成都网红大盘换物业风波：业主要求“带资进场”，李嘉诚家族撤场

图源：图虫

作者 | 陈泽旋

编辑 |  黎倩  

在自家小区做了11年物业管理后，长实集团要撤场了。

近日，南城都汇4期汇尚园（下称“汇尚园”）业主委员会向润楹物业服务（成都）有限公司（下称“润楹成都公司”）发出中标通知书，如果一切顺利，家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司（下称“家利物业成都公司”）会在3月31日完成新老物业交接，然后正式从汇尚园撤场。

两家房地产巨头的命运在此刻短暂交汇。家利物业成都公司是李嘉诚家族旗下长实集团成员家利物业的子公司；润楹成都公司是华润置地旗下华润万象生活的子公司，万象服务为华润万象生活的物管服务品牌。

2004年10月，长实集团首进成都，以21亿元拿下高新区一宗占地面积高达1036亩的土地，即如今的超级网红大盘南城都汇。长实集团开发其中1-6期，项目交付后，家利物业顺理成章进场。

2014年3月，家利物业开始承担汇尚园的物业服务工作。如今合同期满，汇尚园业主决定不再续聘家利物业，转而开启公开招标流程。

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5家物业公司投标，中标公司放弃签合同

据悉，汇尚园业主对物业费设置了最高限价2.8元/平方米/月，同时要求物管公司“带资进场”，即至少投入600万元整改小区。尽管条件苛刻，但小区总建筑面积56.5万平方米的体量，显然对物管公司诱惑巨大。

时代财经了解到，一共有7家符合投标资格的龙头物企子公司（注：下文以物企品牌名称代替子公司名称）对汇尚园表现出兴趣，包括万象服务、中海物业、万科物业、金科服务、建发物业、龙湖智创生活、融创服务。而此前负责汇尚园物业管理的家利物业，则放弃了此次角逐。

最终，5家公司递交投标文件，龙湖智创生活和融创服务没有参与。为提高竞争力，除建发物业，各家公司均给出低于最高限价的收费标准，承诺的自费投入金额更远远超过600万元。

经过两轮评审，万象服务和金科物业得分分列第一、第二，进入候选名单。双方经过线下路演环节的第二轮“鏖战”之后，万象服务最终以86.8%的同意率中标。

一场激烈的“价格战”已然在物管行业打响。随着房地产开发增量下滑，物管行业规模增速明显放缓，在存量市场中挖掘增量成为物管公司实现自身规模增长的重要途径。近两年，优质存量项目竞争白热化，带资进场、低价竞标、路演拉票俨然成为物管公司扩展项目时的常见现象。

为了拿下汇尚园，万象服务最迟在去年12月初已开始跟进投标事宜，尽管胜利的果实来之不易，万象服务投标主体润楹成都公司却在3月30日通知业委会决定终止签订合同，润楹成都公司向时代财经确认了此事的真实性。

汇尚园业主告诉时代财经，由于家利物业决意退出，万象服务拒绝签约，导致汇尚园或将陷入无物业管理的尴尬局面，不过，目前已确定由金科服务提供六个月的临时服务，后续汇尚园将重新选聘新的物管公司。

 润楹成都公司关于终止签订《物业服务合同》的函 图源：汇尚园业委会公众号

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在管面积持续缩水，家利物业放弃南城都汇

在这场物管公司对存量项目的竞赛中，家利物业逐渐失去地盘。

时代财经了解到，2022年至今，家利物业已经或确定撤出南城都汇1期汇翠园、3A汇馨园、4期汇尚园、5A汇晴园、6期汇彩园；在管物业剩余2A汇雅园、2B汇智园、3B汇曦园、5B汇朗园。

1期汇翠园和6期汇彩园是较早更换物管公司的小区，均在2022年从家利物业变更为龙湖智创生活。时代财经通过两名汇彩园业主获悉，更换物管公司的主要原因是业主认为家利物业管理水平不高但收费较高。

一名业主称，家利物业的“槽点”集中在四大方面，“一是物业费贵，二是物业人员老龄化严重、服务态度差，三是公区卫生做得不好，四是门岗人员不负责。新的物管公司进来感觉（管理）有好一些，首先是物业人员年轻化，小区大门也进行了改造更新，物业费还降了几毛。”

管理水平和收费水平不对等，也是汇尚园业主对家利物业最大的不满。业主王勇（化名）对家利物业的评价是“一般”，好的方面是“入住十多年电梯里一直没有广告，保洁维护得还行”，但其也指出“住改商管得不好，门卫、保洁员年纪太大，绿化维护得也不行，门禁系统、地下停车场老旧，总之就是物业费收得不少，对小区的投入却不够”。

