“奇葩”领地控股：聚焦“低能”三四线城市，融资过于依赖信托

　　领地控股的种种“奇葩”行为，或是房地产“白银时代”中“三道红线”压力下，中小房企奋力求生的缩影。

　　“奇葩”领地控股

　　在房地产“白银时代”，房企高周转盛行，由此引发的质量问题和业主维权也大大增多。不过，因为业主拉横幅维权而把业主告上法庭的“奇葩行为”，确实少见。

　　元旦前夕，南充“领地天屿”住宅项目的业主们准备收房时发现住房实物与销售承诺严重不符，“卖房时说的赠送面积，到收房时根本就没有”。维权过程中，有业主在自家窗前拉起了横幅，最终被开发商告上法庭。业主介绍被诉原因时表示“说我挂条幅，影响了其他楼盘销售，导致销量下降。”

　　事件中的房企领地控股当时刚刚在港交所上市不久。

　　公开信息显示，领地控股成立于1999年。2017至2019年，领地控股的全口径销售额分别为151.6亿、235亿、247.3亿元。近年，领地控股主要经营川渝市场，2020年其有7成以上的销售金额来自两地。因此，领地控制是一家典型的区域性中小房企。

　　2020年，领地控股实现销售金额221.34亿元，同比增长45%；实现合约销售面积266万平方米，同比增长34%；实现营收131.58亿元，同比增长74%；毛利率35.56亿元，同比增长69%；实现净利润8.6亿，同比增长58%。

　　以上业绩足以说明领地控股不俗的增速，但与其目标还相差3倍多。在2019年4月份举行的20周年品牌发布会上，领地宣布要在2020-2021年实现千亿战略。

　　在房地产“白银时代”，领地控股制定的“奇葩”业绩目标，或是房地产“白银时代”中“三道红线”压力下中小房企奋力求生的缩影。

　　土储集中三四线

　　为了快速扩张，领地控股不惜高溢价拿地。据不完全统计，2017年至2020年间，领地控股至少有过八次溢价拿地的情况，其中溢价率最高的一次是2017年竞买惠州市编号为GP2017-31的宗地，成交价12.54亿元，溢价率达到了251%，楼面价也达到了6320元/平方米，刷新了当时惠州土地拍卖的最高成交价。

　　目前，领地控股土储丰厚，足够覆盖未来3-4年合约销售所需。但是，领地控股表示其69%的土储面积位于川渝地区。其106块土储项目中，成都地区项目占比仅超一成，且三、四线城市占比居多。

　　值得注意的是，相较于长三角、珠三角的“高能”三四线城市，四川的三四线城市属于“低能”城市，开发价值相对较低。作为中小房企，领地控股比较难以与大型房企竞争一二线城市优质地块，或是其主要在三四线城市拿地的原因。

　　自2018年开始，国开行收紧棚改，加之常住人口减少，三四线城市楼市降温明显。中国房地产监测中心发布的288城房价报告显示，2020年一二线城市房价同比多持平或上涨，三四线城市房价则以下跌为主，个别城市房价跌幅甚至超过了10%。

　　在大型房企在拿地策略上纷纷聚焦一二线城市之际，领地控股“奇葩”地选择聚焦三四线城市，为其未来前景埋下了隐患。

　　过于依赖信托融资，部分利率超过10%

　　在扩张过程中，领地控股的资金需求强烈，为此不惜大量依赖信托融资。

　　惠誉曾分析指出，领地控股在2017年至2019年公司急剧举债扩张，导致杠杆率由2017年的35%飙升至2019年的59%之后。数年间的扩张导致了领地控股对信托及资产管理贷款的依赖性，该类贷款占总贷款比于2019年增幅超过30个百分点，占比过半；2020年，尽管该类贷款占比下降到43%。

　　信托融资成本非常高，近期《焦点财经》发现在领地控股尚未偿还的20项信托及其他融资借款中，大多数利率水平介于12%~13%之间，远高于银行借款。受此影响，其总借款的加权平均实际利率已由2017年的6.4%增长至2020年5月底的9.2%。

　　而亿翰智库数据显示，2020年50家典型房企平均融资成本仅为6.08%。

　　融资成本一定程度上是房企综合实力的体现，企业融资成本较低，可实现低成本融资的良性循环；高融资成本意味着需要支付更多的利息，会进一步摊薄企业盈利能力。领地控股为求规模依赖信托融资的做法，伤害了其综合实力和盈利能力。

　　不过，马太效应下中小房企为求生存冒险扩张的例子太多，领地控股的种种“奇葩”举措，或也有着很多无奈。（内容来源：财观社）