新城高息借债：一个好消息，一个坏消息

新城发展的一则公告，让市场得以窥探到这家房企的最新情况。

9月23日，港股上市的新城发展公告，其子公司新城环球有限公司拟发行1.6亿美元优先担保票据，发行期限2年。

重点是利率：此次发行的票面利率高达11.88%。

虽然现在房企借钱利率水平普遍高，但这个利率水平，还是太高了。

之所以能接受这个利率水平，主要还是因为太缺钱了。而且公司能够获得融资的渠道，越来越窄了。

01

新城发展，高息借新还旧

根据新城发展公告，新城环球有限公司拟发行由新城发展及新城控股担保的若干以美元计价的担保优先票据。

9月23日，新城环球、新城发展、新城控股与初始买方海通国际证券、国泰君安证券（香港）、中信里昂证券等签订购买协议。

此次发行总额为1.6亿美元，发行期限2年，票面利率11.88%。票据发行所得款项总额将约为1.57亿美元。

这已经是新城发展今年推动发行的第二笔美元债融资。

根据今年6月12日的公告，新城发展成功发行3亿美元无抵押优先票据，这笔票据的成本同样不低，票面利率也达到11.88%。

这次发债，新城发展表示，发行人及公司拟将票据发行所得款项净额，用于偿还现有债务及一般企业用途。

说白了，就是借新还旧。但新城发展借新还旧的利率，差别巨大。

今年6月12日发行的票据，公司的计划是用来为同步要约提供资金。具体是偿还两笔票据：

一是2021年1月13日发行，今年7月到期的优先票据，该笔票据的利率只有4.45%；二是2021年7月15日发行，今年10月到期的有担保优先票据，利率4.625%。

其利率都远低于此次发行。

（新城控股高息借新还旧）

02

短期偿债压力不小

借高利率的钱，还低利率的账，这怎么看都不划算。

但比起高利率，还能借到钱，就已经是好消息了。

今年6月12日，新城发展成功发行3亿美元无抵押优先票据，虽然利率高达11.88%，但这已经是最近三年首笔民营地产境外债券。

新城发展当时表示，“这标志着企业经营基本面持续改善，企业信用得到资本市场认可”。

据21世纪经济报道发布的信息，新城发展子公司9月这次发行，初始利率指导价甚至达到13.125%。凸显新城融资的确不易，但这钱还是要硬着头皮借。

过去几年，多家龙头房企相继爆雷。新城虽然是少数未爆雷的房企，但债务压力并不低。

新城发展2025年半年报显示，截至2025年6月30日，其借款总额为人民币572.4亿元；其中一年内到期的借款为人民币164.3亿元，而公司的在手现金只有人民币103.4亿元。

涵盖住宅开发和吾悦广场等业务在内的新城控股2025年半年报显示，其合并报表范围内公司的有息债务约为522.76亿元，其中一年内到期的债务为135.5亿元。

而到6月末，新城控股在手货币资金只有大概92亿元，扣掉32亿的预售监管资金和按揭贷款保证金等，其银行存款不到60亿。

另外，截至6月末，新城控股还欠着接近400亿元的建筑工程款。

新城控股和新城发展过去之所以还能从市场上融到钱，一个重要原因是公司旗下的吾悦广场这笔资产。有了这项资产的抵押担保，加上高利率，市场还是愿意买单的，这也是新城至今未违约未爆雷的重要原因。

但现在，各地的吾悦广场已经被抵押得差不多了。

新城控股财报显示，其投资性房地产（主要为吾悦广场）价值约1215亿元。

到了今年6月末，受限的投资性房地产已有1065亿元，这意味着大部分吾悦广场已经被抵押了。

剩余的吾悦广场，最多也只能帮助公司再多获取一百多亿。

这将是接下来新城偿债中，要面临的一大难题。

03

自我“造血”能力依旧薄弱

债是发出去了，但也要看怎么发的。

根据21世纪经济报道消息，9月23日，标普对新城发展拟发行美元高级无抵押票据授予“B-”长期发行评级。

标普指出，该票据评级较新城发展及新城控股当前“B/负面/--”的发行人信用评级低一个子级，核心原因在于新城发展有抵押债务占比过高。

截至2025年6月30日，其有抵押债务占比高达84.4%，显著高于标普设定的50%评级下调阈值。

今年3月，在新城控股2024年年报披露时，其审计机构也对其出具了带有持续经营重大不确定性段落的无保留意见审计报告。

审计机构担忧的的还是公司的债务，对持续经营能力的影响。

在2025年半年报中，新城控股提到了对这份非标意见的解决措施。总结起来包括“借钱”和“造血”两项。

在“造血”方面，公司提到：

①要进一步巩固公司商业运营管理的优势地位，提升公司商业运营总收入，作为有息负债本息偿还的重要来源；

②要抓住土地收储政策的落地机会，采用多种方式盘活存量资产，增加现金来源；

③继续加强与主要建造商和供应商的沟通，友好协商妥善安排付款金额、进度及方式，确保各项目施工有序进行。

但从公司披露的数据来看，其自我“造血”能力依然较弱。

今年8月，新城控股披露，当月实现合同销售金额约15.76亿元，销售面积约19.88万平方米；而2024年同期，其销售金额约25.01亿元，销售面积约30.13万平方米。

今年前8月，新城控股累计实现合同销售金额约135.66亿元，累计合同销售面积约174.78万平方米。

两项数据，都只有去年同期的一半不到。

唯一还称得上稳健的是商业运营业务。

得益于吾悦广场的良好表现，今年8月，新城控股商业运营总收入约11.94亿元，比上年同期增长8.83%；1-8月累计实现商业运营总收入约93.38亿元，比上年同期增长10.91%。

但这里面包括了新开的吾悦广场，比较基数本身就是不一样的。

另外，整个新城系把融资和造血，都押注在吾悦广场的上，本身也是很大的风险。