“只有开发商赚钱的项目，我才敢买”，这话没说错吧？

一直有个判断，可能说出来有点刺耳，但是我真的是这么觉得的

特别是在当下

作为一个购房者，如果在2023年有很多标准的话，那么其中一条就是

你选的项目，一定是开发商也赚钱的项目

让开发商赚钱的项目不一定好，但是开发商自己都在亏钱，那么一定不是好项目

绝对的

这其实是和一个开发商酒后闲聊说起来的

那朋友的原话是：只有开发商赚钱的项目，我才敢买

后面还接了一句：

如果我推荐朋友买同行的项目，也只会推荐那些能让房企赢利的项目

这是一个老地产人看过行业发展之后的一句肺腑之言

在这句话背后，其实藏着很多故事和道理

01

会有让开发商不赚钱的项目么

有

而且太多了

其实这是行业在过去20年发展一个很特殊的现象

房地产过去浩浩荡荡这二十年的时间，因为庞大向上的动力，从而衍生出很多奇怪的现象

其中一个就是，很多房企迫不及待的拿项目，不是为了赚钱，而是为了做规模

只要规模一直在变大，企业就可以通过各种杠杆实现企业的膨胀和发展

也就是在这样的背景下，在拿地的时候更多的考虑就是如何把钱花掉

如何拿到更多的地

这也是很多人说的，男人有钱就变坏

而在后期因为调控的原因，大量城市的一手房价都被管控，但是土地售价每个城市又都希望尽可能的高

也因为如此，开发商保平甚至亏损的项目

这其实非常非常的普遍

这样逻辑下拿到的地块，后面变成的房子，最大的问题就是：拿地可能一开始就错了

不以盈利为目的的拿地，也就少了对于未来房价的预判

房价预判本身代表着对于未来地段发展的预判

房地产企业做大之后内部最大的资源其实是人才，这批人拥有极高判断区域发展的能力

如果选对了地块不仅对企业有利，未来的地段长线发展对于购房者来说也会带来巨大的红利

但是如果当企业的核心不是为了拿到盈利地块，只是为了拿到地块

这样的专业能力也就彻底的丧失

这种非理性拿地也就使得很多区域变得不值得

当下很多房企内部之所以有大量的存量资产卖不掉，甚至打折都卖不掉，就是因为很多城市的后续发展没办法兑现预期

这才是根本

这是关键的，虽然不能一概而论，但却极有可能

02

而当一块地不赚钱，但是又已经拿到手之后，后续的一些变化可能也就更加清晰了

首先对于这家企业，拿到地本质上是为了扩大规模

所以这家房企肯定不会在产品层面有太多的成本投入

因为这个时候投入的越多也就亏的越多

对于他们来说，也就失去了造好房子的预期和动力

降标、减配甚至毛坯，很多都是在这种情况下发生的

当然除此之外，更加需要重视的是，因为项目产生不了收益，整体的开发周期就会被大幅度压缩

因为前期成本已知，开发周期拉长会导致财务成本的提升

快，成为了拿到地块之后最重要的事情

迫不及待的拿到地，但是拿到之后尽快的脱手，就是这么一个节奏

所以前段的产品标准化，中间的产品施工建造，后期的推广，一切都秉持着时间最短的方式来推进

这样的社区除了产品品质下滑，而且极有可能出现质量问题

这两年房子维权事件很多，本质上就是这两年大量房企都在处理那些不赚钱的项目导致了产品质量集体下滑

当然，很多人会说，能够遇到这些问题可能还是幸运的

因为起码说明了你的房子还能正常交付

很多时候我们发现，可以接受不赚钱还拿地，眼里只有规模的企业，可能公司本身就是有问题的

我们想象一下最近暴雷的那些公司

时间轴往前推三到五年，是不是都是清一色的行业黑马，规模快速壮大

这二者之间很难直接划等号，但是对于一家商业企业，如果做项目都不为了赚钱，那么企业背后可能就隐藏着大量的问题

这种问题不是不存在，而是因为规模大被盖住了

