上海必将放开限购

文：蔡垒磊

我知道不管我写什么标题，大家最关心的一定是“买还是卖”？

先说结论，出货。要不要出租？不要，租金是鱼饵，不要上钩。真正聪明的二手房东，早就在2/3年前保住了财富——是保住了财富，不是保住了房子，而若是能在今天保住所剩不多的残值的，也不算笨。

可能很多人会被当前的成交数据所迷惑，以为房地产市场一片火热，其实完全不是这样，具体原因我在去年的最后一篇里已经详述，不会再继续说已经讲完的东西。

我今天想不负责任地预测一下接下去的几年，中国的房地产市场会怎么走。首先是目前的这些救市政策想干什么，真的是想救起房地产市场，让二手房东好出货吗？如果它一下子活了，当然最好，但如果起不来呢？至少能让新房的销售跑在二手房的前头——让二手房东看到希望，他们就不会卷价格，就会往高了挂，然后新房就咔咔出货。如果二手房东发现政策的红利过了，还没卖掉，市场变冷了，着急了，开始卷价格了怎么办？增加新房的得房率，用同样的价格卖品质高得多的新盘——就是变相降价跟二手房东抢需求。而新房卖得好，开发商就会继续拿新地，保证政府收入不会断得太离谱。

这才是目的，至于中间有些个体因此而发财或者破产，国家根本不在意，它只专注自己的目标实现，只要个体不是大规模地活不下去，它都懒得看一眼，因为这是每个人自己要负责的命运。

但是你有没有发现，这个循环最终还是要走向崩溃？因为二手房东迟早会发现这个事情，然后就会不计后果地卷价格。为了让二手房东继续在整体下滑趋势里偶尔保持信心，我曾说过“政策的药一定会一剂比一剂猛”，但你还信吗？你信就说明你是个傻子，因为一剂比一剂猛代表什么？代表药效一次比一次弱啊。在这条路走到尽头的时候，像上海这样的城市就会给出核弹——彻底放开限购。

注意，有人说上海绝不可能放开限购。错了，都错了，真正的熊市不跌到所有牌都出尽，那就不叫熊市，而中国的房地产之前由于多次的“人为不让回调”，已经偏离了经济规律太多，能不经历熊市吗？所以只要上海的限购还在，楼市就不可能跌到底，因为屌丝还有期待——任何金融市场，不把屌丝的希望彻底打空，洗牌就不够充分，筹码就没有洗到真正该拿的人手上，拉起来的动能是不够的。只有全国人民都彻底失望，彻底没牌出，把这张底牌也打空了以后，大家一片欢腾，但几个月后再次归于沉寂，这次才是真正跌跌不休的开始。

然后会出现什么情况？房子真正变成了消费品，消耗品；全国是数不过来的断供房，法拍房；银行等金融系统一地鸡毛，全是坏账，信用尽失；新房，二手房全部都失去流动性。而国家在这块收入彻底断掉以后，会直接上真正的房产税（并非之前试点城市意思一下的那种），用来弥补国库收入的大幅度下降，同时彻底不管汇率，一手收钱一手印钱。

再然后，房子就会成为一代人挥之不去的阴影。

这个过程还需要很多年，配合我之前说的AI的爆发年，无人XX的爆发年，时间上其实很吻合——即如果我们还能赶上下一趟新科技革命的车，就跟当年的制造业，互联网，移动互联网一样，那么只有到那个时候，上海的那些新造的，高品质的新房，才会是真正值得投资的超级大洼地。

现在才哪儿到哪儿，为什么我说租金是鱼饵？因为房租这个东西，到目前为止还是杯水车薪，1000万的房子，一年租金才20万，有的甚至还不到，都不知道在干什么。而多数人其实也不是真的为了房租，而是他们想扛单，在扛单的过程中，安慰自己“收点租金也好”“总比没有好”。

但这个杯水车薪的“资产利息”，却最终会导致很多人的本金破产——每次本金下滑一点，卖房决策就会更痛，因为会去对比“上一次想卖时的价格”。租金是镇痛剂，也是卖房信号的麻醉剂，一直到租金和房价不停地螺旋下降，他们真的不再把拿到手的租金当回事的时候，却发现自己已经失去了“出售能力”，因为卖不到几个钱了，不如放着。然后就这样一直一直无法做出反应，直到财富彻底消失，回过头看，怎么也想不明白，为什么自己会在一路下跌的过程中，完全失去做动作的能力。

没有人希望结果是这样，但希望归希望，现实归现实。我知道网络上有很多的声音会不认同，但你要清楚，现在国内已经有很多“失去动作能力”的人了，也就是他们根本没得选择，只能往单边去押注，所以他们自然会讨厌那些有能力反向押注的人。如果你现在空降给他们一人1个亿，他们聪明的智商就会回归高地，这个你一定要学会区分。

放心，不管发生多少事，不管有多大的系统性风险，不管需要多少年，中国还是中国，它就算一通瞎搞，最后也能胡乱抓到一个大机会重新起来，只是时间问题，代价出在谁身上的问题。

但那时你还是不是你？这才是问题所在。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。