生育率下降、老龄化会逆转房价趋势吗？

作者：徐远（北京大学国家发展研究院金融学教授）

在人口因素对房价影响的讨论中，有两个重要的情况经常被提到：一个是人口出生率的下降，年轻人变少；另一个是老龄化，老年人变多。很多人担心这两个因素会降低住房需求，降低房价。

比如说，市场上有这样一种说法，说中国人口呈现一个金字塔结构，顶端是一个小孩，中间是父母两人，底层还有4个祖父母，年轻人越来越少，老年人越来越多。而且，小孩子会继承父母双方的多套住房，就会导致空房率增加，这会引起房价的断崖式下跌。这种说法很流行，很多人都听说过。那么，房价会不会因此下跌呢？

我们先来看证据。图1给出了1970年以来我国每年的新生婴儿数，以及每年的预期寿命。你会看到，新生婴儿数其实早就开始下降了，预期寿命也一直在提高，所以生育率下降、老龄化并不是今天才有的事情，已经十几年了。可是这十几年房价一直是上涨的。这就说明，出生率下降和老龄化并不必然导致房价下降，至少还需要其他条件。

图1 1970-2015年中国每年出生人口数和预期寿命 数据来源：国家统计局

那国际上的情况呢？我们知道很多国家，特别是发达国家，生育率早就下降了，老龄化早就开始了，可是挡不住这些年房价依然是上升的。

比如说德国，大家都知道德国的老龄化程度很严重，德国的老年人抚养比，也就是65岁以上人口与年轻人的比率，比很多其他欧洲国家都高。主要国家当中，德国的这一比率只比日本低，比英国、法国、美国都高（见图2）。可是德国的房价这几年涨得很快，2015年以来，欧洲房价增速最快的10个大城市，有4个是在德国。

这样的例子还有很多，我就不一一列举了，最后再举一个例子，就是大家谈论很多的日本。

大家都知道日本的老龄化很严重，老年人抚养比达到45%，在主要国家中是最高的，日本的人口出生率也很低，现在只有1.4左右，远远低于保持人口总量稳定的水平，也就是2.1左右。那么日本的房价是不是下跌的呢？1990年地产泡沫破灭以后，日本的房价是下跌的。但是从2003年开始，日本的房价和世界的房价是一起涨跌的，并没有明显的下跌趋势。比如从2003年到2007年，日本东京的房价是上涨的；2008年的金融危机平息以后，从2012年到2017年，东京的房价也是上涨的。因此，人口老龄化和生育率下降一定会导致房价下跌，这句话是立不住的，历史数据并不支持。

图2 主要国家老年人口抚养比（2017年） 数据来源：世界银行

这里列出这些证据，并不是想说人口的变化不重要，而是想说我们不能直接从人口变化就跳到房价下跌的结论，要仔细分析，看看到底什么情况下房价才会下跌。比如说日本，东京的房价没有下跌，并不代表日本其他地方的房价没有下跌。

举个例子，茨城县在全日本的都道府县中，人口总数排名第11位，达到291.7万人，不算小地方了，而且距离东京只有40公里，不算很偏远。可是这些年，茨城的房地产价格一直是下跌的。从2003年到2017年，住宅价格累计下跌了44.8%，跌了将近一半（日本国土交通省统计）。

那为什么这里的房价下跌这么快？就是因为茨城县是著名的“白发城市”，人口以老年人为主，年轻人都走了，人口持续下降，没有新增需求，这样房价当然就下降了。所以说，在老龄化和生育率下降的背景下，房价是可能下跌的，关键是哪里的房价会下跌。

我在之前的文章里强调过，决定房子价值的有三个因素，分别是“位置、位置，还是位置”。真正深刻明白这个道理的标志是不再泛泛而谈，而是谈“哪个城市的房子”“什么位置的房子”。

严格意义上说，这世界上没有“房子”这个概念，只有“哪里的房子”这个概念，北京、上海的房子和偏远农村的房子完全不是一回事，价值可以相差几百倍，不同城市的房子也完全不是一个概念，价值可以相差几十倍。

所以，说人口因素会导致房价下降，是典型的似是而非。很多人可能跟你说过中国的代际人口结构图，一般会说是一个倒金字塔，一个孩子对应父母两人、四个祖父母，可以继承很多房子。这个故事听起来很有道理，实际上是拿正确的人口结构问题掩藏房子位置的重要性，是典型的误导，而且是很高明的误导，欺骗性很强。

如果你看未来的发展趋势，就会发现未来几十年，人口总量在略微增长以后就会平稳，然后才下降。更重要的是，人口的空间分布会发生变化，一些城市的人口会继续增加，另一些城市的人口会减少。前一类城市的房价会继续上涨，而后一类城市的房价可能就不涨了，甚至会下跌。所以，老龄化、生育率的因素并不会绝对降低房价，而是降低部分地区的房价。下次别人和你谈房价的时候，你一定要问哪里的房价。一些没有发展潜力的城市的房价，本来就会下降，没有生育率下降和老龄化也会下降。人口总量的减少，会加速这种下降。

我再补充一个老龄化不一定导致房价下跌的原因。

我们来想，老龄化是什么意思？是人们的身体变健康了，预期寿命延长了。这样一来至少有两层含义。

第一层，老人寿命延长，那就需要一个住的地方，就增加了住房需求。而且，老人的看病需求大，不能住在山里，不能住在很偏的地方，而是要住在有不错医院的地方，也就是大中城市。从这个角度看，老龄化是增加住房需求的。我国的老龄化刚刚开始，现在很多六七十岁的老人都要活到百岁以上，这是个很大的需求。

第二层，现在家庭规模在变小，这也是增加住房需求的。以前是四世同堂、三世同堂，现在是三口之家，甚至是两口之家。每个家庭一套房，这样在给定人口的情况下，家庭户数增多，对房子的需求也就变大了。

根据统计局的数据，1990年的时候，平均每个城镇家庭是3.97口人，到了2017年，下降到3.03口人，下降了约四分之一。这样一来，给定人口总量，户数增加了三分之一，对房子的需求就增加了三分之一。这是全国的数字，大城市的数字更甚，大城市的家庭人数还要小一些，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市，分别只有2.6、2.5、2.7、2.8。城市越大，每个家庭人口数就越少，住房的需求就越大。这里面当然有很大一部分是老两口住的，但是现在人均寿命很长，每年都在增长，想腾出房子来，要很久很久。所以，老龄化不一定会减少住房需求，很可能是增加住房需求的。

本文要点：

（1）人口老龄化和生育率下降在国外已经发生，但是并没有导致房价的普遍下跌。

（2）预期寿命的延长和家庭规模的减小都带来住房需求的增加，会导致房价上涨而不是下跌。

（3）在不远的将来，我国人口总量将停止增长，在没有发展潜力的城市，人口会加速流出，这就意味着这些城市的房价可能会下跌。

摘自《房价的逻辑：徐远的房产财富48讲》，本文为第10讲。