而当行业本身降速，企业没办法继续做大的时候，问题就开始陆陆续续显现

03

所以让开发商赚钱这件事有多重要

甚至我觉得房企对待一个项目的第一原则就是要实现盈利

不以盈利为目标的拿地以及开发，其实都是耍流氓

一个具备盈利能力的项目，最核心的作用，就是可以吸引企业内部的专注度

各位，永远不要低估地产人的智慧

几乎每一家房企都笼络了大量的人才，这些人才某种程度上就决定了客户未来二十年的生活品质

所以引起这群人对于每块地的重视，是至关重要的

这些与开发商愿意在后期投入多少成本没关系，一个社区的硬件成本投入本质上都是差不多的，再好也是景观、立面、精装、建安这些固定成本

但是脑库的力量是无限大的

前期在拿地阶段足够的专注和判断，这样拿到的土地就会有足够的潜力

产品研发的时候技术层面有足够的投入，那么在社区内的体验和室内的居住感受，都是极大的提升

另外对于行业来说，很多创新是要有代价的

不论是新产品研发还是一些持有运营的项目，短期内都不会产生利润，甚至有犯错的可能

但是如果大量的项目都不存在赚钱的可能，那么对于一家企业来说当然也就不会有创新的可能

那么整个行业也都会如此

其实很难想象如今在房地产还有这样的情况，换到另外一个赛道，几乎所有成熟赛道的商品都是保持盈利为核心，哪怕是薄利背后也是以多销为目的

哪怕是一些新鲜赛道初期没办法赢利，但是另一块也能拿到大量的政策补贴的反馈

当下也只有房地产这行，利润率越来越低

倒不是说这里为了开发商说些什么

为了行业的健康发展，也要支持开发商能够在每一个项目的开发过程中获得合适的利润

所以在这边有一个真诚的呼吁，就是让开发商赚钱，这是商业的根本，也是行业可持续发展的根本

04

而对于购房者来说，我也支持你买房子，开发商在卖给你的时候是赚钱的

虽然赚钱的不一定就是好的，但是不赚钱背后的坑就实在太多了

那怎么判断一个项目到底在开发阶段是不是盈利，大概有几个规则

第一，可以在土地端看看出让楼板价

现在购房者真的需要知道的越来越多

可以去查一下土地的出让价格，虽然测算过程可能比较复杂，但是如果地价8万售价10万的房子，那铁定就是亏本啊

脑子里大概有这样的价格判断

第二、去看看样板房售楼处做的好不好

不要觉得这些空间做的好就是来忽悠你快点买房的

如果一个地方售楼处和样板房这么重要的载体都随便做做，那么本质上对于产品投入就已经放弃了

没有一个项目存在售楼处不好好做但房子好好盖的情况

第三、就看开发商敢不敢说细节

楼盘和人一样，表面可以做的冠冕堂皇，但是细节不会骗人

任何形式上的概念其实几乎每个项目都差不多，但是一个房企对于细节的解读程度以及拍胸脯程度就说明了他们对产品的投入度

各位要坚信，一个项目可能会存在夸张的地方，但一定不敢去撒谎

所以细节就可以看出来

如果一个项目，整个团队的投入度都足够，那么细节一定会有很多值得看的地方

比如售楼处就去看卫生间，卫生间干净的说明操盘团队对于项目是很爱护的，比如就去看工地，工地如果整洁的，一定是在产品投入上是充沛的

诸如此类的细节

当然，如果还不是特别清楚，也可以来问问@真叫卢俊，关注我们的，判断力基本都可以，然后运气也特别好，楼盘买到的都特别好

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差不多就是这样

总而言之，对于房地产来说，很多过去的事情存在的并不是有道理的，如今这个赛道正在慢慢的回归常态

房住不炒如此

让开发商的项目能赢利，其实也是如此

（不过补一句，那种明显的一二手倒挂盘不在今天讨论范围之内，但我也认为，这种一二手倒挂也不是常态，未来一定会消失）

以上为正文，来自真叫卢俊