最近，外资又集中来上海抄底土地了

不久前上海迎来蛇年首场土拍，4宗地块全部溢价成交

翻看17家参拍房企名单，我们意外看到了两家久未露面的新加坡资本，分别是星狮集团和庆隆集团

结果也让人惊喜，这两家都如愿收获了“开门红”

星狮集团联合国贸、金地两家，率先以总价8.15亿元竞得松江新城地块

庆隆集团出手更猛，联合金茂经过足足184轮竞价，最终以高达近90亿的总价、38.2%的溢价率

顺利斩获这次土拍最热门的瑞虹新城地块

不仅刷新了上海实行“双高双竞”政策以来的总价记录，成交楼面价更是位列全国第三高

让我们不禁好奇

为什么这些阔别上海土地市场已久的外资，又突然集体杀回来了？

01 

都有哪些外资在上海拿地

上海土拍，一向是房企表现的晴雨表，也是衡量城市投资信心的重要风向标

很长一段时间都是国央企担当主角

但从最近两年开始，外资的活跃度有了明显提升，开始强势回归核心区

数据整理自网络，仅供参考

首先是杀出了一匹港资黑马——宸嘉发展

之前在普陀长风开发的嘉佰道，项目均价10.4万/平，开盘售罄一炮打响，给了它更积极参加土拍的信心

8月加入了徐汇滨江“全国地王”地块的争夺，遗憾落败给了绿城

12月单枪匹马，以近44亿元总价把徐汇龙华地块收入囊中，溢价率直接40%封顶

作为新晋玩家展现出了惊人的爆发力，就此在全年上海拿地权益金额排行榜上杀入第11位

图源克而瑞上海

而且去年堪称全上海最好的一块地，也是被外资拿走的

11月初，黄浦区公布了新天地96&97街坊地块的遴选结果，由新加坡丰隆集团以及厦门联发摘得

从地图上看，这块地走几步就是太平湖，周围被翠湖和中海的多个亿万级豪宅环绕

这样独一无二的地理位置，甚至比土拍市场上那些“地王”还要好

新天地96&97街坊地块示意图

此外，还有像盘古地产这样专注在郊区拿地的小众外资

其背后是泰国盘谷银行系和香港亚洲金融集团资本

在去年11月的七批次土拍中，以托底价拿下青浦新城地块，也是它在该板块的第二次“落子”

