对厦门赵燕菁教授房地产理论的理解和受到的启发

对赵燕菁教授房地产理论的理解和受到的启发

    赵燕菁教授与房地产相关的经济理论在我国经济理论界中可以说是异军突起。在其理论的表述中着重谈论到：如果按他的理论来运作或调整中国房地产经济，能解决目前中国经济发展过程中遇到的巨大阻力，扭转在有些方面经济下滑的趋势。因此，赵燕菁教授的这个理论就引起了许多人的关注；但是，由于其一部分叙述方式与流行的经济舆论界常用的方式不同，使得许多关心经济发展、但是又不习惯这类叙述方式的人们在看了他的理论后有点茫然，因此不能精确理解他的理论，也就难以发出有意义的评述。这样，赵燕菁教授的理论，在一般的舆论界遇到的遭遇往往是：开始读的时候感到新鲜，读后所引起的反应平平。我同样被赵燕菁教授的理论所吸引，也与上面所说的那些人一样在理解时遇到了困境。但是，当我经过比较深入的思考，将其理论中的一些理解难点化解掉后，就感到能用一般关心中国经济的人们容易理解的方式，来理解赵燕菁教授的主要理论。下面的内容，是我在理解赵燕菁教授的主要理论后的一些心得和受到的启发，供赵燕菁教授和网友们指正。

1、赵燕菁教授经济理论的核心

    我认为，赵燕菁教授经济理论的核心，是看到了中国房地产和公共基础设施的巨大的实物净值（使用价值），并认为，如果调整政策，采取必要的措施，增加它们的流动性，使这些实物净值巨大的东西的资产价值得到体现，就能对推动中国的经济发展产生巨大的影响。

   从常规的经济核算来理解赵教授的理论，比较容易。

   在经济核算中，上述那些实物净值巨大的资产，无论它们是否有流动性，只要记账，它们总会显示出各自在经济核算中的特点。从经济核算的投资和收回投资的视角来看这些的资产，可以分为几种。第一种资产，在经济核算中，不仅能看到它们会直接产生较高的利润，在较短的时间内能收回对它们的投资；而且在收回投资后，还能继续在它们身上取得利润；这种资产，谁都知道，是优质资产。第二种资产，在经济核算中，能看到它们会产生一定的利润，但是需要很长的时间才能收回对它们的投资；至于收回投资后是否还能继续取得利润，则无法确定；这种资产我们称其为一般资产。第三种资产，是负资产；它们在经济核算中的账面价值是不断下降的，不能按原值收回对它们的投资。

    无论哪一种经济理论，在搞经济核算时，实际上都会用不同方式承认上面说到的三种资产的存在，并且一般都认为，对于某种特定的实物资产，在一定的社会形势、政策环境下，其在经济核算中的角色，有可能在上述三种资产之间相互转化。经济学家的重要工作内容之一，就是研究实物资产在经济核算中的角色是如何在上述三种资产之间相互转化的，特别是研究如何将处于负资产角色的实物资产转化为一般资产、甚至于转化为优质资产。

    赵教授的理论之所以引人瞩目，主要是该理论说了如何将中国大陆处于负资产角色的房地产和基础设施的这些巨大的实物资产，通过他提出政策的调整和具体措施，使它们逐渐转化为一般资产和优质资产。赵教授认为，现在，经过几十年的建设，中国房地产和公共基础设施的实物净值（使用价值）巨大；目前的困境在于：由于前一段时间在政策理念、社会舆论和实际操作等环节中产生的各种问题，使这些巨大的实物资产中的很大一部分，处于负资产的状态，导致它们非但不能推动中国经济的发展，而且成为拖累中国经济发展的一个重大因素。而改变这部分巨大资产的负资产状态，是目前中国经济的当务之急。

2、从中国的房地产说起

    中国的房地产和公共基础设施的实物净值巨大，这是客观事实。然而，中国的房地产与公共基础设施的产生、性质和运作方式是有很大不同的。因此，需要分别讲，才能说得清楚。中国的房地产的现状，大家都比较熟悉；赵教授的理论中，房地产也是重点；下面，就从中国的房地产说起。

政府在房地产实施政策方面的调整，将会对中国房地产的现状产生重大的影响，这是中国的实际情况。那么政策应该如何调整，才能迅速地推动中国房地产转向健康地发展呢？在赵教授最近接受的采访记录的开头部分，记录了他的如下的一些观点：土地财政何去何从？房价下跌真的有利于普通人吗？保障房与商品房如何并行？在这一复杂议题中，政策应“救价”还是“救量”？赵燕菁从“局内人”视角出发，提出房地产是中国货币创造的核心信用来源，其稳定性直接关系家庭财富、地方政府债务与内需活力。在他看来，当前许多调控政策恰恰加剧了市场失衡，而扭转认知、区分“土地金融”与“土地财政”、推动权益市场改革，才是走出困局的关键。

