5万/平打动坑口村民，新荔湾将造下一个广钢or猎德？

刚刚过去的周末，保利珠江印象几乎开盘即清盘。

4.3-5万/平单价！

延续保利珠江天悦的热度，人流真的很旺。

当然了，整个荔湾保利刚需盘从来没有愁卖过。

就好像半年前的保利雅郡，开盘一个月几乎清盘，销售都懒得招待你，自己逛逛板房拿出点贷款优惠条件，买家就会自动签约，保利珠江印象，110%得房率，稍微价格抖一抖下来点，保利简直是闭着眼睛卖。

新盘卖爆，有人欢喜，也有人愁。

一方面，供应量大，且大涨大跌的广钢二手业主担心房子再跌。

另一方面，珠江天悦一江之隔的海珠中西部，海珠后航道业主们心里发恨。

这个周末，后台有几个粉丝问我，我有500万-1000万，该投资海珠中西还是投资白鹅潭或花地湾。

说实话，这两周察叔也一直在这几个板块跑来跑去看房。

整个芳村（我们说的新荔湾，白鹅潭板块）一直是让新老广州人犹豫的一个片区。

有的人说住宅太多，有的人被吐槽没有产业，没有商业，没有这，没有那……

但这些只是身在此山中的“障眼法”，其实细心分析下，从整个区位的国家级CBD定位，到教育资源、商业配套、医疗建设、产业规划、自然资源、交通要塞，还有居住舒适度，搭配点人文气息，历史名片，白鹅潭新荔湾都是顶配，我们不要都跟珠江新城比，但在广州，谁又能carry那么多功能，面面俱到？

比如花地湾板块，更是用“造城”思维在打造，双地铁、商业mall、教育、城市公园、三甲医院，一应俱全，万科整个板块都做了成熟的规划，从曦府、朗庭、瑧园，刚需、改善、高端改善每一个圈层的客户都抢着“扫货”。

五明星大师联合高定，奢享一平方公里大城之芯

而靠近白鹅潭江边的商务区板块，华润万象城这样的顶级商业，别说是广州西部，整个大湾区都是瞩目的城市封面；三馆合一更是让白鹅潭海上丝绸之路、广州千年商都的历史钩沉，增加了人文艺术的复兴气息。

新年的那一场烟花，海晏河清，是与广州塔、花城广场同级别的另一个西部CBD，它在证明证明这个板块的厚积薄发，潜力无穷。

比如是被吐槽得最多的广钢，居民最多说一下公园没有按照原图建设，或者进度慢，但起码周边道路都是现代化大马路，繁华的灯光，川流不息的车和店铺，离第二个顶级商业聚龙太古里一步之遥。

比如链接广钢的医药港板块，一线江景+产业链+cocopark商业+顶级豪宅，珠江天悦虽然降了点价还是热卖，幸福湾当时多少大咖大V抢着带货，139平方都只配保姆和司机住，谁说富人不爱？

相反，一江之隔的海珠中西部，因为旧改停滞，导致配套兑现乏力，商业封面薄弱。

前几年有些朋友买了时代大家、中海观澜府、金融街融御之类的盘，尤其是时代大家，过了好几年，房价我们不评价，但周边附近的村落依旧老样子，上千万的豪宅，出门道路泥泞，路灯都没装，堵起车来，百万保时捷在村道要堵半个小时才能上大路。

再往东一些，越秀天悦江湾、珠光海珠新城这样的“豪宅”和“改善”，都一样要在沥滘村拆不动的泥潭里挣扎，附近更是荒芜一片，更别论配套和发展潜力。

旧改推动，拆得彻底，成就了整个新荔湾、白鹅潭板块，拆迁，拆厂，开发彻底，让正在焕新的荔湾板块，涌入更多的大湾区高净值居民。

近期，位置得天独厚，与海珠一步之遥，离广钢一路之隔，富得流油的“坑口村”公布旧改补偿计划：

5万多一平方！

不仅打破了广州旧改停滞“僵局”，更让整个荔湾楼市雄风再震。

坑口改造，荔湾连片大发展

最近，和坑口旧改一起被热议最多的，就是它的拆补方案。

荔湾出手相当“豪横”，三档货币补偿方式，叠加搬迁费+安置费+奖励金，弃产拿钱最高飙至5.6万/㎡！

有意思的是，紧接其后，坑口就办起了一年一度的“生菜会”。

（图源广州荔湾发布）

生菜，寓意生财，是坑口传承了300多年的民俗文化节，每年都吸引大量广佛市民参与，据说在现场一口把生菜包吃下去，“包生财”！

察叔也被邀请去吃饭了，拿了一大包回来，说实话，坑口村民给察叔的印象，就是富得流油，不为五斗米折腰，也完全不差钱，甚至很多人希望在村里留个房子种种花，养养鱼，不破坏风水，很多广钢新城的买家也是坑口村来的。

