上海拆迁简史：拆迁只能翻身，无法暴富

文章首发于公众号：叁里河

作者：小昱

“穷人翻身靠拆迁”？拆迁只能翻身，无法暴富。

1978年12月上海知青丁慧民带着十多个云南知青冲过重重阻隔从西双版纳一路北上进京请愿，打出“我们要回家”的标语，并最终撕开下乡青年返城的豁口。次年一月，时任云南省委书记安平生发表《15条讲话》表示“知青不愿留下的，都可以回去。”自此云南的回城风潮也迅速波及全国，几个月内，上千万知青返回城市，光上海就有几十万知青在同一时间回城。

大量上海知青回城让本就住房紧张的上海住房矛盾更加突出。原在江西插队的夏玉兰回到上海后，一大家子七八口就一间屋子，晚上睡觉就把席子铺在台子下面，小小的阁楼就搭了三层。

返城知青夏玉兰的居住状况代表了大部分上海人在上世纪八九十年代蜗居在弄堂的小房子里。杂乱拥挤的住房是像夏玉兰一样的上海人的“里子”，是上不了台面的。

90年代初期，上海有数十万户家庭人均居住面积低于4平，还有3万多户人均居住面积不到2.5平方米。有人时常形容上海的住房是“鸽棚”，此时改善拥挤不堪的居住环境是上海市民最大的愿望。上海的动迁也是从90年代正式启动，这一阶段的动迁主要是围绕旧区改造，解决居民居住矛盾，改善居住环境。

上海潘家湾棚户区（图片来自新民晚报）

根据澎湃研究所的数据显示，在1995年时每3个住上新房的上海人就有1人是动迁户。1991-2001年间的动迁补偿主要是依据1991年上海市政府发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》也被称为“黄菊4号令”，采取“数砖头”的方式，按照被拆迁房屋的面积给予产权调换或作价补偿。

互换的新房建筑面积24平以内且不超过原建筑面积的，按成本价三分之一出售，超过24平，超过部分按新房成本价出售。按照原面积互换后仍居住困难的可按标准超面积购房，超面积部分按成本价计算。独生子女安置时可增加2-4平。选择作价补偿的还可给予额外补偿标准50%的奖励。并且根据该拆迁细则，拆迁人应迁移到市区边缘地区安置，若要求在原地安置的需要根据原址建造的商品居住房与边缘地区商品居住房成本价差购买。

这种补偿标准在那个市民居住条件很差的年代，补偿是属于恩赐式的分房，赔偿能满足的仅仅是改善居住环境。在知乎关于上海90年代动迁话题有网友小惑讲述自己家动迁赔偿情况：“老房子在静安寺百乐门对面25-30平的使用面积，92年底拆迁。返乡知青的叔叔户口也挂在家里，最后实际得到的是叔叔拿了现在虹口靠近中环线的14平一室户，我们一家三口得到现在虹口内中环间的16平一室半房。两处房子的总合比赔偿方案多1平，这一平的费用也是我们自己掏钱补的。”

网友浆水在北外滩22平的老房子97年拆迁，一家三口选了现金赔偿，因为是独生子女得到额外赔偿，一共拿到12万的现金。其父母在当时杨浦区最荒凉的地段花13.8万买了一间40平私房。

90年代的动迁赔偿无论是选房还是选钱自行购房，最后呈现的都是市区的人住到了郊区，改善了居住环境，但是没有得到额外的多余的房子或者钱。

1997年之前全国全国的住房分为三个体系，福利分房、内销商品房和外销商品房，但在1997年亚洲金融危机后，众多外销商品房开发因为资金短缺需要加快销售去库存，而内销商品房和福利分房常年供应不足根本无法满足市民的住房需求。

于是1998年中央宣布外销和内销商品房并轨，并在当年全面取消福利分房，这次政策重锤彻底打破存在近50年计划经济体制下的住房体系，房地产市场化全面开启。

随着90年代中期以来上海一系列城市现代化基础设施建成，及第三次工业结构调整升级，使上海在2001年人均GDP达到4500美元。伴随上海经济的快速起飞，房改后嗅觉敏锐的民间资本在其中看到了有巨大的利益空间，纷纷出动，房价也开始大涨，土地的价格也越来越凸显。

1999年在上海楼市依旧低迷时世茂集团创始人许荣茂选择南下上海圈地。许荣茂由证券市场借壳而入，世茂投资收购业绩下滑的上市公司上海万象集团，操刀建设原属于万象集团的地块，在上海演绎大资本撬动大地产的神话。2001世茂集团斥巨资在浦东的陆家嘴打造了豪宅项目“世茂滨江花园”，并聘请梁朝伟担任形象代言，在全球限额发售，并推出顶层复式豪宅全球联网拍卖等推广活动，在当时开出了1.45万/平的天价，成为全国价格最高的住宅楼盘同时首次开盘就冠销上海。