2024年10月，汇尚园就召开了业主大会，对是否同意续聘家利物业一事进行表决，结果仅有301人同意，占参与表决人数的10.02%。

汇尚园业主对新的物管公司也提出了新要求，除了需要达到一定的企业信用等级、管理规模、注册资本等，还通过合同内容对物管公司进行一系列约束，包括但不限于对收费标准设置“封顶价”，即不高于2.8元/平方米/月，较原收费标准下降0.15元/平方米/月，同时要求物管公司承诺在合同期前2年自愿投入最低400万元的整改资金或品质提升资金，以及自第二年起每年投入不低于50万元的持续提升资金，由于合同服务期为5年，因此物管公司最低需要投入600万元。

在《关于退出南城都汇4期汇尚园物业服务的通告》中，家利物业称，“按照业委会于2024年12月28日公告的《关于成都南城都汇四期汇尚园项目物业服务公开招标的公告》设置条件，我司作出艰难决定，不参加投标。”

家利物业成都公司退场通告 图源：家利物业旗下公众号

业主王勇称家利物业放弃投标，大概率是因为通过招标重新进场意味着“需要投入大量资金”，家利物业不得不放弃。业主李明（化名）则认为，家利物业并非主动放弃，而是“不符合投标条件”。

值得一提的是，家利物业此前已从长实集团在成都的另一重要项目彩叠园陆续撤场，彩叠园1B期、2期的物管公司已更换为保利物业、万科物业。彩叠园2期业主委员会曾发文称，重新选聘物业时邀请了家利物业，但后者并未参与投标。

不过，上述说法没有得到长实集团证实。时代财经就不参加汇尚园投标，以及从多个小区撤场的原因联系长实集团，截至发稿未获回应。

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物业大打“价格战”，带资进场也成标配

港资物企曾经的地盘，如今成了内资物企的竞技场，比拼的不仅是公司规模和管理能力，还有“钞能力”。

参与汇尚园投标时，仅有建发物业按照业主提出的最低投入金额（注：指合同前2年投入资金）与最高收费标准进行报价，其余物管公司则围绕价格展开角逐。

万象服务、中海物业、金科服务、万科物业对高层住宅的报价分别是2.75元/平方米/月、2.75元/平方米/月、2.70元/平方米/月、2.68元/平方米/月，而业主提出的高层住宅物业最高限价是2.8元/平方米/月；对地下车位的报价是70元/平方米/月、70元/平方米/月、68元/平方米/月、60元/平方米/月，最高限价是70元/平方米/月。

在自愿投入资金方面，金科服务报价最高，承诺自进场之日起24个月内投入680万元，万象服务570万元，中海物业500万元，万科物业则承诺在6个月内投入500万元，4家公司的报价均明显高于业主最低要求。

进入路演环节，金科服务继续施展“钞能力”，承诺进场后第二年起连续4年每年投入80万元，万象服务则承诺50万元，业主的最低要求是不低于50万元。

 万象服务和金科服务在路演环节的宣传 图源：汇尚园业委会公众号

从结果看来，业主并未完全被低价吸引。王勇称，之所以把票投给万象服务，是因为他看中其母公司华润置地经营稳健，以及朋友住的华润置地小区“物管不错”，工作人员对业主需求响应及时。业主李明则称两家公司的投入金额之差没有达到一定量级，“影响不是太大，我更多考虑物业承诺改善小区哪些地方，还有物业的口碑”。

万象服务的投标主体润楹成都公司曾在3月29日回应时代财经称，公司已收到汇尚园业委会中标通知书，尚未正式接管，“目前正开展项目承接查验工作，重点排查设施设备、公共区域及历史遗留问题，待排查工作结束后，我们将及时向甲方反馈，并据此安排后续工作”。

近两年，物管公司争夺优质存量项目的竞争白热化，带资进场、低价竞标、路演拉票俨然成为扩展项目时的常见现象。

去年11月，合肥大溪地小区引发热议，原因是中标的物管公司飞云物业承诺无偿带资600万元用于小区品质提升，并承诺在必要时可提供垫资400万元用于小区建设。2023年6月，万科物业在西安缤纷南郡小区时承诺带资736万元更令市场哗然，因为这远高于竞争对手提出的120万元至350万元的规模。

