千万不要在房地产行业的坟头蹦迪。。。

2010 年 4 月,国务院出台《 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 》,其中提到,“ 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”

从那以后,无论你姓王还是姓许,无论你是哪一年的中国首富,都不能把房地产业务拿到 A 股上卖。

深深房作为当时如日中天的许老板的借壳对象,停牌四年终无结果,逼得买了股票的小股东都在网上问:停牌四年合法吗?

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一恍十二年过去了,房企又可以在股市搞钱了。

11 月 28 日晚,证监会发布房企股权融资 5 项优化措施:

恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;

恢复上市房企和涉房上市公司再融资;

调整完善房地产企业境外市场上市政策;

进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用;

积极发挥私募股权投资基金作用。

前两周,央行与银保监会已经祭出了允许房企进行信贷融资和债券融资两大法宝,证监会添的这把柴火,让地产股彻底沸腾了。

11 月 29 日,A 股地产板块表演了一个鹞子翻身,万科、金地、保利、金科、华侨城、新城控股等近 40 家房企涨停。

至此,房地产公司融资端的限制已经全放开了。

但,知危编辑部认为,这并不意味着房企大鱼大肉的日子又来了。

本次证监会公告中的 “ 募集资金用途 ” 写到:资金要用于与保交楼、保民生相关的地产项目。

也就是说,拿钱是叫你干活的,不是让你从坟里爬出来蹦迪和唱 K 的。

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并且,在近期的一系列政策中,真正受益融资政策的是那些没有发生违约的国资房企和优质民营房企,已经爆雷、坟头树亭亭如盖的房企,就不要想太多了。

比如,据第一财经统计,前阵子六家国有大行宣布与 17 家房企开展合作( 其中民营房企数量为 9 家 ),共计提供意向性融资总额 12750 亿元。

得到最多银行信贷支持的房企,还是万科这样的企业,几乎没有银行公告向恒大提供授信:

中国银行为万科提供 1000 亿意向性授信;

交通银行为万科提供 1000 亿意向性授信;

工商银行为万科等 12 家房企提供总额约 6550 亿的意向性融资;

农业银行与万科等 5 家房企签署银企战略协议,具体金额未披露;

建设银行与万科等 8 家房企签署合作协议,具体金额未披露;

邮储银行为万科等 5 家企业提供意向性授信 2800 亿。

六大行都在拿万科刷 KPI,恒大这种根本就没有排面,属于是旱的旱死,涝的涝死。

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注:原图为《 第一财经 》制作为了美观编辑部进行了重制

接下来,在需求端或许还会有降低居民购房成本的政策出台,但知危编辑部依然维持前段时间文章《 从数据上看,中国房地产企业大势已去 》的态度,在这一轮周期中,房地产公司的好日子已经过去了。

在讲地产业之前,我们先举个例子。

曾有财经记者根据马拉松资本给投资者的报告写过一本书,叫《 资本回报:穿越资本周期的投资 》。书中讲了一个鳕鱼产业的变迁,或许对你理解地产业的变迁也有所启发。

在 16 世纪中叶,欧洲吃的鱼里有 60% 都是鳕鱼。

起初,造船技术不发达,渔船很小,用帆作为动力。为了让鳕鱼能经过长途运输到达市场,人们把鳕鱼去除内脏,晒干并用盐处理。

由于渔船上空间有限,鳕鱼需要运到港口进行处理。新英格兰和冰岛海岸就成了海上渔场和欧洲家庭之间自然的节点,并带来鳕鱼加工业的兴起。

那时候,无论是买船去捕鱼还是在港口进行鳕鱼加工,只要很少的资本,没有特定技能的人们都发了财。

然后,技术开始跟进。第一个技术是 20 世纪 20 年代,克拉伦斯•伯滋艾在经过一系列家庭试验之后( 包括让其妻子恼火的将活梭鱼养在家里的澡盆里等 ),成功发明了食品冷藏技术。

