房地产是中国经济长期的核心动力，经济预期问题需要从房地产入手

1. 国庆前国新办高规格发布会，央行推出一系列重磅政策，存量房贷利率降0.5%，二套首付统一15%，降息降准释放1万亿流动性。这是有备而来，个人认为时机合适、方向正确。

2. 时机方面，全年5%的经济增长目标有压力，转入下半年时，社会消费预期转弱了不少，房地产成交拖累太大，上证5月成为高点。三季度很多内需方面的数据是较差的，上海甚至出现了不低的社消负增长，6月跌9.4%，7月跌6.1%。这个状态是需要警惕的，不少机构下调了中国全年经济增长预期，认为5%完不成，预期全年4.5%-4.8%。

3. 说来说去，还是房地产问题极为关键。2021年全成商品房销售额181930亿，2023年降至116622亿。2024年前8月59723亿，降23.6%，如无提振，全年会是约9万亿，比2021年减少9万亿。这么多资金活水没了，房地产业链条很长，影响全社会预期是必然的。因此，这次央行重点对房地产领域出招了。

4. 一个大的影响，是存量房贷，确实影响不小。过去超过4%的房贷利率，对不少近几年买房付月供的，是一笔沉重的负担。如果对存量房贷降0.5%利率，对于100万贷30年的，能少付10万元，每月少付280元。这等于发钱了，是真金白银给利好。

5. 个人认为，二套首付15%，先不说政策是否有效，但调控方面是明确的，就是要增加成交。现在经济最大的问题就是买房的不动了，不是说不能跌，而是跌得太厉害，让过去依靠房地产的地方政府没时间调整。而且，不是说没需求，而是因为预期问题，合理的房地产需求也来什么“你不买、我不买、明年还能降200”。其实真实的房地产需求很多，大批老龄人口想要电梯房，改善性需求的也不少。房价下降其实是有利于改善性需求行动的，但卡在预期上了。

6. 社会上有一些说法，要大放水，发行10万亿、30万亿长期国债之类的。这些是较为极端的动作，个人认为还不需要。如果房地产成交能回暖或者见底，很多事就好办了。关键还是房地产，不能降太快。中国房地产调控一直不太顺，群众油盐不进，要么就一窝蜂瞎买，要么就都不买，其实是非常不理性的。还是得作好群众工作，把房地产调控作好，引导有真实需求的购房资金入市。