挖掘增量市场：微利房——保障房的再定义

当前我国房地产市场低迷，如何重启市场，我觉得，推出微利房概念，或许是挖掘增量市场，启动刚需的钥匙。微利房面向群体不再仅仅是低收入群体，也不排斥有房群体，但总体来说是刚需群体。比方说：刚参加工作或不久的年轻人、刚结婚的小两口、跨区跨城工作的务工人员、银发随居的老人等等。

本人非专业人士，且本文是与deepseek合作作品，放弃版权，允许转发。如不能解答疑问勿喷。

一、概念重生：从生存保障到发展赋能

传统保障房困局呈现三大特征：标签化（贫困户专属）、低质化（配套缺失）、封闭化（流动性丧失）。微利房通过双重再造实现升级：

功能再造：

启程公寓：22-40岁就业青年奋斗首站

合悦之家：多人常住家庭（≥2人）

属性升级：

品质达商品房80%以上

5年可流转的市场资产

2023年全国微利房供地占比达35%（中指院数据），已成为新房供应主力军。

二、准入革新：低门槛与阶梯优先制

核心客群与审核标准：

类别 常住证明方式 优先加分项

启程公寓 本地社保≥6个月/个税记录

合悦之家 主申请人常住证明+关系声明书

银发随居 养老金发放记录（不限地域）

产业工匠 企业担保函+近6个月工资流水

仅需签署《常住承诺书》

实施阶梯分配：月度房源按优先分排序（70分＞60分）

虚假申报者纳入住房信用黑名单（5年禁入）

三、产品革命：小空间的高效能设计

刚性建设标准：

面积红线：

启程公寓≤40㎡(可根据各地经济社会发展水平适当调整。实案：深圳39㎡魔方户型）

合悦之家≤65㎡(可根据各地经济社会发展水平适当调整。实案：杭州64㎡弹性空间）

功能底线：

启程公寓必备：独立卫浴+折叠厨房+3m³嵌入式储物

合悦之家必备：三分离卫浴+双人办公区+育儿接口

配套分级：

基础级：社区食堂+共享洗衣房（100%配建）

升级级：入住率＞60%后增配托育点

四、价格逻辑：60%目标的四维实现

刚性让利公式：

text

微利房价 = 周边商品房均价 × 60%  

= (土地返40% + 税减30% + 限利8% ）另加房贷 贴息22%优惠

2024年苏州高铁新城实例：

商品房均价3.2万/㎡ → 微利房锚定价1.92万/㎡

成本拆解：

土地成本1.8万，政府返40%即0.72万

税费减免0.3万（增值税免0.18万+土增税免0.12万）

企业利润0.15万（建安0.32万×8%）

金融贴息0.23万（LPR-50BP）

五、增值累进税：专属微利房的公平调节器

差异化税制设计：

存量保障房：维持原税费，

微利房专属：

增值幅度 税率 示例（购90万）

≤30% 0% 售117万→免税

30%-50% 20% 售135万→征(135-117)×20%=3.6万

＞50% 40% 售150万→征(150-117)×40%=13.2万

法律授权路径：

全国人大发布试点授权决定

税款定向注入住房保障基金

六、央地利益重构：刚性让利与反哺机制

三大核心工具：

土地财政替代：

中央按地方净损失补偿（东部补60%、中西部补80%）

补偿载体：专项债（2025年计划6000亿）+增值税留成提高（地方比例50%→80%）

企业参与强制挂钩：

房企竞拍商品房地块时，须选择：

▶ 配建微利房≥地块面积20%

▶ 缴纳地价30%的微利房建设基金

金融政策倾斜（此项优惠是针对房企还是购房者待商榷）：

央行设立住房普惠工具（提供万亿再贷款）

七、实施路线图

试点阶段：

深圳/杭州等5城先行，建立“区块链+社保”常住验证

立法突破：全国人大授权税收试点

扩围阶段：

修订《城镇住房保障条例》纳入微利房条款

房企配建比例全国推行

立法阶段：

出台《微利房管理条例》

REITs扩围至商业微利房

微利房宣言：

“让起步者扎根有尊严，让奋斗者安居有盼头，让城市生长有温度”