当冷藏技术被运用到蒸汽驱动的拖网渔船上,就不再需要原来的港口去处理鳕鱼了,原先的港口因此陷入衰退。

在这里,我们提到了蒸汽驱动的拖网渔船,这刚好是另外一个技术变革,它比早期帆驱动的船更大更有效率,在理论上可以把海里的东西都捞干净。

第三个技术是声呐,它使人们第一次可以准确地定位鳕鱼群。

但新的捕鱼设备价格昂贵:没有资本的人无法进入该捕鱼行业,而那些留下的人则举借大量债务来买船。

每一个人的财务动机都是去捕捞更多的鱼以偿还债务,过度捕捞变得非常普遍。随着鳕鱼价格的下跌,渔民们陷入了 “ 囚徒困境 ”,并选择去捕捞更多的鱼。结果是,鳕鱼消费者成为主要受益者。

好,我们回到房地产。

过去,中国住房相对紧缺且住房条件差,政府通过预售制等一系列政策鼓励房企进行开发,而棚改这种提升住房条件的政策更是成就了许老板巨大的商业帝国。

而现在,根据国家统计局发布的《 中国人口普查年鉴-2020 》,我国家庭户人均居住面积达到 41.76 平方米,平均每户居住面积达到 111.18 平方米,房子没那么缺了,并且条件也得到了改善。

跟鳕鱼的例子一比,是不是有些相似?

举债搞薄利高周转四处盖房的房企,何尝不是举债疯狂捕鳕鱼的渔夫呢?

再具体展开一下。

首先,房地产公司的原材料是土地,而土地的土拍全掌握在地方政府手中。许多个房企买家在政府这个唯一的卖家面前,有多少议价能力,得打个问号。

地买好了之后,房企会发生前期工程费,包括项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “ 三通一平 ” 等费用。

然后要把房子造起来,道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化等配套措施搭建起来,这会产生房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本,简称建安成本,差不多一平 1500 元。

等房子造好了,还会产生销售、管理、财务费用。

但,房子卖给消费者的价格,在政府限价的现在,也不是房企说了算,如果价格定高了,住建局不予备案就不能卖。

一块地,买了要花多少钱,造成房子能卖多少钱,都不确定。。。现在的基本状况是,由于土地财政的问题,土拍价不会低,由于民生问题,房价不能涨,所以你可以把这个 “ 不确定 ” 看成是 “ 悲观的不确定 ”。

此外,房地产商想拖一拖的话,也行不通。土地闲置太久不开发,地方政府有权无偿收回。

2017 年 12 月,恒大用 56 亿元在武汉购买了一系列地块,原计划花费 21 亿打造大型文旅综合体。

今年 11 月 24 日,恒大发布公告称,武汉市江夏区政府作出一个行政决定,无偿收回恒大该项目 11 宗土地,涉及净用地面积 2071.3 亩。

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其实,不只是编辑部认为现在的房地产公司不适合投资,1988 年就进入地产行业、历经多轮周期依然屹立不倒的万科也这么认为。

2012 年,时任万科总经理的郁亮提出:中国的房地产行业已经结束 “ 黄金时代 ”,步入 “ 白银时代 ”。

郁亮曾在接受财新记者采访时援引世界银行的一份报告称:一国人均 GDP 达到 8000 美元时,房地产就将由高速发展进入平稳发展期;而当一国人均 GDP 达到 1.3 万美元时,房地产就将步入衰退期。

到了 2018 年,万科率先喊出 “ 活下去 ” 的口号。

然后是今年 1 月 9 日,万科的 2022 年年会上,董事会主席郁亮进行总结发言时,第一句话定了个调子:“ 2022 年是集团破釜沉舟、背水一战的一年,也是一个新时代的开始。”

郁亮把这个新时代命名为 “ 黑铁时代 ”。

当然,你会说,无论什么行业,在什么时候都存在机会,比如这次政策刺激了一轮猛涨,下一次是不是还有别的机会?

知危编辑部这就要再搬出之前多次说过的一句话了:

这就像在推土机前捡硬币,也许你非常灵活,很有技巧,但不管捡了多少硬币,只要被推土机撞上一回。。。

你就灰飞烟灭了。

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