可以说，上面这段话，是赵教授根据自己的理论、实践和所知道的信息，所提出的中国房地产政策应该如何调整的简略的表述。在这篇采访稿的后面，还记录了赵教授的一些具体的方案。通读整个采访稿，可以看出，赵教授确实是从“局内人”的视角提出自己的看法的。下面，我想从普通老百姓的视角（一种“局外人”的视角），说一下对赵教授提出的有些具体方案的看法；也可以说是我对赵教授理论理解后得到的一些心得和受到的启发吧。

3、房子是用来住的

普通老百姓说到房子，首先考虑的是满足自己的居住需要；对老百姓负责的政府关注房地产，首先考虑的也是要设法满足老百姓的居住需要。因此，中国房地产政策的调整，其首先要考虑的也是如何尽可能满足老百姓的居住需要，而不是首先考虑的是尽可能满足“土地财政”、“土地金融”、“房地产市场的活力”等方面的要求。有人可能会说，从首先考虑尽可能满足“土地财政”、“土地金融”、“房地产市场的活力”开始，最后也能满足老百姓的居住需要啊。这种说法，如果仅从概念上进行推理，似乎是有点道理的；但是，如果从实际执行的角度来看，是存在很大的不同的；在一定条件下，很可能会最终影响到是否能真正推动中国经济的发展。

我认可赵教授所说的“在现阶段，房地产能否健康地发展，是中国经济能否健康发展的关键因素”这一基本观点；但是，在对中国的房地产政策实施调整时，首先应该考虑尽可能满足老百姓的居住需要，在这样的前提下开展具体的工作；同时，开展工作时，应该注意通过调整在“土地财政”、“土地金融”方面的政策，提高中国“房地产市场的活力”。

4、建立规范、健康、可满足需求的商品房租赁市场是最关键的抓手

赵教授在说到调整房地产方面的政策以推动中国经济发展的具体办法时，提到了新加坡的商品房和保障房的例子，提到了要纠正以往在“土地财政”、“土地金融”方面的错误认识和错误做法，提到了“要保量还是保价”的政策选择，等等；这些都有道理，都可以作为参考的因素，但是，我认为，在现阶段，建立规范、健康、可满足需求的商品房租赁市场，才是按赵教授的基本理论来调整中国房地产政策的突破口，才是最关键的抓手。

4.1  中国不能照搬新加坡的住房模式

新加坡的商品房和保障房，当然很好，基本上解决了新加坡的住房问题，是新加坡经济能顺利发展的重要因素。但是，这是新加坡的政府和老百姓在当年新加坡的实际情况下创造出来的办法，适合新加坡的实际情况，我们可以参考，但是不能照搬，因为中国现在的情况与当年新加坡的情况有很大的不同。

不同在哪里呢？

在最近这次记录赵教授接受采访的文稿中说，中国城镇居民的住房拥有率为96.3%，农村居民的住房拥有率为94.8%，中国城镇居民约70%居住在自有住房里。这里提供的数据中有一个奇怪的情况：既然“中国城镇居民的住房拥有率为96.3%”，而为什么又说“中国城镇居民约70%居住在自有住房里”呢？如果所提供的数据是正确的话，那么，前面所说的拥有住房的中国城镇居民，是指在中国城镇有户口的居民。而后面所说的中国城镇居民，是指所有居住在中国城镇的居民，既包括有户口的，也包括没有户口的，如外地到某城镇打工的人；这些人加在一起的总数，当然要比前一部分所说的中国城镇居民要多很多了；这多出来的那些以打工为主的人，他们绝大部分当然不是住在自有住房里了，而住在自有住房里的，主要是指在所居住的城镇有户口的居民，当然只有70%了。

