佳兆业锦恒财富兑付收官战，郭英成以“债”抵“债”的生存智慧

在经历长达数年的债务危机后，佳兆业集团于10月13日发布公告，宣布将以福田佳园项目债权抵偿锦恒财富剩余兑付额度，并设定2025年10月20日为最终签约期限。

以“债”抵“债”这一举措，不仅标志着其理财产品兑付工作进入收官阶段，更折射出房企债务危机化解路径的重大转变——从“以时间换空间”的现金兑付，转向“以资产换共识”的权益重构。

抵债方案：危机化解的创造性破局

此次推出的《福田佳园项目债权抵债方案》，本质上是一场精密的利益再平衡。

自2021年11月爆发流动性危机以来，佳兆业已连续兑付48期，这种“细水长流”的方式虽维持了基本信用，但缓慢的进度始终是悬在投资者心头的达摩克利斯之剑。将项目债权直接抵给投资人，既缓解了企业的现金压力，又将部分偿债责任转化为资产运营责任，形成了企业与投资者利益捆绑的新格局。

《一波说》特别值得注意的是公告中“逾期未联系即视为同意”的条款。这种默认同意机制，在法律层面规避了个别投资人拖延导致的整体兑付停滞，在操作层面确保了方案的执行效率。这种看似强硬的条款背后，实则是危机处置中不得已的效率优先原则——当多数人已接受方案时，个别异议不应成为阻碍整体风险化解的理由。

境外重组与境内兑付的双轨并行

佳兆业的债务化解呈现出清晰的“内外双修”特征。

9月16日境外债重组完成，9月22日香港高等法院撤销清盘呈请，这一系列动作为福田佳园抵债方案创造了至关重要的法律环境。香港法院的判决不仅消除了强制清算的即时风险，更重要的是向市场传递了司法机构对市场化重组方案的支持态度。

这种“境外重组护航境内兑付”的模式具有开创性意义。境外债务重组解决了企业存续的法律基础，境内资产抵债则切入了具体矛盾的核心。两者相互支撑，形成了完整的风险化解闭环：境外重组保住上市平台，维持融资通道；境内兑付稳定投资者情绪，为项目运营创造喘息空间。

资产盘活：从“硬抵债”到“软着陆”

福田佳园项目作为抵债资产的选择颇具深意。与直接分割实物资产不同，以项目债权抵债既避免了资产零碎化导致的价值损耗，又保留了专业团队统一运营的可能性。

这种安排体现了“专业的人做专业的事”的基本逻辑——投资者获得的是确定性更强的债权权益，而非需要自行处置的物理空间。

更重要的是，这种模式为项目后续建设预留了资金通道。相较于直接将半成品交给分散的投资者，保留原有开发主体的管理权限，能够继续利用现有资源推进项目建设，最终实现资产价值的最大化。这是一种着眼长远的制度设计，避免了解困过程中常见的“解决一个问题，制造更多问题”的困境。

行业启示：危机化解的范式转移

佳兆业的案例为困境房企提供了重要参考。其核心价值在于展示了多重压力下仍可寻求系统性解决方案的可能性：

首先，法律工具的创新运用。通过“同意传票”程序快速撤销清盘呈请，为其他房企提供了化解跨境法律风险的样板。这种在法治框架内的灵活应变，远比简单的“赖账”或“躺平”更具建设性。

其次，资产价值的重新发现。房地产行业下行周期中，许多优质资产被恐慌情绪错杀。佳兆业通过债权抵债的方式，实际上是在重新锚定资产价值，向市场证明即便在困境中，实物资产仍然具备坚实的底层价值。

第三，利益相关者的共识构建。从连续48期现金兑付维持信任，到最终以资产抵债实现共赢，佳兆业展现了对投资者心理的精准把握。危机化解不仅是财务技术的运用，更是心理预期的管理。

郭英成前路挑战：重生之后的漫漫长途

尽管兑付方案即将落地，清盘危机暂时解除，但佳兆业的真正考验才刚刚开始。《一波说》的观察一针见血：债务重组只是给了企业一个“修复窗口期”。当前房地产行业已发生根本性转变，高周转、高杠杆模式彻底终结。

佳兆业面临三重挑战：销售端如何在新常态下寻找可持续的商业模式；运营端如何在资金紧张情况下平衡“保交付”与“控成本”；战略端如何向资产管理、轻资产运营转型。这些问题的答案，将决定其能否真正穿越周期，而非仅仅获得暂时喘息。

佳兆业的锦恒财富兑付收官战，是中国房企债务危机化解的一个里程碑。它证明即使在最困难的境地下，通过创新性的金融安排、法律工具的综合运用和各方利益的精细平衡，仍然可以找到求生之路。然而，这条路通向的并非鲜花遍地的乐园，而是一个需要重新学习行走的新世界。

对于所有市场参与者而言，佳兆业的故事既是一个关于生存的教科书，更是一面映照行业未来的镜子——活下去很重要，但如何活得有意义，才是永恒的命题。

版权声明：《一波说》所发布文章及图片之版权属作者本人及/或相关权利人所有，未经作者及/或相关权利人单独授权，任何网站、平面媒体不得予以转载。