华润置地不靠卖房仍能稳赚118亿净利？

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）

在房地产行业深陷成交低迷、融资收紧的泥沼时，华润置地2025年上半年交出的成绩单显得格外刺眼：949.2亿元营收同比增长19.9%，118.8亿元归母净利润同比增长16.2%。这份"双增"答卷的背后，并非传统房企依赖的销售规模红利，而是一套颠覆行业认知的盈利逻辑——60%以上的核心净利润来自经常性业务，这家头部央国企正在用"开发+运营+资管"的组合拳，重新定义房地产行业的生存法则。

从"卖房赚钱"到"运营造血"

传统房企的盈利模式，始终绕不开"拿地-建房-销售"的循环，一旦销售端遇阻，利润便会断崖式下跌。但华润置地早已跳出这一困局，构建起抗风险能力更强的盈利体系。2025年上半年，其开发销售业务虽仍保持稳健，1103亿元签约额稳居行业前三，15个城市市占率跻身前三甲，但真正的亮点藏在非销售业务中。

205.6亿元经常性收入、60.2亿元经常性核心净利润，这组数据直接改写了行业对"房企利润来源"的认知。在华润置地的盈利版图里，购物中心成为绝对核心引擎，上半年实现1101.5亿元零售额，同比增幅达20.2%，租金收入突破百亿大关，经营利润率创下历史峰值。更关键的是，仅靠租金收入，就能覆盖企业全部利息与分红支出，这在当下房企普遍面临资金压力的背景下，堪称"教科书级"的现金流管理。

轻资产管理业务同样表现抢眼。旗下华润万象生活不仅管理规模持续扩张，核心净利润同比增长15%，125个在管购物中心中，104个零售额位列当地前三。在物管行业整体增速放缓的当下，这份成绩单印证了其"管理+运营"双轮驱动的竞争力。此外，城市代建、租赁住房、文体场馆运营等生态圈业务虽暂处成长期，24.5亿元营收规模尚小，却已展现出强劲的增长潜力，成为华润置地未来业绩的"储备引擎"。

1202.4亿元的在手现金储备，是这套盈利模式的直接成果。相比依赖销售回款的同行，华润置地通过运营业务获得的稳定现金流，如同为企业装上了"安全气囊"，使其在行业波动中始终保持从容。

从"造房子"到"造城市"

华润置地今日的从容，并非一蹴而就，而是二十年战略深耕的结果。从早期的单一地产开发，到如今的城市运营服务商，其转型轨迹清晰可见，每一个标杆项目都是战略升级的注脚。

深圳罗湖华润中心是这场转型的起点。作为深圳首个真正意义上的都市综合体，它打破了传统地产开发的边界，将商业、办公、居住等功能融为一体，标志着华润置地从"盖楼者"向"造城者"的首次跨越。此后，在后海片区开发中，华润置地进一步深化"综合运营商"角色，通过统筹规划与资源整合，推动片区整体价值提升，完成"超级综合体+城市运营"的模式升级。

2025年上海浦东新杨思项目的落地，更是将其片区统筹能力推向新高度。面对2.72平方公里的区域更新任务，华润置地摒弃简单的"拆除重建"模式，以客户需求为核心，协调城市界面、社区景观与开发节奏，实现片区有机更新。其中，标杆项目翡雲悦府五次开盘五次售罄，成为年内第二个销量破百亿的项目，用市场热度验证了"运营前置"模式的成功。

这套转型打法的核心，在于三大能力的构建：多业态融合能力，能系统性组合商业、文化、教育等要素，形成功能互补的生态圈；资源整合能力，依托"3+1"业务模式联动政府、产业与市场资源，实现长期效益最大化；可持续发展能力，从城市发展脉络出发，通过品牌溢价提升区域价值。正是这三大能力，让华润置地的城市运营模式具备了可复制、可升级的特性。

打开资产价值变现新通道

如果说运营业务是华润置地的"稳定器"，那么REITs（房地产投资信托基金）就是其激活资产价值的"金钥匙"。在行业融资渠道持续收窄的当下，华润置地通过REITs创新，打通了"资产-资本"的良性循环，为行业提供了融资新思路。

2025年上半年，华润置地旗下两只REITs表现亮眼。华夏华润商业REIT总市值突破百亿元，稳居消费基础设施REITs榜首，上市以来股价累计上涨52.2%，连续六个季度现金分红合计4.95亿元；华润有巢REIT同样稳健，一二季度合计实现营业额3929万元，为租赁住房业务提供了资金支撑。

这两只REITs的价值，远不止于表面的业绩数据。更重要的是，它们为华润置地盘活了沉淀的优质资产，将长期持有物业转化为可流动的资本，既缓解了资金压力，又为新项目开发提供了资金支持。目前，华润置地正推进公募REIT常态化扩募，并探索Pre-REIT、私募REIT等多层次产品，进一步完善资管链条。

这种"运营产生稳定收益-REITs实现资产变现-再投入新运营项目"的闭环模式，不仅提升了资产周转效率，更让华润置地在资本市场获得了估值重塑。2025年以来，其总市值累计涨幅超40%，突破2100亿港元，稳居内房股首位，这正是市场对其"轻资产+重运营"模式的认可。

告别规模焦虑

在多数房企仍纠结于销售规模时，华润置地董事会主席李欣的"拒绝规模焦虑"，道出了行业转型的核心逻辑。对于华润置地而言，如今的目标已不再是"卖更多房子"，而是成为"资本市场的价值王"——通过高质量运营，实现企业价值与城市价值的双重提升。

从1994年进入房地产行业，到如今构建起"开发+运营+资管"的生态体系，华润置地的转型之路，为深陷困境的房地产行业提供了清晰的参考样本：不再依赖土地增值与销售差价，而是通过运营挖掘资产长期价值；不再追求短期规模扩张，而是通过业务协同构建核心竞争力；不再局限于"造房子"，而是深度参与城市发展，成为城市生态的构建者。

2100亿港元市值、1200亿元现金储备、60%运营利润占比，这些数字的背后，是华润置地用二十年时间完成的行业角色重塑。当越来越多的房企开始探索"第二增长曲线"时，华润置地早已跑在了前面。未来，随着REITs市场的进一步成熟、运营业务的持续扩张，这家"非典型房企"或许还将带来更多颠覆行业的创新实践，推动房地产行业真正进入"运营为王"的新时代。