从上面分析可以看到，在中国许多城镇，有着与新加坡相似的情况：有着许多外来的打工者，他们缺乏自有住房；还有一些已经有本城镇户口，但是仍需要改善居住条件的居民。如果仅从单个中国城镇与新加坡对比，相似度很大，新加坡比较成功的住房模式很吸引人。但是，中国与新加坡有着巨大的不同：新加坡不仅是一个国家，而且这个国家只是由单独一个城市构成。其国家的住房政策，也就是单独一个城市的住房政策。中国当然也是一个国家，但是，这个国家是由许多城镇构成的，其住房政策不仅要考虑国家的宏观，而且要考虑到各个城镇的差异。一个自然人，离开新加坡这个城市，也就离开了新加坡这个国家，进入新加坡这个城市，也就进入了新加坡这个国家；出入国境，需要履行非常复杂的手续。一个自然人，在中国大陆，进入或离开某个城市，只要不离开中国这个国家，需要履行的手续是非常简单的。这种在人的迁徙手续上的巨大差别，决定了在新加坡能行得通的住房政策，如果照搬的话，在中国大陆上肯定会遇到各种在新加坡想不到的麻烦。

4.2  用设法提高房价的办法提高房地产市场的流动性目前也行不通

4.2.1  中国大陆上房产的买方和卖方的基本情况

大家都知道，如果预计某房产在市场上会提价，那么房子的主人就会有卖了它赚钱的欲望，也就是该房产增加了意向上的流动性。这个房产还没有正式出售前，这个意向上的流动性并没有变成实际的流动性。这种促使人们预计房产会提价的政策调整，实际上只是使房产增加了意向上的流动性，并没有直接产生流动性。要使这种意向上的流动性变成实际的流动性，则必须还要有房产的买方出手。在讨论房地产市场的流动性时，应该了解一下中国房地产市场中买方和卖方的基本情况。

如果买方有居住的实际需要，自己有足够的钱，或者虽然钱不多但是能够设法借够买房的钱，那么买方就会出手买下房产，在该过程中该房产从意向的流动性变成实际的流动性；在这种情况下，买下这房产的买主得到两种好处，第一是解决了自己居住的需求，第二是感觉作为投资也值得，因为如果政策在推动房价上涨，以后若卖掉该房产，就能赚到钱。这种买方，就是我们常说的刚需买方；上面所说的情况，就是刚需买方在买房过程中的感受。

如果买方自己没有居住的实际需要，但是因为预计某房产在市场上会提价，就想通过自有资金（包括借来的资金）先买房后卖房的方式赚钱。这种买方就是所谓的炒房者。

说了买方，再说卖方，也就是房地产商。

如果房地产商自己有钱，又预计房产在市场上会提价，就把自己的钱用于买地、造房，再通过卖房赚钱。这种房地产商在房地产界目前是少数。

如果房地产商自己缺钱，又预计房产在市场上会提价，就会设法借钱用于买地、造房，再通过卖房赚钱。他们借钱的对象主要是银行，或者由银行担保的有钱者。这种房地产商在房地产界目前是多数。

中国大陆的房地产界，就是由上述的买方和卖方组成的。

4.2.2  中国大陆上房产的买方和卖方对房产价格变化的反应和影响

4.2.2.1  中国大陆上房产的买方和卖方对房产价格上涨的反应和影响

当政策的调整或经济形势的变化使人们预计房产价格会上涨时，中国大陆上房产的买方和卖方都会很兴奋，各自尽自己的可能买与卖。

先说买方。

对住房有刚需者，此时是趁势而为；其中钱多一点的，除了满足自己的需要外，可能会稍微多买一点，为自己的后辈储存点住房；他们按照中国人的消费习惯，如果满足了自己需要后再买就钱不够的话，再借钱买房的很少，抵押现有住房去买新房者，更少。因此，他们的买房意向和买房行动对房产价格的上涨有推动作用，但是推动作用比较小。特别是其中钱比较少而想买房居住、又有在舆论界发声能力者，他们往往是以“为民请命”的理由强烈要求打压房产价格，影响很大。

对于炒房者来说，这对于他们来说是天赐良机，会千方百计地炒房。用完了自己的自有资金，就想方设法通过抵押已有房产去贷款买房，或者通过各种名目的集资搞钱，继续炒房。他们的行动，再加上各种舆论的宣传，对房产价格的上涨有很大的推动作用。

对于房产的卖方（即房地产商）来说，房产价格的上涨是他们赚钱的好机会。他们会通过各种办法贷款买地、造房。在此过程中，连环抵押贷款起了极大的作用。所谓连环抵押贷款，就是先得到一块地或一片房产，然后用已经得到的地或房产抵押贷款，得到了新的地或房产后，再用新得到的继续抵押贷款，如此循环往复。如果某房地产商通过连环抵押贷款得到了地和实施了造房，并能将造好的房有赢利地顺利卖出，该房地产商就被舆论捧为商界奇才。

