土地限价政策再调整,房价还能涨起来吗?

来源:公众号“城市研究室

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2023年10月,自然资源部发文,建议取消地价上限,并取消远郊区容积率1.0的限制等。

一句话总结,就是恢复“价高者得”的土地限价政策,逐步撤除摇号等竞买规则。

那么,这项新政策实施,对土地出让政策究竟有多大影响,对房价又有何影响呢?

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其实,土地限价和限房价其实一个道理,都是特殊时期的特殊产物。

“土地限价”这个政策最早出现于2016年,那时国内土地市场火热,各种“地王”频频亮相。

那一年被称为“地王”之年,全国一共诞生了350个“地王”,造就了房地产史上最多的“地王”之年。

其中,仅合肥一个城市就诞生了32个“地王”,土地溢价率高居全国之首。

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不过,那一年真正的“地王”属于上海。

2016年8月17日,融信地产以110.1亿元的代价拿下静安区中兴社区某地块,综合下来,名义楼板价10万/㎡,可售面积楼面价14.3万/㎡,创下中国土地成交单价最贵纪录。

中部城市的郑州也在那时“出圈”,一口气出现16个“地王”,震惊世人。

正因土拍市场过度火热,为抑制房价上涨造成恐慌,郑州于当年9月便出台“郑九条”,对市内五区及高新区、经开区、郑东新区三个开发区的住宅用地出让引入熔断机制。

随后,苏州、南京、北京、杭州、天津等热点城市也相继宣布对土地价格设置合理上限,相继出台土地摇号、竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等限制市场活跃度的土拍政策。

这之后,虽然土拍市场因相关限制遇冷,但受到房价上涨影响,各地土地拍卖依然热火朝天,房价虚高的情况比比皆是,同时还带来大量的腐败问题。

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2021年,自然资源部为此在全国22个重点城市内,对住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的“两集中”供地方式,并对实行“两集中”供地的城市进一步提出,单宗地溢价率不得超过15%的相关要求。

为了进一步调整全国土地供需,稳定地价和房价,国家又相继提出“房住不炒”、“租售并举”、“四限(限购、限售、限价、限贷)”等政策,将土地转让牢牢控制在红线之内。

多管齐下后,全国土拍市场顿时冷清下来,根据数据统计,2022年全国300城土地成交溢价率超过10%的土地占比仅为14%,为近7年低点。

不过,也是因为土拍门槛越来越高,如今各地土拍市场交易处于低谷期,特别是在非一线城市外,许多城市甚至出现了曾经少有的流拍现象。

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至于“远郊区容积率1.0的限制”,纸面意思就是很多地方的郊区,位置偏僻,地价低,没有足够的公共交通和基础设施支持,如果单位建筑的容积率过高,会导致居住环境恶劣,服务不配套等问题。政府为了保障居民的生活质量和远郊区的生态环境,设定了容积率1.0的限制。

而许多城市郊区,只要有车就好解决相应问题,所以这些地方纷纷盖起了别墅,专攻富人市场,但其中乱象丛生,有些成了“烂尾楼”,有些压根就没有产权证。

因此,“远郊区容积率1.0的限制”,主要就是“限别墅令”。

说起来,这项政策比土地限拍还要“历史悠久”。

2003年国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”),强调“停止别墅类用地的土地供应”;2006年,国土资源部又下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,再次重申在全国范围内停止别墅供地,并对别墅进行全面清理。

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从2006年到2023年,20多年时间里,国土部先后6次针对别墅建设问题发布相关政策限令。

可惜这项政策最直接的结果就是,由于新建别墅不被允许,导致已建别墅价格“飞”上天,从几百万到上千万一套,甚至上亿都不稀奇。

从某种角度说,如此土地和别墅市场的问题,还是那句老话:“一放就乱,一管就死。”

从今年开始,由于土地市场不断遇冷各地纷纷加大“因城施策”力度,许多地方只能对集中供地模式作出局部调整,比如将集中供地批次增多,达到“少量多次”的交易目的。

可即便这样,依然难以催热土地市场,而土地财政又和各地政府收入息息相关。

无奈之下,国家只好下场,悄悄撤掉“门槛”,希望给冰冷的土地和房产市场“加加温”。

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自10月以来,随着土地新政出台,国内至少有22个采取“两集中”土地出让方式的城市已全部发布涉宅用地公告,其中18城恢复“价高者得”。

数据显示,截至11月30日,今年22城共推出住宅用地规划建筑面积15326.26万平方米,同比下降25%;成交面积10459.37万平方米,同比下降41%;土地成交平均溢价率为6.26%;土地出让金同比下降30%。

土地政策松动,对于一线城市的利好显而易见。

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今年1-11月期间,上海以1838.2亿元的土地出让金傲视群雄。

