地产还在筑底

文/狗蛋本蛋

刚刚过去的周末，不平静的售楼处又多了几个。

济南，「星光城市」售楼处内，工作人员和业主吵成了一片。

几十号业主齐声高喊退房，双方似乎发生了点肢体接触，沙盘上堆满碎纸片，看不出是不是被砸过。

项目开发商是中建东孚，隶属中建八局。

济南中建东孚另一个项目，蔚蓝之城，一群业主手举维权标语，背对沙盘，也喊着“退房”。

沙盘前，不少新客户在咨询项目信息。

厦门，中海环东时代楼盘，一名女业主爬上天台，站在两栋楼之间的联结横梁，横梁目测不到80公分宽。

天气炎热，背后有人给她撑着伞，还有人从后搂住她的腰身。三个民警站对面楼的天台上劝说。

这3个楼盘近期都出现大幅降价，其中，星光城市每平降了三四千元。

厦门的环东时代，降得更凶，每平最高跌去一万。降完后，低楼层精装房元每平1.8万，已经远低于2.3万的楼面价。

关于维权，星光城市有业主表示，并非因为降价，而是学区和降配问题，被中介和开发商引导成“降价维权”。

很多人会说，如果涨价就啥事没有。

争论点会落到契约精神，即商品房是商品，有涨有跌，愿赌服输。

和普通商品所见即所得不同，大多数房子销售时是半成品。

意味着，房价跌可能会带来减配隐患，或者已经出现减配。

先上车的业主承受价跌和质减两层暴击，有诉求是很正常的。

却也没什么办法，一个时代有一个时代的眼泪。

房企割肉保命，自割的同时也割到普通人。

地产行业仍在下行，1-7月，全国新建商品房销售额同比继续加速下滑，其中住宅下降25.9%。

上半年，全国300城土地成交0.89 亿平方米，同比下降36%，成交额5434亿，同比下降43%。

买房需求不振传导到土地市场，房企拿地情绪继续触底。

已经披露中报业绩或预期的70多家A股房企中，约50家亏损，其中超20家出现首亏，包括万科、金地、深振业、京投发展这类有国资背景的公司。

万科预计上半年亏损70-80亿元，盈利额同比下降171%～191%。

万科上市33年，当了几十年老大哥，国内地产行业的所有起伏，它都经历过，从未如此狼狈。

“新一哥”保利发展，前几天发布中报，数据上看，也在震荡调整中。

归母净利润72.2亿元，这是保利发展近5年来上半年度归母净利润首次跌破百亿。对比去年上半年：

下滑了39%。

民营房企代表龙湖，上半年归母净利润58.7亿元，同比下降26%。

当然，市场还在深度调整，稳住盈利已属不易，何况还是民企。

龙湖中报数据显示，商场、长租、物业等经营性业务收入，同比增长7%，报告期内在核心权益净利中的贡献占到80%以上。

这意味着，龙湖的多元化业务正在加速补位地产开发，一定程度上保障了集团流动性安全。

而内地地产行业的寒意，同样传递给了港资房企：

长实集团，上半年营收、利润双降，股东应占溢利同比下降16.7%，为86.03亿港元；

恒隆地产，净利润大跌56%至10.6亿港元；

恒基兆业、香港置地及九龙仓两个上市平台，都出现亏损或亏损扩大化。

这些港资房企在内地均有业务布局，其中恒隆、九龙仓，70%收入来自内地。

房企不好过，最大的卖房“中介”贝壳也难以独秀。

理论上来说，房子难卖，渠道佣金高，贝壳获益，但在绝对的量缩面前，高客单价难挽整体颓势。

贝壳上半年实现净利润约23.24亿元。同比减少：

42.7%。

今年以来，救市政策一轮接一轮，从刺激供给转向刺激需求，从放松限制政策转向全面支持。去年如果开发商以备案价7折售房，可能会被说成恶意降价，定性为扰乱市场秩序，现在官方能不管就不管了。

风向完全扭转，效果不能说没有，只能说整体上没有。

“地产一哥”保利发展总结：

市场各方参与主体信心尚未恢复，行业仍在筑底阶段。

兴业银行负责人在23日的中报业绩会上也说，房地产行业仍处于筑底阶段。

筑底，不等于已经到底。

狗蛋认为，对于绝大多数二线及以下城市来说，下半年会继续下探，降价跑量。

7月以来，武汉、南京、厦门、东莞、济南等城市，纷纷出现楼盘“骨折价”抢跑，且不是个例。

以武汉为例，光谷片区的万和光谷，备案价每平2.3万，售价调至每平1.25万；南山锦宸项目备案价突破3万，调至2.2万；金地国际城最新取证价跌破1万，比上批次每平降了近6000元。

被认为房价泡沫较小的长沙，同样在降，一些楼盘每平出现两三千的降幅。

高能级的深圳，龙岗高端盘勤诚达誉府，不久前把单价打到2.1万，还带精装，相当于两年前的5折。老业主意见很大，现在项目暂停销售，住建部门正在调解。

上面提到的这些项目，开发商以小房企或出险房企为主，降价是为了活下去。

新变化是，降价的风吹到了实力房企身上：

华润置地位于南京雨花的观云润府以“清栋”方式出货，打了77折。

一些联合开发项目，合作方之间的关系变得微妙。

厦门岛内高端盘云启东方，前阵子推出部分特价房，87平户型总价降到360万带车位，折算下来每平不到4万，已经跌破4.52万的楼面价。

降价消息出来后，老业主还没闹开，开发商自己先怼起来了。

厦门本土房企建发表示不认可，如果媒体、中介对外宣传，请大家不要带“建发”二字：

以免影响我司品牌形象。

根据知情人士的说法，降价由另外两家合作房企首开、金茂主导。

这三家同样是较具实力的央国企。

风雪过岸，大象也打冷颤。

大象一哆嗦，身上的泥巴散落一地。

今年4月，搜狐财经对36家典型房企进行统计，发现员工人数两年内少了20万。

20万是什么概念？

第七次全国人口普查数据显示，我国1800多个县域，546个县常住人口在20万人以下。

只算36家房企流失的地产人，已经可以组一个县了。

根据狗蛋的不完全统计，曾经50强房企中的40家（含停牌），最新总市值加起来约8250亿元。

要知道万科市值最高时达4550亿，现在40家也不过巅峰万科的两倍。

工农中建四大行，已经一再缩水的茅台，随便一家的市值足以吊打整个地产行业。

这个曾经驮着GDP奔跑的行业，一去不返，却又任重道远。