地广人稀、人口减少、生产力提升就能住大房子?按现有游戏玩法,不可能

北京塞冬5月6日 23:48 来自 微博 weibo.com已编辑

当土地资源极其丰富,人口不增长乃至下滑时,普通人能很容易住上大房子?

在现有游戏规则下,答案可能是否定的。

比如,一些面积堪比一个省,人口只有一二百万(还在不断流失)的地级市,其人口密度低至美国中西部半干旱地带。

按正常人的理解,在这种地区,地价会从市中心向外迅速收敛到极低,影响居住条件的最大因素会是生产力。而以如今的生产力,普通人住低密度大房子似乎不是问题。

但是,这些城市新城区的面貌,往往和人口最稠密的地区没多大区别——宽广的马路 + 空旷的广场 + 巨大的公共建筑 + 整齐的绿化带 + 20-30层的高层住宅——仿佛是戈壁滩、大草原、“北大荒”上矗立的一个个小郑东、小滨湖...

唯一的区别是:人和车比郑州合肥的新城区少很多,规划整齐的产业园里空空荡荡。

没办法,从市/州 到 区/县 再到 乡镇街道,每一级决定土地资源分配的人,都必须定期编制计划,然后每隔几年上一次考场,完成类似图1这样的考卷:

1、规模类指标卡住总盘子——只有那么多。

2、比例类指标约束各门类——不能乱挪。

3、人均/地均类指标让计划与时俱进,人口跌了总量得砍,经济涨了地不能同步增(用地必须跑输生产力增速)。

4、不能改规划——要扣分。

以某人口流失的资源型边陲小城为例,其2020年考卷里的一项人均指标被扣分,原因是:“由于2014-2019年***农村人口大幅下降,城镇化进程加快,乡村人口搬到城市居住,导致人均农村居民点用地超出预期规划目标。”同时,由于GDP挤水分,该市的“地均”指标只得了60多分,差点不及格。

考卷的负面评语有:“由于社会经济环境等变化,个别指标执行情况不理想,土地利用结构不合理,节约利用程度有待提高。”

后续的实施建议是:1、加强土地利用总体规划的控制2、启动规划的适时修改,调整规划用地布局3、加强建设用地节约和集约利用,提高土地利用率

其隔壁小城也有类似问题,可以感受下“人均”和“地均”考题的威力:“**市将运用政策调控手段,通过逐步实施居民点整理,适当缩减农村居民点用地规模,逐步引导农村居民向中心城镇集中,有效改善农村居民的生产生活条件,同时加强建设用地的地均投资强度,提高土地的准入门槛,促进土地的高效集约利用,提高现有城镇建设用地对经济社会发展的支撑能力,促进各类建设用地节约集约发展。”

注意——这是一个面积等于半个省,人口100多万,城市+农村+工矿+交通等所有建设用地面积只占全市面积1.77%的边陲地广人稀小城,从2014年到2019年,该市增加的建设用地只占全市面积的万分之3.7。在这种地方,计划之手和人口稠密地区并没有多大不同,其执行结果也就趋同(图2)。

考卷层层压到县、乡,就出现了一个几万人口的边陲大乡镇,每年新增建设用地指标只有50米*50米,一个30万人口的边陲大县,全年没有新增住宅用地供给(图3),仅有的用地指标都拍给了水泥厂、公路铁路这些的还能保经济指标的东西。

所以,地广人稀、人口减少、生产力提升就能住大房子?按现有游戏玩法,等河南只有3000万人了,恐怕也还得合村并居、拆6层建30层来保种地指标。收起全文d

500500500

全部专栏