针对合计带资770万元投标汇尚园一事，润楹成都公司回应称，该项目的“品质提升”计划为甲方招标方案中明确的招标要求，也是为了最大程度上响应业主对居住环境升级的核心诉求，这跟市场上通常理解的“带资进场”有很大的不同。计划内所有支出均明确要求用于小区的优化改造（如绿化升级、智慧社区建设等），属物业行业优化服务的常规举措，最终目的在于通过合理成本投入提升居住体验。

润楹成都公司称，“润楹物业一直高度重视业主的信任与委托，坚持行业自律，对于‘带资进场’等行为从来坚决反对”。

尽管拿下汇尚园耗时长达数月，润楹成都公司在确定中标的数日后紧急弃标，而此时家利物业与汇尚园在合同中约定的服务日期也逼近结束，这导致业主们一度陷入对小区或将面临无物业管理的担忧当中。

3月30日，润楹成都公司发函通知汇尚园业委会终止签订合同的决定，原因是“我司在承接查验中发现涉及消防及电梯的多项风险问题，上述问题无法满足物业服务承接条件及我司对楼盘接管的安全红线管控要求，预计完成全部查验后，业委会对上述风险问题的责任追溯、整改均需要较长时间、较高成本，将严重影响《物业服务合同》的签订及履行”。

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争议之声四起，多地物管协会抵制“带资进场”

汇尚园重新选聘物管公司的过程颇为坎坷，但前期“带资进场”的激烈竞争依然折射出当下物业公司的规模焦虑。

目前，“带资进场”并无权威定义，市场对“带资进场”的理解一般是指物管公司在竞标物业项目时承诺无偿投入一定数量的自有资金，用于小区设施、设备的整改和维护运营，有物管公司主动承诺，也有物管公司为了满足投标要求而被动承诺。

不过，无论主动还是被动，关于带资进场、低价竞标，行业内争议巨大。

广东省物业管理行业协会在2025年新年献词中指出，盲目的存量竞争与价格竞争、带资入场等不仅不会扩展企业生存与发展的空间，还会持续压减本就微薄的利润与现金流，最终导致物业企业陷入“越发展、越亏损、消亡越快”的泥淖之中无法自拔。

深圳市物业管理行业协会会长曾在去年7月发文直指带资入场以及以远低于最高限价甚至低于成本价中标是不正当竞争行为，“让原本应该通过提升服务质量和创新能力来赢得市场的企业，被迫裹挟其中。这不仅不利于企业的长期发展，也不利于行业的整体进步与高质量发展”。

据时代财经统计，2024年以来，全国已有多个省市的物业管理协会发文抵制不正当竞争，包括安徽省、四川泸州、广东深圳、贵州六盘水、天津滨海新区、福建泉州德化县等。

深圳市物业管理行业协会《关于维护市场秩序抵制不正当低价竞争的风险警示》

为了规范市场，还有城市“出手”整治招标人。珠海市住房和城乡建设局在去年11月印发《珠海市物业管理招标投标管理办法》，明确招标文件不得将物业服务人“提供整改资金”和“带资进场”作为评标标准和定标依据，减少扰乱物业管理市场行为，促进物业服务市场的公平竞争。

市场对“带资进场”始终存在争议。

去年11月，万物云董事长朱保全在公众号“万物有云”发文表示，不能仅基于立场对“带资进场”进行道德评价，而要用更理性的观察每一方参与者身处其中会如何演化，并呈现出其背后的本质。

朱保全认为，“不做测算，不考虑物企各自的‘盘算’，盲目支持或者诋毁带资进场，都不可取”。一般而言，物业服务绝对不是高毛利业务，但从财务投资的视角，一家客户满意度高的公司，合同续签率在97%以上，如果计算净现值 (NPV)，会有一个合理投资范围和选择，甚至从公司投资风险角度，也一定在合同中有约定，比如附条件分批投入，风险条款等等。

此外，在朱保全看来，“带资进场”隐含的是一种信用基础上的对赌。“物业公司‘带资进场’是确信一定的贴现率（由费率、收缴率和续签率决定），在好的软服务及硬件改善基础上，自己能长期盈利；业主确信小区在委托的物业公司勤勉经营下，能够实现硬件改善和长期的养护。”

“存量市场下，会不会真存在亏钱拿项目、亏钱长规模的举动？或许有，但从市占率来看，十几万家物业企业的市场依旧极度分散，并不存在利用优势地位不正当竞争的隐忧。如果商品价格下降（小区的整体收益），而供给量反而上升（带资进场的金额），市场自会教育这类非理性投资者”，朱保全称。

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