4.2.2.2  中国大陆上地方政府对房产价格上涨的反应和影响

如前所述，对房产价格上涨最敏感且最能喊出来的群体，是那些能够方便地在舆论场上发言、有一些钱但缺自有住房又想买房者；他们人数虽然不多，但是社会影响很大。还有一些想低买高抛的炒房者。地方政府为了维稳，往往赞同他们的呼声。这是各种打压房价的政策和措施的最早原因。

但是，由于发展到前几年，房地产在各地方政府所能影响的经济领域中占有比例已经很大了，地方政府不仅要考虑舆论要求其打压房价的压力，而且又要考虑如何从房地产的运行中发展或平衡财政收入。因此，他们往往不断在限止房地产价格上涨和维持房地产发展之间寻找平衡点。

4.2.2.3  中国大陆上房产的各方对房产价格下降的反应和影响

看一下中国大陆上房产价格下降时各方面反应和影响。

4.2.2.3.1  先看房价短时间的下降引起的反应和影响。

最欢迎这种情况的，是对住房有刚需并且有钱购买者，他们会毫不犹豫地出手购买。

对住房有刚需但是钱不够者，他们当然想趁机购买，但是会因缺钱的情况而有一定的犹豫，希望房价再跌一点再购买。

对于各种炒房者来说，此时出手购买的很少，他们中有小部分会在房价大跌时出手买一点，但是大部分不会出手购买，而是视情况降价抛一点；他们是买涨不买跌的。

对于房地产商来说，他们有点着急了。有少量的房地产商开始降点价抛掉一点，也有少量资金相对充裕的房地产商趁机买一点地，造一点房，规模都不大；观望者居多。

银行在放贷问题上开始谨慎起来，在房地产上的放贷少了，关心本金和利息回收的多了。

各级地方政府，对于房地产价格的短期下降，基本上是欢迎的。因为短期下降对财政收入影响小，而舆论上要求政府通过调整政策打压房价的呼声会暂时平息一点。

4.2.2.3.2  再看房价长时间的下降引起的反应和影响。

对住房有刚需并且有钱购买者，他们往往仍然是该买即买。

对住房有刚需但是缺钱者，他们的购买欲望，只会受到缺钱的情况的影响，基本上不受房价是短期下降还是长期下降的影响。

对于各种炒房者来说，此时出手购买的基本上没有了，绝大部分开始降价卖房，促使房价继续下跌。

对于房地产商来说，他们是最急的。大家都知道根据需求生产，是最稳妥的。但是，在房地产价格上涨期间，绝大部分房地产商往往不仅把刚需买房作为需求者考虑，而且把炒房者的需求也当作刚需考虑，有的甚至还在此基础上扩大规模，想从规模上压倒其他房地产商，以获取更大的市场占有率和利润。这样，许多房地产商往往通过连环抵押贷款把自己的所有资金和信誉都投入到土地、在建房产和已经建好但未出售的房产上去了。其中除了合法的连环抵押贷款外，还有非法的连环抵押贷款，一起把房地产的生产推上去了。当长期的房地产价格下降来临时，他们预想中的价格上升变成现实中的房地产泡沫，一有风吹草动，泡沫就开始破灭；其中有部分人开始断臂求生，主动降价抛售房产，又推动了房地产价格的下降。

还有着急的是银行，因为他们主要是靠发放贷款的利息生存的。房地产商如果不能把通过贷款展开的房地产项目变成现金本金和利润，银行就回收不到贷款本金和利息。虽然银行绝大多数是有了抵押才发放贷款的，从原理上可以对到期还不出贷款和利息的房地产实行清算，挽回损失；但是，一来是通过清算能收回的房地产物件（土地、在建房屋、建成房屋等）的价值因房价长时间的下降而大大下降了，往往资不抵债；二来是由于许多连环抵押贷款的存在，实际能清算到手的往往更少；三来是即使清算到手了，这些清算到的手的土地、在建房屋、建成房屋等并不是现金，难以用于应对存款者向银行的提款要求，此时，想不亏损地变现，已不可能了。此时，为了减小账面上看得见的亏损，有些银行往往不对欠款到期不还的房地产商实行清算，而用各种办法让账继续存在于银行的账本上。

银行给到期的存款者发放本金和利息，给新的求贷客户发放贷款，都需要现金。此时，由于大量的现金被房地产商变成了难以变现的房地产物件，银行中的现金少了，但是，给到期的存款者发放本金和利息是绝对不能中断的，银行就只能把现金主要用于给到期的存款者发放本金和利息，而给新的求贷客户发放贷款，就必然下降了，也就是银行最重要的功能被削弱了，银行生存困难了，难以发挥好其对社会生产的推动作用。

