关于套内面积，在开发商内部的管理

最近又开始对套内面积的声讨了，作为地产从业人员，我简要说明一下地产公司内部的管理，不排除少部分地产公司有问题，但大多数时候，开发商和购房者对套内面积的倾向是一致的：

1、拿地之后，决定项目收益的主要是计容面积中的可售面积（地下非计容有产权可租赁的此处不做详细讨论），可售面积=套内面积+公摊面积，也就是说，开发生做大了公摊，就降低了套内，但总收益并不增加，往往还会减少（住宅套内部分是盖起来最容易，成本相对较低的）；

2、可售比（出房率）在一定范围内，也是开发商内部管理要管控的参数，太低了是不行的，如果能做高，营销部门保证会让大家在买房的第一时间被告知的。但想在符合国家各项规定的情况下做高出房率，非常难。

3、有鉴于历年来的各种“偷面积（做低或漏报计容面积，暗自提升出房率）”的行为，现在设计方案中的各种面积数据，尤其是计容面积的计算，都是被规划局严查的地方。

综上，公摊面积做大了，开发商没有收益，所以没有动力去做这个事情。如果发生公摊面积做大的情况，往往是因为地块本身的一些问题或纯属开发商设计部门水平问题。

至于出房率能到60%以下的，我没见过，表示无语，如果这个方案上内部评审会，设计部门会迎来怎样的狂风暴雨，难以想象。出房率90%的高层方案我见过，设计部门老么开心了（这是能拿来争取绩效评优的），营销部门摩拳擦掌（又有一个卖点了），然后方案被规划局否了……理由是涉嫌偷面积，要求整改……

文末补充一个大家不爱听的，就算按套内面积卖了，大家以为房价就下降啦？带皮猪肉和不带皮的，会是一个单价么？

面积单价=项目总售价÷单价对应的面积，除非有限价政策影响，否则项目总售价从拿地的时候就在开发商内部管理中锁死了。