团购房子再出租，银行央行给贷款，是个解套的好方法

今天，经济观察报报道了一则关于房地产的新闻：

央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房，8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。

随后，包括央视新闻在内的多家媒体对此进行了纠偏，称该消息不实。

老实说，确实有点张冠李戴，但是之所以出现这种嫁接的情况，因为两个事情的逻辑差不多，讲的都是如何化解当前房地产行业存在的问题，模式也差不多，确实容易搞混。

上述这些纠偏报道指出，1000亿元租赁住房贷款支持计划不同于商业银行发放的住房租赁团体购房贷款，是2023年人民银行专门设立的结构性货币政策工具，在济南、郑州等城市试点，用于引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持。

由此可知，前者的主体是央行，后者的主体是商业银行。

我查询发现，​确实是两个事情，一个是去年的政策；一个是今年1月5日央行、金融监管总局发布的最新政策。

“1000亿租赁住房贷款支持计划”指的是租赁住房贷款支持计划，该计划最早在去年5月央行发布的《2023年第一季度中国货币政策执行报告》出现过。报告称，

1 月，人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立租赁住房贷款支持计划，额度为1000亿元。

租赁住房贷款支持计划采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，支持相关金融机构于2023年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

金融机构按照自主决策、自担风险原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。

 这里并没有介绍贷款主体是谁，但是当年6月份，新华网报道了一则案例——济南城投集团。

据新华网2023年6月3日报道，日前，全国首笔收购式保障性租赁住房试点专项贷款由国家开发银行山东省分行发放，金额4.6亿元。

上述贷款的主要用途为，支持购置存量住房、用作保障性租赁住房，进而扩大租赁住房供给。“项目的实施有利于缓解新市民、青年人住房紧缺问题，推动加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为引才、留才提供优质的居住环境。”开发银行山东分行有关负责人说，此次购置的存量房，范围选定在主城区，靠近主要商圈、办公区及地铁站，建成年限短，户型能够满足多层次的租赁需求。

一方面，搭建共商机制，探索试点实施路径。该负责人介绍，方案获批后，开发银行山东分行协同总行，积极推动试点工作，与济南市住建局、济南市财政局、济南市城投集团建立沟通协作机制，通过多方联动，为试点工作探索出一条切实可行的实施路径。

另一方面，开通绿色通道，高效推进项目开发评审。“我们指导济南城投集团做好贷款申请工作，开通绿色通道，高效推动项目开发评审，仅用一个月时间就完成了保障性租赁住房项目14亿元贷款合同签订，并实现了首笔4.6亿元贷款发放，有效发挥了开发性金融的引领示范作用。”开发银行山东分行有关负责人表示。

从上述案例，我们可以看到贷款的一些细节。

贷款方为济南城投集团（济南市国资企业，旗下有专门从事房屋租赁经营的济南泉城更新租赁住房建设有限公司），也是收购主体，通过向国开行山东分行贷款14亿收购存量住房、建设为租赁住房，投放市场，满足新市民和青年人的需求。

而根据“先贷后借”原则，国开行山东分行随后也能向央行申请至多14亿的再贷款。（所谓的“先贷后借”模式，即由商业银行针对符合支小再贷款使用范围的小微企业先行发放贷款，事后凭发放清单等资料向人民银行申请支小再贷款资金。）

此外，福州、天津、青岛等试点城市，也落地了首批租赁住房贷款支持计划。

据福州日报报道，早在去年4月1日，福州市相关方案在全国范围内率先报送中国人民银行。目前，福州市对该方案进行了落实、落细，全市范围内超过 7200 套存量房，近 75万平方米，获批授信贷款，首批房源清单确定后，首笔资金4.89亿元也已经落地。

天津首批租赁住房贷款也已发放。2023年12月，国家开发银行天津市分行发放天津市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。

青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款，则在今年1月正式落地。据悉，国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。

其中，青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，该公司为青岛青铁置业发展有限公司全资子公司，目前已获得银行12.4亿元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。

“住房租赁团体购房贷款”则出自央行、金融监管总局1月5日联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。其中第（五）点提到了，团体批量购买租赁住房的融资。

这条规定了可以申请团购贷款的两类主体：

一类是，企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，比如当地的国企或者有盈余的事业单位，

另一类是，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，比如自如这种长租公寓企业；

规定了商业银行房贷的要求：

鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。

规定了贷款主体所购买房屋的要求：

利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。

规定了现款期限：

住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，

规定了贷款额度：

贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

原则规定了贷款利率：

贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。

由此可知，这个所谓“住房租赁团体购房贷款”和上述的“租赁住房贷款支持计划”，其实模式类似，企事业单位找银行贷款，批量购买住房，然后出租。

只不过，这个团购贷款方案并未点名央行对商业银行的金融支持，以及未说明在部分城市试点，还是在全国推开。

央行其实可以多支持一些，这也符合中央经济工作会议提出的货币政策要“精准有效”。

​关键是这个模式是否可持续？

可行的话，那真是为当前房地产的困境找到药方了。

结合两个案例/文件，我们看看济南城投能否挣到钱。

其收入来源主要是租金，而支出则是修缮运营管理成本，以及贷款的资金成本。只要不亏，即租金收入能够≥管理运营成本+本息，那么济南城投从经济上就可以做这个项目。

本息方面，按照年息3%，14亿贷款贷30年，本息一共是33.9816亿，按等额本息算，每年须还本息则是1.1327亿。

收入方面，贷款比例按房屋价值80%算，贷款14亿自己出资3.5亿，总计17.5亿。

17.5亿的项目能拿下多少房屋？按济南新房房价1.5万/平计算，能拿下11.67万平。

那么租金要超过每年还的本息，每年的租金要970元/平，差不多每月80元/平。

一室一厅按40平算，月租金也要3200元；两室一厅按60平算，月租金也要4800。

也就是说，租金要达到这个水平以上，济南城投才能整到钱，这还不算平时的运维支出。

按济南的平均工资约7100算，这租金水平对于能多人来讲还是有压力的。

所以要保障项目的可持续，商业银行就要降利息，这还是有空间的，毕竟央行也能提供资金支持。

除了商业银行降利息外，所购房屋必须降价。

这其中就看各方博弈了，但是各方少赚一点总比系统性风险好。毕竟截止去年11月底全国目前还有商品房待售面积6.54万平，十几亿甚至几十亿的资金动不了。

所以综合来看，这一措施真可以说利国利民，还一箭多雕，能够实现稳预期、稳增长、稳就业。

首先，扩大租赁住房供给，缓解了租赁人群住房紧张的局面，技能让新市民年轻人安心工作，也能够推进租购并举；

其次，市场化盘活存量房屋，房地产公司能够回笼资本，从而保障其他项目的实施，防止出现烂尾；

再次，房企资金流循环起来，购房者就会有信心，能够稳定楼市。