各级地方政府，遇到这种情况，更是非常心急，因为财政收入会下降，这不仅难以实施新的民生工作，甚至于用于维持地方政府运作的公务员和必须的编外人员的工资发放也会发生困难。

这种情况的出现，可以说是房地产畸形发展造成的社会危机。

4.3  建立国家控制的商品房租赁市场，解决中国房地产畸形发展造成的危机

    赵燕菁教授的理论主要是针对中国房地产市场而创立的。他的理论给了人们许多启发，但是，他提出的新加坡方式和在“弃量保价”还是“弃价保量”中选择“弃量保价”的方案，在实践中比较难以实施。本文的4.1和4.2章节，已经讲了一些之所以难以实施的理由。本章节准备讲一下在赵燕菁教授经济理论的启发下想到的另一个比较可行的具体方案。

4.3.1  国家出手，是解决中国房地产畸形发展造成的危机的必要选择

赵燕菁教授在提到新加坡方式和在“弃量保价”还是“弃价保量”中选择“弃量保价”时，都提到了中国的国家级政府的作用。由于最近几十年来的改革开放，中国得到了巨大的发展，中国的国家级政府也因此获得了巨大的信用。用好这个“信用”，是解决中国房地产畸形发展造成的危机的必要选择。如前所述，把这个“信用”用在新加坡方式和在“弃量保价”还是“弃价保量”中选择“弃量保价”上，比较难以解决中国目前在房地产方面的问题。而把这个“信用”用到建立国家控制的商品房租赁市场上，则有可能是比较好地解决房地产畸形发展造成的社会危机一条出路。

4.3.2  国家控制的商品房租赁市场的现实意义

4.3.2.1  通过政策调整增加普通老百姓“可以直接支配的钱”     

    在本文的4.1章节中提到：在最近这次记录赵教授接受采访的文稿中说，中国城镇居民的住房拥有率为96.3%，……中国城镇居民约70%居住在自有住房里。这里提供的数据一方面说明中国城镇有户口的居民的拥房率很高，这是中国大陆改革开放几十年来取得的一个伟大的成就；另一方面，又说明中国城镇约有30%没有户口的居民是租房居住的，他们住的房子大部分是租的私房。由此可见，房屋租赁市场解决了约30%的中国城镇居民的居住需求；这是一个巨大的市场。我们在能否从这个市场入手寻找解决中国房地产的问题呢？我想了一下，感到有可能。

    由于中国大陆的城镇居民拥有很多私房，并且其中还有很多人与租赁市场有着密切的关系。如果国家在房屋租赁方面的政策调整，能使中国城镇大多数居民得到切实的好处，同时也不让地方政府因举债不当而陷入如同欧洲出的现的腐朽的福利社会的陷阱，这种政策调整就成功了。

从赵教授的经济理论中，我得到如下的启发：可以设法从调整房地产的政策增加中国城镇居民“可以直接支配的钱”这一关键点上入手。请特别注意，这里提到的是“可以直接支配的钱”，而不是“估计可以支配的钱”。因为，凡是拥有合法的私人房产的城镇居民家庭，其房产都可以看成是“估计可以支配的钱”；然而，对于合理且可靠的用钱计划（即消费或投资）来说，其计划的底气总是以“可以直接支配的钱”为依据的，而不是以“估计可以支配的钱”为依据的。这是因为，在目前的政策环境下，要把“估计可以支配的钱”变成“可以直接支配的钱”的手续很麻烦，能变多少也不很明确。这是普通老百姓不敢以“估计可以支配的钱”为依据来规划自己的消费或投资的原因。不能很方便地把“估计可以支配的钱”转换成“可以直接支配的钱”的这种状态，就是赵教授所说的中国房地产流动性差的重要表现之一。如果通过政策调整，使“估计可以支配的钱”很方便地变成“可以直接支配的钱”，从普通老百姓的角度来看，这就是增加了他们口袋里可以直接支配的钱，这就是这种政策调整能给普通老百姓带来的好处，这也就是通过政策的调整增加了房地产流动性。

    要能够使“估计可以支配的钱”方便地变成“可以直接支配的钱”，并且能得到中国大陆城镇居民和房地产商的拥护，建立规范的健康的商品房租赁市场，是这个政策调整中的关键的一步。

