宏观上看,杠杆未必是负担,顶多算一种中性的工具,视之为负担是普通人的视角
【本文来自《孟晓苏:不赞成发5万亿特别国债,没有放开房地产限购效果好》评论区,标题为小编添加】
- 华人之中
- 这几年,我国的房地产企业还在作扩张式而不是有所平衡、有所收缩的房产建设?
面对多年前已公开的人均住房面积超过30平米?
在按揭模式下,资金杠杆实际是由买房人在处理的,房地产开发商好象只是这扛杆的利用者而非背负者。
这个理解你可以考虑假设居民购房不允许按揭贷款,那开发商的高杠杆是不是成立,实际上以上我说的杠杆依然存在。
只要监管允许,开发商总是愿意加杠杆。比如说我有一亿元资金,如果拿去建一个成本一亿的项目,一年后建好卖了一亿一千万,我的利润是10%,这是不算高,因为存银行也有几个点呢;但是如果我可以借钱,借9个亿,做10个同样收益的项目,一年后收入11亿,减掉成本10亿,减掉利息6%*9=0.54亿,还有四千六百万,我的利润率是46%。如果别的开发商不能加杠杆它就竞争不过我,因为我的利润空间大就可以降价,也可以请更多的销售,做更好的装修,卖得更快回款更快,这个利润我也可以投入研发,做盖楼更快的机器,更快地盖楼意味着建房周期更短,利息更少,回款更快,这本身就是正循环的,只要买房需求在,就值得加杠杆。
按揭贷款是消费端的杠杠,作用是扩大需求,如果没有按揭,那大部分人就买不起房,至少没那么快买得起;房地产商借贷是生产端的杠杆,没有这个杠杆很多房地产商没有那么多钱进入这个行业,大的房地产商也同时开发不了那么多项目,供给就会减少。收缩是通过把风险过大的房地产商(比如拿地1抵押贷款拿地2,再用地2来来贷款拿地3...)以及实力不行的小房地产商挤出市场来实现的,不是说通过大家把钱攒手里不拿地实现的。
你把杠杆看作一种负担是普通人的视角,宏观上看杠杆未必是负担,顶多算一种中性的工具。货币和债务在宏观视角看来只是用来促进增长的一种工具,印钱和发债不是被动的,是用来促进生产的。简单来说就是:贷款让原本不会发生的生产发生了,让原本无法发生的消费发生了,当然债务肯定也有代价的,这里就不展开了。