在世茂滨江花园高价走红并取得很好的销售业绩后，让各路资本看到了房改后上海房地产巨大的商机和利益。此后便发生了上海首富 “周正毅大案”，2002年周正毅获得了静安区最大的旧区改造项目“东八块”土地，地块总占地面积近18万方，将动迁1.2万户居民。签约几天后周邀请各大传媒及基金经理到上海参加两天一夜的“上海首富真人秀”，席间周宣布将在静安区打造“房地产巨舰”投资50亿建设“静安国际社区”，并自曝150亿身价。

根据当年财经时报的专题报道显示，当时上海地产界亲历所谓“东八地招标”的人士透露，香港新鸿基最早想参与“东八块”的开发，但被静安区政府开的天价吓退。而周的佳运投资公司则以“零”土地出让金获得了这八块地，但条件是鼓励居民回搬才能免交土地出让金。“东八块”动迁居民回搬的要求被断然拒绝，拒绝动迁的居民中一部分被强拆，一部分继续坚持。

同时应由周的获得“东八块”土地的佳运公司出的合计近6亿的动迁费用也分文未到账。由于动迁居民大规模不满不能回迁或合理安置引发的集体诉讼并上书北京，也成为导致周氏王国崩溃的导火索，也暴露出其因为房地产开发资金危机及涉嫌官商勾结在上海非法获得大量项目，再抵押贷款获得银行资金又在沪港两地间外汇非法流出。

“东八块”土地拆迁涉及的利益之深也不仅仅是首富周正毅的入狱而结束，静安区上海市不同级别官员及他们的裙带人员也均有入股“东八块”项目公司。由于周正毅被抓，几乎是一副多米诺骨牌，也引发上海官场后续的震荡。

从静安“东八块”拆迁的巨额利益除了拆迁户其他的相关方都从中分到一杯羹。黄金地块“东八块”1.2万户拆迁居民户均赔偿金仅4.7万，2002年上海市住宅的均价为4800元/平，“东八块”拆迁户若选择了货币补偿，如果在市场上买房，一户的拆迁补偿款仅能支付约10平的房款。

无论是90年代的第一波拆迁还是2005年前的拆迁，依据 “数砖头”的拆迁政策被拆迁的市民基本没有暴富可言，没遭遇强拆，能换到一套位置没那么偏的，全家够住的房子就是值得庆幸的事情了。

上海所谓的拆迁暴富，是在2006年上海市政府颁布的“61号令”，这个规定的出台，标志着当时上海的拆迁口径从“数砖头”为主转向了“数人头”为主，钻政策空子的人或许可以“一拆暴富”。

中国经济网采访的家住上海浦东新区上南路的聂先生算是靠拆迁迈入富人行列的一位了，“我们原来住的地方离世博会后来的A片区，也就是中国国家馆所在的地方很近。按照规划必须拆迁，按照政策，我们一家分到了几套安置房。”聂先生说。世博后上海房价大涨，聂将其中几套变卖出去，一下子就获得了几百万元的收益。”

不过在“数人头”拆迁政策下暴富的依旧只是少数钻了政策空子的人。根据2009年虹口区周家嘴动迁补偿政策，一户3+2结构的家庭，如果选择赔偿房子，可以拿到区外一套100平三室一厅+一套80平两室一厅共两套房，或者拿到一套区内60平两室一厅+区外80平两室一厅共两套房。

如果选择货币赔偿，一个户口差不多25-30万，一个5口之家可以获得125-150万，当时区内的房价大概1.1万/平，5口之家赔偿的钱在市区买套110多平的房子是完全够了，但是在当时看起来只是一家5口住进了环境好，面积比老房子大的多的房子。

在当时看来并不算暴富，现今虹口区的房子单价已经接近6万，2009年价值125万的房子现如今的市值也翻了近6倍达到约750万。如果现在把当年赔偿的房子卖掉确实可以说是暴富了，不过对于大多数的拆迁户来说赔偿的房子都是自住的，他们顶多称为坐拥千万房产的人吧。

世博会前就连在闵行七宝附近拥有宅基地的村民也没有比市区住20来平简屋的市民多赔偿到多少面积。2007年的时候七宝附近的有些村子拆迁赔偿是按照土地证上的面积再按人头算赔偿面积，家住七宝老街旁边村的小陈家里是3+2人口构成，他家所在的村按照土地证上的面积再数人头进行赔偿，人均24平因为他是独生子女算36平。最终拿到了两套七宝老街附近合计132平的安置房，小陈去年将其中一套56平的一室户外出获利330万，距离暴富还差的远。