说实在的，其实这些外资都不是上海土地市场的新面孔了，差不多从2005年就开始报名参加土拍

盘古地产2007年开始进驻嘉定，先后推出盘古天地、盘古嘉德、盘古园府三个住宅

庆隆集团2010年和2012年在普陀长风和杨浦新江湾相继拿地，分别是沁和园与沁风雅苑

星狮集团陆续开发了松江佘山四季、静安四季苑等项目

丰隆集团则在上海投资建设了办公楼丰隆广场、综合体丰隆虹桥中心，还有御湖这样的高档别墅

图源：丰隆集团官网

再往前数，港资来的就更多更早了

瑞安、汤臣一品、新鸿基、香港置地，上世纪八、九十年代就在上海生根发芽

为内地楼市带来了全新的开发模式，多个项目放到今天也依然能打

对比内地开发商来看，外资关注的不只是房子本身

而是更长期地来做城市规划，愿意给业主提供更多元的生活方式

02 

为什么外资又回上海拿地了

就大环境来说，既有楼市总体回温的影响，也因为上海这个城市的表现突出

不仅连续两年GDP突破5万亿总产值，豪宅更是在全国走出了一波独立行情

而从上海自身来说，从供给端到政策端，也对外资展现出了十足的诚意

回顾去年的土地交易情况

可以明显看到市区供给在大幅攀升，尤其是浦西7大城区占比超4成

数据来源上海规自局

还有大量的协议出让土地入市，包括像上文提到的新天地核心地块

到了蛇年，首次土拍的地块各方面条件也都不错

尤其是最热门的虹口瑞虹新城地块，坐拥内环内交通、商业等成熟配套

近三年几乎零供应，目前二手房挂牌价在14到15万/平左右

后续该项目入市房价，有望冲击17万/平的高位

图源中指研究院

外资拿下的另一个松江新城地块，位置虽然远了点

但容积率只有1.2，可以开发高品质的低密度住宅，瞄准郊区中高端客户的改善需求

都是溢价成交，也从一定程度上展示了外资拿地的积极性

趁热打铁，官方紧接着公布了三批次的土拍预告

4宗地块分别位于静安大宁、浦东北蔡、闵行大零号湾，以及青浦西岑科创中心

来源上海土地交易市场官网

进一步优化供给，提升板块区位、规划条件等潜在价值，以提振市场信心

针对外资拿地的政策方面，也有相应的偏向

新天地96&97街坊地块的出让条件中明确指出

开发商的年度进出口和国际业务额年均不低于200亿美元

并有能力引入全球品牌评估机构发布的酒店品牌

图源上海土地市场

最后只有4家外资较为符合条件，除了中标的丰隆集团外

还有新加坡金鹰集团、马来西亚嘉里集团和印尼金光集团，外资的实力强劲可见一斑

还有一点比较特别

此次土拍的两家外资都采用了联合拿地模式，不像宸嘉发展这样单独操盘

这说明它们面对市场的不确定性，也在及时变通

通过增加国央企的合作方，分散资金压力，以增加灵活性和保障性

我们之前所熟知的外资，更多是港资开发商，它们在上海打造了多个标杆项目

图源网络供参考

反而像新加坡、泰国这样的东南亚房企，做过的住宅并不多

因此，上海正在凭借多种手段，加大对外资的吸引力

希望借助它们更多元化和国际化的设计理念和产品力，不断提升楼市水平

外资来了之后拿好地、卖得好，才会持续拿地

走入正向循环，实现双向奔赴

03

外资正在用真金白银增持上海

不止是土拍市场，上海大宗交易也能看到外资更多的身影 

范围包括写字楼、商业地产、长租公寓

再到工业与物流地产、数据中心，还有城市更新等项目类型

资料整理自网络，仅供参考

去年8月，被称为“纸业大王”的印尼金光集团，收购了北外滩地标项目星荟中心剩下40%的股权

交易完成后由其全资持有，两栋147米高的双子塔楼包含11.8万平方的办公和7.2万平方的商业

目前，金光集团在上海的项目还有外滩中心、白玉兰广场还有金虹桥国际中心

“美国头部房企”铁狮门则是购入了五角场智选假日酒店计划改造成约300个单元的长租公寓，以一居和两居室为主，配备升级的浴室和全新厨房

图源网络供参考

今年二季度将以“Modena by Fraser”公寓品牌名投入运营，并聘用新加坡服务式公寓运营商辉盛国际提供服务

此举也代表着，又一家外资进军上海高端长租公寓市场

还有新加坡金鹰集团、博枫、PGIM等外国机构及企业也多次出手，共同推高了上海整体外资成交金额

据戴德梁行统计，外资在上海的大宗交易金额，逐步由2021年的24%增至2022年的34%

仲量联行则指出，到了2024年第三季度，外资在上海的交易占比进一步提升到了37%

外资抄底上海土地，既不是“广撒网”也不是只图便宜，而是目标明确、愈发精准

相比于纯住宅用地，它们更青睐大规模的持有型物业项目

以嘉里建设为例，前前后后在金陵路项目上的总拿地金额高达221亿元

总开发体量约67万平，涵盖住宅、办公、商业等多元复合业态

金陵路项目效果图，图源网络供参考

相关负责人就直接形容该项目为公司的“现金奶牛”

其中包含的投资物业部分，将为集团带来持续而可观的经常性租金收入

这些大额外国资金的流入，也为上海注入了新的活力

04

上海是个开放的城市，土拍和大宗交易市场同样很包容

有人离开跟有人进入，都是最正常不过的一件事情

我们不光注意到外资开发商在土地市场上的集体回归

也看到上海新房又有多个港资产品的出现

比如，去年太古地产在内地打造的首个住宅，太古源源邸已经正式亮相

嘉里建设的黄浦“地王”项目金陵华庭，也将在下个月推向市场

期待在接下来，随着更多外资的加入

上海楼市能源源不断诞生好的产品，来满足购房者们日益增长的改善需求

以上为正文，来自远山