    为什么这么说呢？这是因为，从普通老百姓的角度来看，需要用钱时，或因其他各种原因，要把自己的原住房要卖掉前，必须安排好卖房以后的居住需求，特别是对于卖房后就没有自己的住房的人们，更是如此。这就需要其卖房后能很快租赁到可以居住的房屋，并且其租赁的性价比还可以接受。要确保这一条能够方便地实现，这就必须要有规范、健康的房地产租赁市场予以保证。

    如果有自有产权房的城镇居民，能够方便且比较合算地卖掉自有产权房，方便且比较合算地从规范健康的可基本满足需求的租赁市场租到能基本满足自己居住需要的住房，那么，他的自有产权房，在他的心目中就从“估计可以支配的钱”变成“可以直接支配的钱”了，他规划和实施自己的消费或投资，就有了前所未有的底气；城镇居民的自有产权房就不再是沉淀在那里的实物，而成了具有赵教授理论中所说的具有很好的流动性的资产了。

4.3.2.2  建立规范健康可基本满足需求的商品房租赁市场的基本条件

这样的租赁市场要建得好，至少要有以下几个要求：第一、需要有一定数量的房子，没有房子，就无从谈起；第二、要有很好的操作规程，没有好的操作规程，很快就会失败；第三、要有一批能尽心尽力操作的人；第四、如前所述，房产的租赁市场在中国大陆的城镇原来就存在着，但是，要使商品房租赁市场具有规范健康可基本满足需求的基本条件，则必须由地方政府代表国家来进行操作。

另外，本文下面将要讨论的建立规范健康的房屋租赁市场的范围，是特指在中国大陆的城镇。这样做并不是忽视城镇以外区域房地产对中国经济的影响，而是因为中国房地产对经济发展产生的负面影响主要发生在中国大陆的城镇，这样划定讨论的范围，可以避免讨论太复杂而影响讨论的效率。中国城镇以外区域的房地产问题，可以放在其他场合讨论。

4.3.3  如何建立规范健康可基本满足需求的商品房租赁市场

4.3.3.1  保留社会上原有的住房租赁市场

在建立规范健康可基本满足需求的商品房租赁市场时，必须保留社会原有的住房租赁市场；因为，虽然这个市场可能不一定规范健康，但是，它毕竟给租房者提供了可以租住的房屋，解决了他们的居住需求，也是原来的住房拥有者的重要的生活来源。随便废除它或一开始就严格按照政府控制的商品房租赁市场的要求去要求它，会引起社会动荡，不仅会影响到社会上原有租赁市场中各方人员的生计和正常生活，而且公妨碍顺利地建立国家控制的商品房租赁市场。当国家控制的规范健康的商品房租赁市场建立起来后，只要运作得好，社会原有的住房租赁市场也会以国家控制的规范健康的商品房租赁市场为样板逐步转化，这比硬性的行政干涉要好得多。

4.3.3.2  建立国家控制的商品房租赁市场，可以从收购滞销的批量商品房开始

这次因房地产发展失控而对中国经济产生负面影响的，主要发生在“待建房的土地、在建的房子和已经建好而没有售出的房子”；正是这些房地产因素运作的停滞，使大量资金被沉淀而影响了中国经济的发展。要尽可能快地建立国家控制的商品房租赁市场，国家手中必须要有房子，而那些已经建好但是滞销的批量商品房，可以由国家出面收购，比较快地成为国家控制的商品房租赁市场的重要组成部分。

收购滞销的批量商品房，应该由该城镇的地方政府组织确定的新的部门实施，资金则由国家级政府通过国债或财政拨款输入。这也就是说，这方面用的资金，是来自前面说到的中国的国家级政府的巨大的信用。由于在实施过程中，只是收购滞销的批量商品房，并没有新开工房地产项目，因此，既不会因为用各种名目的新建房那样增加房屋总量而加重原有的房地产市场的困境，又能因收购滞销房注入的资金开始给畸形发展的房地产逐步解套。

当然这类滞销的商品房必须至少满足以下几个条件：1、必须是虽然在当地滞销，但是还是有很多想租并有能力租住的房客。2、购房必须用现金，以此帮助手握滞销商品房的房地产 商解决遇到的一部分困境。3、其交易价格必须合理，使购买方购买后出租回收的租金能超过购买费用在同期内应该支付的利息；同时，也让手握滞销商品房的房地产商经过计算，认为与其握在手里不卖继续产生利息的负担，不如尽快卖掉获得现金。4、能尽快成批量地交易，一来使国家控制的租赁市场能尽快地运作，尽快地解决无能力买房但有能力租房的房客的居住需求；二来也能使受困的房地产商尽快地获得可用的现金流，以便于他们用此把手中尚未成为现房的其他房地产资源尽快地变成现房，逐步解套。以上条件中，除了第四条主要在建立国家控制的租赁市场初期运用外，其他各条在以后的交易中都是完成交易的必要条件。