不过,这个成绩要逊色于去年的2839.5亿。

杭州以1594.16亿出让金紧随上海之后,但只比第三名的北京高82亿元。

同时,苏州、成都土地出让金也超千亿元,南京也直逼万亿。

1594.16亿出让金落袋,高出第三名的北京82亿。

此外,苏州、成都土地出让金也已破千亿,南京也逼近千亿。

在此期间,成交地块最多的是苏州,达到123宗,杭州、成都紧随其后,分别为116宗和115宗。

其中,成交最少的是厦门,推出10块土地,成交8块。

这可能与厦门为海滨城市,土地资源有关。

但土地资源稀缺也直接使得厦门的成交均价达到39659元,超过北京的31704元和上海的25118元。

令人意外的是广州,土地出让金仅为951.5亿……所以广州是今年重点城市里最早取消地价上限的城市。

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数据来源:中指云 截至2023年11月30日 图片来源:搜狐城市

通常来说,取消地价限制后,肯定会抬高部分重点城市核心区地块溢价率,但目前看来主要城市的整体溢价率并没有显著提升。

除了上海、杭州、北京部分城市地块溢价率有较明显提升,像福州、南京、天津、无锡等城市土拍基本都是以底价成交。

值得一提的是合肥,可能是受到“最牛投资城市”及各种资源看好,合肥的整体溢价率表现最为突出。

11月2日,合肥调整土拍规则后首次挂牌出让13宗地块,取消土拍限价,仅设置起拍价,并且不再摇号,价高者得之。

最终,13块地,1宗延期,1宗流拍,成交了11宗,土地出让金为105.9亿元。

其中位于滨湖区BK202305号地块竞争最为激烈,国内十多家头部房企竞相出价,最后被安徽高速以2876万元/亩、溢价率达44.89%、总价33.88亿元收入囊中。

这也意味着此次2876万元/亩的土拍价,直接刷新了当地2016年创下的2655万元/亩的“地王”纪录,成为合肥新“地王”项目。

这不禁让人担心,取消地价上限,大城市房价会再次猛涨么?

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不可否认的一点是,随着土拍“门槛”降低,大城市核心城区地价一定会出现上涨。

房地产市场中,“房价”的直接体现是所谓“楼面价”,也就是一块土地的总价除以规划建筑面积,反映的是一个项目单位售价中所包含的土地成本。

楼面价的基本计算公式是:

楼面价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积

虽说楼面价对房价有着直接影响,但构成房价的还有多重要素,比如土建安装工程费、税费及销售费用、服务费及开发费、公共性服务设施费、企业所得税等多种要素。

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一般来说,楼面价和房价呈正比例关系,楼面价高的房子房价肯定贵,房价一般为楼面价的2-3倍。

再简单说就是,开发商在拿地的时候支出的土地价格,就会作为项目房价的重点参考因素之一。

甚至很多时候,即便房地产商拿到的土地价格较低,房价也不一定低。

比如开发商拿地成本低,但故意“捂住”不开发,坐等周围土地升值,那么房价肯定会被直接拉高,这也是这些年很多土地拍卖后没有立即开发的普遍情况。

这几年房地产市场不景气,但是一线城市房价依然坚挺,部分板块甚至逆势上涨,主要还是由于国内城市资源分布不均,人人都希望留在大城市,使得众多中小城市的房地产遇冷甚至崩盘。

至于房价会不会随着猛涨,城市君的分析是,看城市,特别看是不是属于高能级城市、高能级地段,通俗说就是大城市,核心地段。

拿上海举例,今年上海楼市第二批次土拍共25宗地块,分两个小批次出让,首批次16宗,第二批次9宗。

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由于上海市中心居住用地几乎耗尽,目前开发的几乎都是闵行、宝山、奉贤、临港等偏远地块。

根据上海土地交易网的数据,在已经完成的土地交易项目中,涨幅最高为8%,是嘉定南翔地块;涨幅5%以上的地块有5块,分别是闵行2块、青浦、宝山和嘉定各1块;涨幅0%以上的地块有4块,分别位于宝山吴泾、嘉定工业区、松江永丰街道以及浦东川沙新镇。

显然,上海这些偏远区域的房价将普遍上涨,市区的二手房价也肯定会水涨船高。

不过,这毕竟是上海,全国仅有的几座一线城市。

大多数二线、三线城市,由于土地还是底价拍出,甚至流拍,房地产市场的热度也并没有旺起来,价格上涨的空间十分有限。

同时,由于房企这些年都是急于“甩包袱”、“割肉”,迫不及待要将存量房抛出去,上述城市的房价不仅难以继续上涨,甚至还得用各种“小动作”刺激消费者买房。

就拿前面提到的合肥新“地王”项目来说,这块地位于滨湖区,本身新建房产项目就多,很多至今都没能卖完,如果按照建设成本、税收成本、建安成本等估算,这个地块的楼盘价就得是至少4万元以上的单价,对比附近小区2万到3万的均价,能否盈利,前景实在堪忧。

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同理,“取消远郊区容积率1.0限制”,能否带来别墅市场的火热,也值得怀疑。

不难看出,今年只剩下一个月,土地限拍政策的调整并没有对当下的房地产市场有着显著的催热。

更关键的是,各地还有一根红线没有松动,就是“要将住宅用地近三年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积,作为测算下一年度供地计划总量参考”。

这意味着,如果各地无法消化掉足够多的存量房,根本不敢进一步放开供地,同时提升房价。

未来几年,除了少数核心大城市,大部分城市的房价如今能保住不掉就谢天谢地了。

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