但这次连坑口都拆得动，荔湾楼市真的进入了新周期，新时代，旧改真的行了，广州楼市又好了。开年以来，荔湾新房网签302套，二手网签572套，大涨41%。

作为荔湾核心区域的“明星项目”，去年12月，坑口旧改传出正式启动，预计历时6年完成。

如今不到3个月，拆补方案就出来了，简直神速。

纵览旧改范围，坑口村紧邻地铁1号线坑口站、广佛线鹤洞站，且处于白鹅潭商务区的核心地段。

（图源在湾区）

一条马路之隔，就是开发了10多年的广钢新城，新房卖得很火的花地湾，也近在咫尺。

可以预想改造后，坑口村将串联起广钢、广船、花地湾、聚龙湾板块，整个大白鹅潭连成一片，新荔湾就此踏上城市建设快车道。

近一年来，荔湾发力中心区旧改。

早在去年，聚龙湾启动区、惠爱医院职工楼以及如意坊隧道等荔湾旧改工程，就出过最高5万+/㎡的补偿。

这里察叔科普一个概念，国有土地房屋和宅基地上房屋的拆补，是完全不同的。

荔湾坑口这次征拆范围内的旧改，如怡花阁、芳丽苑等都是国有用地上的房屋，有红本，可以交易，补偿标准需参照周边商品房市场价格。

参考周边广钢新城，花地湾房价普遍4-6万/㎡，当然，怡花阁、芳丽苑都是30年楼龄的老房子了，个别小户型像79平的，成交价只有3.5万，总体而言，补偿标准还是比较高的。

（图源贝壳）

而宅基地房屋拆迁，又涉及新旧两种模式。

传统的做地模式，运作方式是开发商主导谈判，高价补偿换村民同意拆迁，后期靠卖房回本。

楼市好的时候，开发商愿意砸钱，村民也就能一夜暴富，比如前几年海珠石溪拆补高达6万/㎡，但楼市调整期，有的开发商连临迁费都发不出了，自然没法持续。

现行的做地新模式，是国家队出手，ZF主导+国企托底，国企先垫资完成拆迁，ZF再净地拍卖给开发商，补给国企拆迁费和一定利润。

这种模式下，成本必定是要可控的，补偿有落差，但好处是村民不用担心拖欠拆迁费，ZF依法征收，城市界面改善也能快速推进。

去年11月，住建局重点强调的扩大政策支持范围，从原有的35个城区常住人口在300万以上的大城市扩大到地级及以上城市，全面可以进行城中村改造。

在上周的广州两会上，官方也明确加大投入：

“全年完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上。”

曾经对“大拆大建”狂踩刹车，如今又全面铺开，新的历史周期真的来了。

连续卖爆的荔湾东沙板块，真神假神？

相信最近关注楼市的朋友，都对荔湾东沙（也就是医药港板块）不陌生。

先有“内港湾豪宅”保利珠江天悦，后有“江景刚需神盘”保利珠江印象。

今天，察叔查了下网签，保利珠江天悦A区已经卖得差不多了，B区也新拿了预售证。

保利珠江印象更不用说，上周五开盘的火热场景，足以说明板块的受欢迎度。

荔湾芳村东沙，虽然沿江、位置好，但一直以来就是个“小透明”，回想当年广州幸福湾的一时火爆，现在也是不温不火，怎么保利来了后，板块就彻底爆了呢？

察叔来分析一下保利两个盘卖爆的点：

保利珠江天悦，主打内港湾+低总价上车江景房，户型131-215㎡，单价5.1-6.3万。

保利珠江印象，就在珠江天悦的北面，主打“用刚需的价格享受豪宅的配套”，周边有康有为小学+星河COCOPARK商业+10号线地铁东沙站，户型69-113㎡，单价4.3-5万/平，其中113㎡可以南向侧望江。

说实话，这些配套称不上“豪宅”，论名校，隔壁广钢有省实、华师附，鸡娃家庭满满，论居住氛围，广钢也是发展了10年的成熟大城，有连片优势。

内港湾施工进度更是成“谜”，需知内港湾并不在保利地块的红线之内，不由保利配建，而是由隔壁广州幸福湾背后的立白集团，以及荔湾ZF操刀。

但是不是说保利珠江天悦、保利珠江印象就不值得买呢？

4万的单价，在广州买一个有地铁，有荔湾学位，楼下就有商场，新规超100%得房率的保利大盘，吸引力还是很足的。

5、6万还能买到江景房，住江边，睇江景，很多人都有江景情结。

据说，保利珠江印象开盘时，好多幸福湾的业主也来了。有的是家长计划给子女买一套，有的则是子女想给父母买一套。

内港湾方面，大部分人还是相信荔湾ZF的规划，毕竟内港湾是串联广船、双太古以及万象城的连接点，事关整个白鹅潭的崛起，烂尾几率不大。

其实开篇察叔分析已经很客观了，你有500万到一千万，海珠中西部还是荔湾。

自己看着“荷包”啦！

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