“港版恒大”新世界，完成金蝉脱壳

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

许家印想做的事，香港四大家族之一郑裕彤家族做到了。

近日，据《证券日报》报道，新世界发展正在对外出售上海淮海中路K11部分资产，具体为11至58楼的写字楼部分，整体售价28.5亿元。而1至10楼的K11购物艺术中心未摆上“货架”。

稍早之前，新世界发布多则公告，包括完成882亿港元债务再融资、郑志刚辞任公司非执行董事及非执行副主席。其中，新银行融资最早到期时间为2028年6月。

香港郑氏家族这场债务危机，几乎毫发无损完成收场，最大的代价，或是长子嫡孙郑志刚被“踢出局”。周大福创始人郑裕彤苦心经营的接班人计划，最终宣告破灭。

而在完成上岸之后，新世界有足够时间抛售非核心资产，逐步消化再融资债务。

据彭博社报道，出售上海K11资产是再融资协议的一部分，新世界还计划出售包括杭州、深圳和上海的K11大楼等在内的地产项目，且倾向于选择能够快速作出决定并收回现金的买家，如投资基金和私营企业等。

不过，上海淮海中路K11运营工作人员向媒体否认了出售消息，其称“上海香港新世界大厦（即K11）的写字楼部分仅对外出租，并不出售。近期有关写字楼出售，均为中介机构制造的假消息。”

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“港版恒大”

历史总是惊人的相似。

1989年，准备彻底退休的郑裕彤，把新世界交到长子郑家纯手中，同时辅佐次子郑家成，由两个儿子共同掌管家族生意。

时年43岁的郑家纯，踌躇满志又急于求成。接班后，他一口气甩出68亿港元进行收并购，其中有被低估的资产，也有质地不良的资产，加上经济进入调整周期，致使公司业绩下滑、债务高筑，接班前后，负债率翻了近3倍至35%。

短短两年时间，郑裕彤被迫重新出山，果断抛售资产、将负债重新降到极低水平，而两个儿子共同承担责任。此次事件之后，郑裕彤直接将下一任接班人，瞄准了12岁左右的嫡孙郑志刚。

2007年3月，留学归来的郑志刚正式出任新世界执行董事，一步步迈向家族第三代接班人的宝座，并于2020年5月正式出任新世界执行副主席兼行政总裁。这是执掌家族生意的重要标志。

但和父亲郑家纯一样，郑志刚踏入了“同一条河流”。拿到家族权杖时，父子二人是相仿的年纪、差不多的经济形势，而郑志刚也做出了同样的抉择——激进扩张。

2020年5月，国内房地产行业即将进入调整周期，但郑志刚无所畏惧。2021年，新世界开始大举进入广州、深圳旧改市场，拿下8个旧改项目，合计货值800亿至1000亿元；2022年洽谈收购爆雷房企项目，郑志刚当时提出了“Quick Win”战略。

郑志刚认为，彼时正是低负债率港资开发商的机遇。“许多内地开发商正面临巨大的财务压力，他们的处境非常艰难，但这场危机正在变成一个机会。”他在新世界业绩会上说。

不只是新世界，合生系“二代”朱桔榕、朱伟航也犯了同样的错误——逆势收并购，他们让合生这家地产“隐形航母”陷入了困境之中。父亲朱孟依不得不重新出山，对合生创展和珠江投资进行大刀阔斧的重组合并。

新世界则一步步成为了“港版恒大”。

2020年至2024年，新世界资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率虽无太大波动，均维持在50%左右，但净负债率从38%飙升至58.1%，排在香港四大家族之首，也位于21家港资发展商前列。

在港资发展商中，新鸿基地产、长实集团的净负债率仅为18.2%、4.6%。而李嘉诚的选择与郑志刚恰恰相反，开始撤离内地房地产市场，躲过了下行调整周期。

新世界是目前港资发展商中持有最大规模永续债的发展商，2024年12月永续债金额为354.4亿港元，希慎兴业、长实集团则为94.4亿元和79.3亿港元。

身处“鲨胆彤”郑裕彤的庇护之下，郑家纯、郑志刚或许都想证明自己也有“鲨胆”。只是，时代不同了，郑裕彤的做法是偏向“虎口夺食”，而后辈则是想借经济周期波动，吸纳低估资产，赚取中间的差价。