拆迁户相较新上海人的优势就是至少有一套无贷款的自住房，而拆迁以1赔4再得到几百万现金的暴富拆迁户基本存在于坊间的传说中。而据《住房动迁与家庭关系》一文的研究中，也指出在上海动迁史中围绕政府动迁组与被拆迁居民最激烈的矛盾冲突都会随着拆迁赔偿的推进转移至家庭内部利益分配的矛盾中去，家庭成员都希望在动迁补偿的分配中尽可能最大化自身收益。静安区67街坊拆迁协议刚生效是1个月内，就有58件拆迁房款纠纷案件诉至静安法院。拆迁户主刘老伯为了方便孙女上学同意把孙女户口落入，然而到了动迁的时候享受过两处福利分房的小女儿还是因为没分到钱，以自己女儿户口在房内为由将亲生父母告上法庭争抢拆迁款。尽管法院驳回小女儿的诉讼申请，小女儿没有分到到人的动迁款，但是在巨大的利益面前亲人撕破脸闹上法庭，也让亲情遭到难以弥补的重创。

到了2011年上海市政府颁布的“71号令”堵住了拆迁“数人头”有政策空子可钻的漏洞，改为“数砖头”+托底保障，增加了对居住困难户的保障。同时拆迁主体也发生了变化，征收主体由开发商变为政府，不过这也是旧酒装新瓶，捂地的项目依旧是开发商给钱，只不过换由政府出面征收。

这其中出名的就是黄浦区的董家渡地块，董家渡首批毛地在2007年就获得拆迁许可证，其中泛海一连拿下此处三块地，因为12、14号地块拆迁迟迟协商不下，只能先启动10号地块的开发。而泛海也需要为12、14号两块地支付超过90亿的拆迁费用。

看似泛海下了血本进行拆迁，但是根据董家渡12号地块拆迁户Robin向三联记者表示：“12号地块3.8万的房屋评估价，是根据与这些危棚简屋同类的房屋在市场上的交易均价所做出。按照加权公式，我家20平方米的“砖头”仅能拿到百来万元的评估总价，加上各种面积、价格补贴和奖励费，合计下来到手300万元左右。但家里户口上有8口人，算下来每人才只有30几万。”而这附近的豪宅均价已经12万了，周围房价的暴涨也让拆迁的居民产生了心理波动，董家渡12、14号地块历时十年也没有拆迁完毕也是因为拆迁户们不满赔偿僵持不下。最终去年泛海也因为“耗不起”了将董家渡项目出售给融创，甩掉了这个烫手的金矿。

专门从上市动迁拆迁官司的北京京云律师事务所主任王兴华说：“拆迁可以说始终贯穿在中国最大的利益博弈里。毛地出让被允许的时期，地方政府没有钱，于是开发商垫付动迁资金，但一旦形成半拉子工程，往后下去越拆越难。房价涨了，前面都是小钱了，大家就想着把历史欠账完成，于是开始博弈，政府和开发商说你再出一笔钱，我就把手续拾起来。”

在现在的高房价下，把房屋评估价做低，适当提高奖励空间是政府征收中惯用的做法，但是拆迁户们想靠拆迁一飞冲天的利益需求得不到满足，在这种利益的拉锯战中拆迁户基本会怀揣着暴富梦败下阵来。

2017年上海市更是完善了房屋征收补偿机制，今后房屋征收安置房源将按1:1配比，或者选择货币安置。黄浦区老西门的拆迁户21平老房子挂9个户口如果选择货币补偿只能拿到400万，人均也仅有40几万，自此拆迁暴富将成为绝唱。

上海90年代开始的拆迁历程也是上海城市快速发展的血脉，这其中发生了太多金钱与血泪的交织，仅1991年到2003年间就有约300万原本住在市中心的上海市民，迁往郊区的动迁房，真正地道的上海人搬去了上海郊区。

余秋雨在《上海人》中就讲到：“ 他们也感觉到了自身的陋习，憬悟到了自己的窝囊，却不知挽什么风，捧什么水，将自己洗涤。每天清晨，上海人还在市场上讨价还价，还在拥挤的公共汽车上不断吵架。晚上，回到家，静静心，教训孩子把英文学好。孩子毕业了，出息不大，上海人叹息一声，抚摸一下斑白的头发。 ”

一句“关侬啥体”或许能维持住搬迁至郊区最后的属于上海人才有的骄傲。