4.3.3.3  收购城镇居民希望出售的商品房，是该租赁市场走向成熟的必要条件

城镇居民希望出售有产权的商品房以满足其各种需要的情况是长期存在的，也就是平时人们说的二手房市场。在国家出手建立受国家控制的租赁市场前，这个二手房市场也在运作，只是因手续复杂很不方便，不能让持有商品房的城镇居民把手中的房子从“估计可以支配的钱”很方便地变成“可以直接支配的钱”。

在受国家控制的租赁市场初步建立后，这个租赁市场就可以开始收购城镇居民希望出售的商品房（这些商品房往往遍布在城镇的各个角落）。受国家控制的租赁市场控制了比较多的这类商品房后，城镇居民就能很方便地根据自己的需要向该市场出售或租赁房屋。这点很重要。因为如果这个租赁市场中仅有批量收购到的滞销的商品房，这些商品房往往分布在城镇的偏僻之处，即使不偏僻，也往往集中在城镇的某个角落，只能满足急需租房居住的居民的需要，对于需要在城镇各个角落租房居住和工作生活的居民，其需求就难以满足。当租赁市场具有了遍布城镇各个角落的这类商品房后，就能满足几乎所有的城镇居民的租房需要了。这时候，城镇居民手中的商品房，就从“估计可以支配的钱”很方便地变成“可以直接支配的钱”。这时候，城镇居民手中的商品房，从普通老百姓的角度来看，这就是增加了他们口袋里可以直接支配的钱，这是建立国家控制的租赁市场这种政策调整给普通老百姓带来的好处，会受到大部分人的拥护。可以说，建立了这样的国家控制的商品房租赁市场后，就能把城镇居民所持有商品房，从心目中的“不动产”变成了可以方便地变成现金去消费或投资的具有流动性的资产。由于这类资产的数量巨大，它们流动性的增加，将会大大增加中国经济的活力，推动中国经济的发展；这一点，赵教授的理论讲得很清楚，这里就不重复讲了。

4.3.3.4  这种商品房租赁市场还能进一步走向成熟，成为解决居民居住需要的利器

如果某个城镇的国家控制的商品房租赁市场建立了一套行之有效的运行规则，手里有了足够多的遍布该城镇各地的各种住房，该市场就能几乎解决每一个具有正常工作能力、但是原有经济条件有差别的城镇居民的居住需要。这里之所以这样强调，是因为这个市场不是慈善机构，不负责解决没有能力按市场价格租房居住的各类人的居住需要。“具有正常工作能力”，这是表明该居民至少具有按市场价格租房居住的能力。如果某居民说买不起房而埋怨政府，那么政府就可以说，不要生气，我这里可以提供可以供给你租赁居住的房屋；你住在租赁的房屋里，经过努力工作，耐心积累，有了一定的经济基础，就能考虑买房了，这是绝大部分有能力买房的人经历过的，谁能特殊呢？

说到这里，还可以进一步考虑，如果这个国家控制的商品房租赁市场手中的房屋除了满足该城镇居民租赁居住的需求后，还有多余，那么也可以把这多余的房屋出售给想在这个市场里买房又有能力买房的居民。这时候，这个市场就可以满足该城镇居民售房、租房和买房这些基本需求了；请注意，这里所说的是“基本需求”，是解决住房方面的饥饿问题，主要是解决住房方面的雪中送炭的需求，更高的需求，是要在另外的场合解决的；这时候，就可以说这个国家控制的商品房租赁市场成熟了。

4.3.4  建立国家控制的成熟的商品房租赁市场的其他优点

4.3.4.1  对于某个城镇的商品房规划，有重要的参考价值

如前所述，在某个城镇建立了成熟的国家控制的商品房租赁市场后，就能尽最大可能地满足在该城镇生活工作的居民卖房、租房和买房居住的基本需要了。在运作这个市场的过程中，可以接触到各种住房需求。例如，是否需要增加建造解决居民基本居住需要的商品房，就能从这个租赁市场的状况中找到依据。如果这个租赁市场已经能基本满足该城镇现有的居民的居住需求了，那么为满足一般居住需求的商品房建设就不必立即进行了，与此相关的卖地就可以停止了，过去那些以满足居民居住的“高大上”理由搞的房地产建设就可以明确停止了；是否要进行高端的房地产建设，则必须另外进行可行性研究。由于该城镇用于解决本城镇居民居住需求的主要的商品房租赁市场是由代表国家的地方政府控制的，对于与本城镇居民相关的住房数据可以比较方便地统计到，并提交本城镇的规划部门，本城镇的规划部门就能得到重要的数据，以提高规划的准确度。

