投入压力。债券资金实行专款专用，全部用于存量房盘活、房贷贴息、租房补贴等与纾困工作直接相关的领域，设立专门资金账户，由财政部门全程监管，确保资金使用规范、高效。

（二）建立债券资金偿还长效机制

房地产纾困长期专项债券的偿还，是以国内大市场复苏、民生消费恢复、宏观经济良性循环为基础，通过整体财政收入与税收提升等渠道实现偿还。

（三）严控财政资金投入节奏与规模

坚持 “量力而行、循序渐进” 的原则，根据房地产纾困工作推进情况，分阶段、分批次投入财政资金。建立财政资金投入效果评估机制，定期对存量房盘活率、刚需需求满足率、居民房贷减负效果等进行评估，根据评估结果动态调整资金投入规模与方向，确保财政资金用在 “刀刃上”，实现投入与效果的最优匹配。

总之，破解当前房地产困局是系统性工程，政府作为主导者、保障者，唯有以精准锚定供需为基础，以打通流转通道、纾解民生负担为核心，以科学资金保障为支撑，主动担当、精准施策，才能有效化解存量积压、缓解民生压力，推动房地产市场实现供需平衡、良性循环，让房地产行业重新成为支撑宏观经济发展、保障民生福祉的基础产业。