归根结底，前者是创业，后者是守业，本质区别在于主动性。

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金蝉脱壳

没有等到房地产市场进入上升周期，新世界率先发出债务危机预警。

2023年底，郑家纯罕见现身于新世界媒体活动中。重新出山的目的，是着手调整新世界的高债务现状，出清非核心业务资产。

在郑家纯回归之前，郑志刚已对新世界进行缩表，2023财年（注：审计时间为本年7月至次年6月）资产负债率为56.5%、现金短债比为1.9倍，2024财年两项数据则为49.5%、刚好超过1倍。

危机依然没有解除。

2月，新世界发布了2025上半年财年业绩，公司综合债务为1246.3亿港元，债务净额与权益比率为57.5%，较2024年6月债务仍在上涨中。同时，可动用资金约340亿港元，现金短债比已低于1倍。

图片来源于企业财报

危机之下，新世界面临巨额亏损，2024财年迎来20年来首次亏损，股东应占亏损118亿港元，2025上半年财年仍没有“止血”，录得亏损66.33亿港元。

作为香港“老钱家族”之一，新世界的化债过程，诠释了许家印口中的“大而不倒”。

郑家纯的第一步，是率先进行风险切割，将新创建股份从新世界报表中剥离出来，收归到周大福企业名下；其次，新世界向周大福企业、郑志刚实控公司等出售旗下部分资产，包括天得发展、Ｋ11运营权、启动体育公园等。

新世界出售的资产，其实是完成“左手到右手”的腾挪。剩余资产中，未透露买家的两个项目是非核心资产，一项资产至今仍在洽谈出售中。

仅此而已，新世界已经完成上岸。

新世界的有息债务，绝大部分来源于银行贷款。过往几年银行贷款占有息负债比例在80%左右，2024年12月末，有息负债为1513.95亿港元，银行贷款占比为79.1%。其中，无抵押银行贷款占有息总额比例为53.5%，上一财年则为60.8%。

搞定银团贷款，对于郑裕彤家族来说，显然是易如反掌。

早在1990年，郑家纯、瑞安房地产创始人罗瑞康组成的财团，搭救了濒临破产的特朗普；2008年，郑裕彤拉着美林银行、德意志银行等几家银行，将恒大从债务危机中拯救出来。

2025上半年财年业绩发布前，新世界新任行政总裁黄少媚和首席财务总监刘富强，在香港会见了多家银行高管，商讨公司的财务状况，目的是选择中国银行、星展、汇丰三家银行，洽谈581亿港元银行贷款再融资，抵押物为价值150亿美元的20多处房产。

新世界的整个化债过程有一个重大前提：“龙脉”周大福企业不能受到影响。

接手部分资产后，周大福企业不再对新世界进行“援助”。其实化债方式有很多，比如股东贷款、担保融资、股份抵押融资等，但它选择了倒逼银行将新世界银行贷款转为抵押贷款。

根据香港经济通报道，新世界在港资产估值约400亿美元，约占香港年度本地GDP的1/10。新世界以债务违约严重冲击香港经济为由，游说银行再融资。

最终，新世界完成882亿港元的债务再融资。

借此危机，郑裕彤家族将烫手的房地产资产，以信用转抵押贷款的方式转移到银行手中，完成了金蝉脱壳。

当前，地产开发业务或不再重要，建设平台、部分核心资产转移到周大福企业手中，K11运营权仍在郑志刚手上，周大福没有受到影响。

郑家纯也有自己的考量，将这些原有家族生意从长子继承改为“分封”，儿子郑志明、郑志亮进入家族生意的核心权力层。

“被踢出局”的郑志刚，表面上是承担新世界陷入危机的责任，背后则是家族财富缩水之下，需要再创业——借助投资平台C资本，将商业版图从珠宝、地产这些传统行业，延伸到新消费、人工智能、机器人等代表未来趋势的新业态。

香港郑氏家族，完成了一次“重生”。

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