4.3.4.2  可以在一定程度上解决滞销商品房对本地经济发展的负面影响

大家知道，发展经济需要投入资金，并且这个投入的资金要产生利润；而一个地方能投入的资金是有限量，房地产上投入多了，其他经济领域必然就投得少。如果一个地方用于发展经济的资金主要投在房地产上，并且投在房地产上的资金因商品房的滞销不能产生利润，当然就要拖累地方经济的发展。而国家投资控制的商品房租赁市场，出钱买下了那些滞销的商品房后，原来的房地产商就能归还银行所借的贷款，银行就有钱去支援在其他经济方面的投资；租赁市场化钱得到的房屋，既能通过租出住房取得投资的利润，又能解决为该城镇建设出力的居民的居住需求，支援了该城镇的经济发展。

如果因为滞销商品房因太贵而导致居民买不起，就由国家投资建便宜的保障房。这时候，滞销商品房年占用的资金仍被占用着，既不能收回，又不能产生利润。国家建的保障房，建了以后是租赁出去，还是卖出去，这方面的让出多少利益、让谁占，等等，都是一大堆麻烦事，并且国家投在这上面的钱，由于要让利以满足“保障房”的名声，绝大部分也难以产生利润。因而，保障房往往是既不能解决旧矛盾，新的投资又不能产生利润收益，还要产生一大堆因各种身份争利益引起的矛盾，达不到用钱来解决社会怨气的作用。

而前面所说的地方政府代表国家投资建立商品房租赁市场的话，既能解决滞销商品房因长期占用资金对经济发展的负面作用，又是基本上按市场经济的逻辑来处理的，不考虑因身份不同而给予不同的优惠，国家也能从房租中取得一定的投资利润，对社会发展的影响，比用同样多的资金建保障房要好得多。

4.3.4.3  这是用国家的名义化解老百姓在住房问题上的各种怨气的一种好办法

建立上面所述的商品房租赁市场，有点像是建立一个地方政府投资和控制的住房管部门。只要这个市场运作得好，不仅能解决一部分经济发展方面的问题，还能化解老百姓在住房问题上对政府产生的各种怨气。在这个市场中，钱多者，可以考虑买房，钱少者，则考虑租房；国家通过市场化的原则，并提供方便保证经济条件不同的城镇居民，都能通过买房或租房解决自己的居住问题。有了这样的保证后，钱少又想超越自己的经济条件买房而对政府产生怨气者，是得不到社会上大多数人的同情的。

另外，这个市场运作得好了，还有可能让整个社会形成一种风气：只要住得方便、适宜，无论是买房或租房，都是个人根据自己的能力和爱好所做的选择，没有什么高低之分。

4.3.5  建立并运作好这个市场需要有决心、有耐心

以上是我学习和研究了赵燕菁教授的理论后得到的一些收获。建立国家控制的商品房租赁市场，是我在赵燕菁教授的理论启发下提出的一个具体实施方案；该方案比在赵教授在最近的访谈录中提出的具体方案有更好的可操作性。

该方案贯彻了房子是用来住的精神；化钱不多，不会因增加房屋总量而加重原有的房地产市场的困境，又能用收购滞销房注入的资金开始给畸形发展的房地产逐步解套；有可能成为赵教授所希望的增加房地产资产的流动性、解决目前房地产拖累经济发展的一个办法；最重要的是有可能成为在正常情况下用于解决老百姓居住需要的可持续实施的办法。

当然，要能真正实施好这个方案，还必须克服许多困难。例如，具体的操作规程如何建立、如何不断改善，如何处理好与现有的民间租赁市场的关系，如何防止实施这种方案过程中产生的腐败，如何保证这种方案的实施既能解决老百姓雪中送炭的居住需求的同时国家又不亏本，等等。对于这些困难，我相信咱们国家会有很多能解决这些困难的内行的人来想办法处理；在这方面，我就不班门弄斧了。

最后提一句，建立并运作好这个市场需要有决心、有耐心；首先，要下决心开始做起来；做起来后，需要有决心、有耐心地在运作过程中不断地克服困难，持续地改善。

祝新中国房地产的发展更好地满足老百姓的居住需求，推动国家经济的更上一层楼。