评级下调、股债双杀，金地真实财务状况如何？

在房地产行业密集的“暴雷潮”中，向来以财务稳健著称的金地集团也再难独善其身，还因为传出要“兼济天下”而遭下调评级，引发股债双杀。

作为“招保万金”的其中一员，金地集团自然不甘于被大空头“围猎”。在被标普下调评级后，金地集团拿出了一份“自查报告”，并启动债券回购，一场价格保卫战由此拉开。

金地遭遇股债双杀

事件的起因是，7月26日标普将金地集团的评级展望从“稳定”调整为“负面”，同时确认对金地集团的“BB”长期发行人信用评级、辉煌商务的“BB-”长期发行人信用评级。

在当下风声鹤唳的楼市里，这一则消息犹如“深水炸弹”。7月26日，“21金地03”债券下午交易出现异常波动，并一度暂停交易。

在随后两周里，金地集团遭遇了股债双杀，股价从12月以上跌倒8月10日最低时9.83元，11个交易日累计下跌近20%。

债券价格波动更为剧烈，“21金地03”7月26日下跌了约26.5%，8月5日的收盘价跌至65.2元，“20金地01”在7月28日下跌27.7%，8月5日收盘价约为68元。

“21金地MTN005”价格在8月1日跌至56.7000元，较前一交易日中债估值95.1940元，偏离-40.44%，“18金地06(143695)”8月1日成交价78.500元，跌幅达-21.98%……

据统计，截至目前，金地的国内存续债券共34只。其中，近期有15支债券的价格较前一日的收盘价或者估值净价的偏离幅度都超过10%。

在遭到股债双杀后，金地集团开启了债券价格“保卫战”，从公司层面到高管层，纷纷掏出腰包回购自家债券。

截至7月29日，董事长凌克及部分核心管理人员购买了“18金地01”“18金地07”“21金地01”“21金地03”“21金地04”等债券，累计购买金额为2000万元，并表示未来还将以市场化方式在二级市场继续回购债券，总规模不超过2000万元。

8月10日，金地集团公告称，为稳定债券价格，保护投资者利益，公司将以市场化方式在二级市场购买公司在银行间市场发行的债券，首期规模不超过10亿元。

8月4日晚间，金地还发布了一份《关于公司近期经营及财务情况的公告》，以挽回投资者的信心。

金地的真实财务状况如何？

在标普的评级报告中，标普预计，金地集团2022年全年销售金额将下降20%-25%，2023年将进一步下降3%-5%，这将导致2023-2024年期间金地集团的收入每年下降7%-10%。

标普认为，金地集团的合同销售额和EBITDA存在继续下降的风险，这可能导致其在未来12-18个月的杠杆率上升到5.0倍以上。

标普的评级并非空穴来风，2022年上半年，金地实现签约金额1,006.1亿元，同比下降38.2%。最新公布的数据显示，2022 年 1-7 月，金地集团合同销售额 1191 亿元，同比下跌了 36.8%。

今年1—7月，金地集团的签约金额分别为149.6亿元、96.2亿元、209.3亿元、125.0亿元、141.9亿元、284.0亿元和185.5亿元，分别同比下降38.36%、44.6%、22.5%、60.53%、50.18%、16.54%和27.63%。

以这样的趋势，2022年金地集团想要把销售额降幅控制在20%-25%颇有难度。

标普还指出，金地集团在未并表的合资项目上的大量敞口降低了财务透明度，增加了经营风险。

实际上，这也是引起金地集团股债双杀的重要原因，此前市场一度有传言称，“金地集团的管理层和险资股东之间发生矛盾，争执点在于金地集团旗下大量民企合作项目需要纾困。”

对此，金地集团回应称，“公司一直坚持选择稳健的同行作为合作方，努力发挥协同优势。公司高度关注合作方出险所带来的公司项目层级经营风险。经过排查，公司涉及风险合作方的经营风险处于低位，总体可控，风险敞口小。”

不过从数据上来看，金地集团权益占比较低是不争的事实。2018年-2021年，金地集团拿地总额分别为1000亿元、1200亿元、1350亿元、1309亿元，但对应的权益占比只有40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低于行业平均水平。

单从账面数据上看，金地集团短期似乎并无偿债压力。截至2022年6月30日，其币资金余额约648亿元，与年初持平，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数1.38倍。

年内已还掉了98亿元到期债务，短期内仅有一笔10月到期约27亿元的债务，境外债券仅有一笔将于2024年8月到期的4.8亿美元债。

但是在大量的合作开发项目下，合资伙伴实力想必多半不如金地，这确实可能会拖累金地集团的流动性资源和建设进度。这也是为什么市场会出现“金地集团和民企合作项目需要纾困”传闻。

此外，合作开发模式下，容易存在表外债务，这也是房企暴雷的重要来源，金地集团权益占比低于行业平均水平，在当下的市场环境，投资者信心不足在所难免。