谈谈房屋租售比的问题

     所谓"租售比"，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

       近期中美贸易战甚嚣尘上，虽然乐观悲观的观点很多，但广大网民还是老百姓对贸易战的后果都没有切身感受，只是茶余饭后谈资。老生常谈的房价问题还是百姓所切身关注的。在房产税扑朔迷离的时候，想聊聊一个楼市里最简单的数据概念，租售比。

所谓"租售比"，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

       租售比用月租来计算的话，数值不直观。国际也流行用年租金/房屋总价来计算，合理数值是这个国家房贷利率+1或2个百分点。用中国的情况来说，房贷利率5%左右，加上1%，房屋的租售比合理数值应该在6%或7%左右。

        用最近海口的房价来说单价2万元，100平方米的房子，月租也就平均2500到3000元就不错了。这样算下来，房屋的租售比在1.5%到1.8%，远低于合理数据线。由于租房体现的是一种真实的居住需求，租金是由收入来决定的。房价可能有投资炒作成分，但租金反映的是市场真实的居住需求。因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。

       到这里，可以插入一个很流行的网络话题。北京比上海城市面积大，人口比上海少，结果房价和房租比上海高。因为北京城市面积1.6万多平方公里，上海市面积6000多平方公里，北京1.6万还不算燕郊，上海6000多平方公里要减去类似北京燕郊的崇明岛1000多平方公里，其实上海才5000多平方公里。北京市通勤按照16,410平方公里进行计算,上海市实际通勤是按照6,340-1,200=5,140平方公里进行计算，两者之间差了3倍多...这就造成北京的通勤距离将会是上海的2倍以上。北京的道路总长大约是13500公里而上海的道路总长大约是12600公里。在北京这1万6千平方公里的面积下, 换个工作地点基本就意味着你得准备着搬家了, 否则通勤时间搞不好直接翻倍。 在北京, 如果住得远了, 高峰期单程通勤3小时是很有可能的事情。而在上海, 住得位置对于通勤时间的影响就不会有那么大。也就是说基本不会出现单程通勤1.5小时以上的。也就是说: 相比上海, 在北京有更多的人需要更频繁地租房。北京不仅单位距离通勤时间比上海高, 而且平均通勤距离还比上海长。于是导致相对交通方便的地方租金也就高一些, 而交通不方便的地方没啥人愿意住。北京更长的通勤时间导致人们更迫切地需要在这上面节省时间。北京更多更频繁的房产交易, 使得市场更加成熟稳定, 当然需求上去了自然价格也见长。

       以上基本是结合了网络的观点，找点材料的东西。可以看出一个成熟房地产买卖租赁市场才能够产生价格联动的供需机制。

       再来说传的沸沸扬扬的房产税。打击的不只是房价还有房租市场，如果达到租售比合理区间，已海南省海口为例。房屋均价2万，租金2500元每月左右。如果达到租售比6%或7%左右的合理区间，假设100平米的房子，租金2500不变，房价必须从2万元/平方米，降到5000元/平方米。这就满足条件就有点很可怕了，因为毕竟还有房产税要收的，相当于又是一笔支出。

       所以总体来看，房子跌涨只是交易结果，只要交易市场被控制了，房子就不是钱。现在的问题是，房地产流通交易比较狭窄，从土地供应到最后的二手房交易，基本被控制住，这就让所有人很难受。但博鳌论坛说要开放金融，引入外资银行金融进入国内市场。不知道会不会对国外资本开放中国房地产市场，届时那些玩转美国楼市的国际投行们，随便搞几个CDS，估计也难说好坏。当然我们监管层面肯定是眼明心净的，就等着老外们因小失大呢。