商住两用小区的架空层，属于业主共有吗？

来源：山东高法

-2024-

12/30

07:36

一商住两用小区的

架空层被开发商占用

业主想要回来

能得到法院支持吗？

一起来看看这个案例吧！

案情简介

A小区是一个商住两用小区，由B公司投资承建。该建筑的1楼至4楼为商业区，归属B公司，5楼为架空层，6-32楼为住宅区，于2016年交付给购房业主。

自小区交付后至2020年，由B公司下属物业公司提供物业管理服务。期间，B公司将中央空调室外机组安装于5楼架空层，并在5楼建了一间宿舍。

2020年，A小区业主委员会更换了物业服务公司。2021年，业主委员会因5层架空层权属问题与B公司产生矛盾。协商无果后，A小区业主委员会将B公司诉至法院，要求B公司支付2016年至2021年期间5楼架空层场地占用费，并将5楼架空层空调机组占用区域恢复原状。

B公司辩称，与A小区购房业主签署的房屋买卖合同中已经约定不计入公摊面积的建筑区域权利归属于卖方，5楼架空层未计入公摊面积，因此B公司享有5楼架空层权益。

法院审理

根据民法典、审理建筑物区分所有权纠纷司法解释及《深圳经济特区房地产转让条例》等相关规定，小区停车场、广告权益可以由开发商约定，小区内其他建筑物公用部分均应归业主共有。

关于A小区5楼架空层权属问题。 架空层不属于开发商可约定权益的部分，其应当认定为属于业主共有部分，由业主共同管理。B公司作为开发商，在与业主签订的房屋买卖合同中，将本属于业主共有的架空层约定由开发商享有相应权益。这一约定实际上排除了业主共同管理、共同决定的法定权利，与上述法律规定相违背，属于无效条款，不产生法律效力。因此，B公司对架空层权利的主张于法无据，应向A小区业主委员会支付占有使用费。

关于5层架空层空调主机占用区域恢复原状问题。 A小区为商业住宅两用小区，B公司是小区1楼至4楼商业部分的权利人，同时也是A小区业主，有权对共有部分合理利用。在1楼至4楼未规划相应设备安装空间情况下，空调机组作为必要的设备，将其安装在架空层属于合理利用。

综上，法院判决，B公司向A小区业主委员会支付小区5楼架空层占有使用费。该判决已生效。

法官说法

小区架空层与小区内的道路、绿地、楼梯等区域一样，都属于业主共有部分。对于共有部分，业主有共同享有、共同管理的权利。共有部分产生的收益，在扣除合理成本之后也归全体业主所有。同时，业主在享有权利的同时也负有分担共有部分的管理费、维修费等义务。本案中，A小区业主对架空层享有权利，B公司应当支付占有使用费。

对于房地产开发商来说，应严格按照规划设计要求建设，及时交付架空层等公共配套设施，不得不当侵犯业主的公共利益。对于业主而言，在购买房屋时应仔细查看购房合同以及小区的规划图纸，明确架空层等特殊区域的规划用途和权益归属。如果发现开发商存在擅自改变架空层用途等损害业主权益的行为，可以通过业主委员会寻求合法途径及时维权。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

作者：李乾、蒋僖慧

来源：罗湖区法院、深圳中院