日本公寓式住宅，除了物业费，还有一个修缮基金

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• 康泰

• 国外的定期维护是有立法的，需要产权人定期自费维护，达到标准，中国没有这种规定，可怜的那点维护基金根本不足以起到变旧为新的目标。日本的公寓式住宅，都有明确的维护期限和范围，细到走廊墙面和地面，所以几十年依旧如新。这件事靠国家出资是不可能的，必须个人出资，好处是集体出资，金额不多但不仅仅居住环境保新还让房子保值。

其实根本还在于钱，没钱什么都谈不上。日本公寓式住宅，除了物业费，还有一个修缮基金，维护的程度，间隔长短，维护的好坏，都取决于经费，初期或刚修完还比较少，越接近大修期，越高，最高有时一个月需要2-3万日元（约合1000到1500人民币），另外如果是新建的，还要缴纳几十万日元（几万元人民币）左右的修缮基金。

现在日本也流行大型公寓楼，由于日本和国内不同，高层建筑少，所以日本流行我们过去的筒子楼，长廊型，这有一个好处就是即使低层也能尽量住户多，平摊公用部分的物业费和维修费相对少一些。比如，一个筒子楼，10层120户，仅有两部电梯。

日本一般是每隔12年到15年，公寓楼的外墙和公用部分大修一次（搭脚手架），但越老旧，更换和修理的部分越多，所以相应费用也会上去，居民每月交的修缮费用也越高。

一般是物业公司找专门的有资格的建筑师进行评估后，制定修缮计划，然后找负责修缮的建筑企业报价后，在全体居民大会上公布修缮计划和最低报价企业，居民大会通过后开始准备修缮施工。如果居民不满意，则可以委托第三方，或成立居民自己的修缮委员会，然后完成物业公司的流程。

所以，在住宅销售阶段，在法规和具体操作上，就要考虑将来的修缮，确保足够的修缮财源。否则，住进去爽到时候就惨了，但这些的前提一定是有明确的法规，可操作性，居民的理解和支持，以及物业管理的透明和合理。