刘德华懂经济学懂房价 可惜还被很多人骂

来源：微信公众号“经济学家圈”  作者：邓新华

刘德华献声呼吁香港填海造地

媒体报道，因售价下调，北京市通州区的“十里春风”项目售楼处被业主“包围”，并被要求退房。合肥、长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象。

很多人有一种盼望，盼望房价下跌，自己好买得起房。这种想法当然是美好的。

但是，房价下跌的时候，你真的会买房吗？

看到围在售楼处的人们，只怕你会继续观望吧？

不要说普通人，就连很多经济学者都搞错了因果。他们误以为，在供给不变的情况下，房价下跌就能让更多人买得起房。其实，真相是恰恰相反的：是更多的人不愿意买房，房价才下跌。

可能有人会说：“房价下跌，炒房的人被迫抛盘，我不就买得起房了吗？他们越破产，我越买得起房。”

1997年香港房价暴跌，很多炒家破产，甚至有不少人跳楼。影视明星钟镇涛、张卫健都因炒楼而破产。那个时候的香港普通人，趁机买房了吗？并没有！

尽管香港经历了跌幅70%以上的暴跌，但是，暴跌并没有解决老百姓的居住问题。时至今日，很多香港人仍然居住在笼屋、劏屋里。50平米以上的房子，在香港就可以称为豪宅。

能够缓解老百姓的居住问题的，只有一条路：大幅增加土地供给。不解决这一条，不管房价怎么跌，都无法缓解老百姓的居住紧张局面。

可是——

当年，香港曾推出了著名的“八万五建屋计划”——每年至少推出8万5千套住宅，其中一部分为政府兴建的公房。然而这个计划并没有得到很好的执行，几年后就叫停了。并且，港府还大幅缩减供地。

最近，刘德华提出，“如果香港能出现一大片全新的土地，我们会多很多空间，这些基层市民改善生活，就不用等那么久。新的空间可以用来创业，让更多的年轻人找到就业的机会，一切社会问题都得到了解决。”“如果要长远纾缓住房问题，‘东大屿人工岛’看起来比较可取，可能有人说填海造地需要很长时间，但我认为，不应该因为时间问题而犹疑，相反只要值得做，就应该抓紧机会，马上做，缩短等候的时间。”

刘德华的意见本来很好。东大屿人工岛总计可释放约1700公顷土地，可兴建26至40万个住宅单位，供70万至110万人口居住。但是，却遭到了既得利益者、环保主义者的激烈反对。

很显然地，如果供给增加，香港的房价会往下跌，但这种跌是健康的跌。因为，在这种下跌中，老百姓的确更能买得起房；同时，房子这一重要的财富增多，将极大地促进经济发展。

现在的香港很奇怪，一方面不愿意增加供给来抑制房价，另一方面，却采取收空置税等等限制产权的办法来抑制房价。要知道，前者是增加财富存量的，而后者是限制产权从而减少财富存量的。

总之，香港的房价史已经证明了，如果供给没有大幅增加，即便房价下跌也不会改善普通人的居住条件。渴望拥有房屋的你，最需要的是房子的供给增加、增加、增加。

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《赞成刘德华，香港要填海》

本文源自微信公众号菁城子，作者陈兴杰

刘德华在香港人缘很好，有「民间特首」之称。近期他被许多网友骂，原因是刘德华支持香港的填海造陆计划。

一个名为「团结香港基金」做了宣传短片，呼吁市民支持政府填海计划，请刘德华担任旁白。刘德华欣然应允，这是他极少的参与政治议题。尽管没有露面，只有声音演出，还是激起极大争议。

对香港人而言，填海造陆不是陌生事。1841年香港开埠，次年英国人就开始填海。起初也不是因为缺地，而是建设的附产品。英国人在维多利亚湾建港口，挖出大量土石，就近倾泻入海，既免运输之艰辛，又能拓展土地，一举两利。

此后填海成为有意识的行动。政府修建港口、铺筑道路，各种公共建设，经常需要填海。香港最早的繁华街道，正是维多利亚湾南岸的西环和中环。

政府在填海，商业组织和农民也在这么做。在那个时代，当然不会有什么反对的声音。

香港的填海造陆达到高潮，是在1960年代。那时的香港，人口剧增，经济繁荣，工业勃勃而兴，房地产开始出现。没有填海，就没有国际金融中心、会展中心、红磡体育馆、港澳码头、启德机场等标志性建筑，很多人熟悉的荃湾、屯门、尖沙咀等地点，也不会存在。

香港历史上一共填海约7000公顷，占已开发面积的26%，容纳了70%的写字楼和27%人口。不夸张地说，没有填海，就没有香港的繁荣。

1997年回归以后，香港的填海造陆步伐大大放缓。原因是1990年代开始，环保思潮兴盛起来，反映在填海领域，是「保护海港协会」成立。该协会成立之宗旨，正是对抗填海对维港的威胁。

环保主义者四面出击，广加宣传，获得市民同情。其中最重要之役，是他们在1996年征集到17万公众签名，阻击一项政府支持的填海计划，并将一份法律草案递到港督彭定康手里。

1997年6月，最后一次香港立法局会议通过《保护海港条例》，使之成为日后填海的主要障碍。一旦有填海，环保主义者便可依法起诉。漫长的诉讼程序，足以将一般项目拖死。即便是府支持的项目，他们也有胜诉机会。

2004年，香港终审法院推翻湾仔填海计划，从法例确认「填海三原则」：须有迫切及凌驾性的当前需求，没有其他可行办法，并对海港损害减至最少。严格说来，几乎所有商业填海都可以用「三原则」否决。政府想填海，须取得环保团体同意。

2004年是香港填海史的转折年。此前10年，香港每5年造陆面积500至700公顷，2005年至2009年，5年造陆总面积减至不足100公顷，跌幅超过80%。2010年后，香港造陆面积减至每年不足1公顷，聊胜于无。香港填海造陆几乎完全停滞。

也许并非巧合，2004年起香港楼市从谷底反弹，开启新一波牛市。14年来，香港房价上涨四倍多，涨幅和内地一线相比也许不如，对于房价原本就很高的香港而言，实在是吓人。

近两届香港政府推出多项政策，希望能缓解房价上涨趋势。最重要的政策，正是重启搁置十多年的填海造陆。这一次，他们放弃维多利亚港这个不可能赢的战场，选择外海的大屿山岛。

大屿山岛是香港最大岛屿，面积比香港岛大一倍多，全岛以山地为主，少有平坦地块，所以较少开发。大屿山岛离香港岛稍远，和新界很近，目前已有青马大桥相连。

大屿山岛比香港岛大一倍多，山地为主。

该岛西侧是香港国际机场，是早些年填海造陆的产物；现在政府计划在大屿山岛东侧填海，建立新市镇，再通过大桥或隧道，把大屿山岛和香港岛连接起来。政府将此项计划命名为「明日大屿」，寓示着大屿山岛将进入全面开发时代。

「明日大屿」计划填海造陆 1700 多公顷，目标容纳26万至40多万住屋单位，供70万至110万人居住（目前香港人口为742万人）。不得不说，这是一项宏伟的计划。经历过黄金时期的中年老人，有远见的商人，他们都对这一计划充满期待。

大屿开发计划 

「团结香港基金」是前香港特首董建华成立的民间智库，多年来一直推动重启填海。他们甚至主张，1700公顷填海项目，实在太过小器，应当扩展至2200公顷。他们请来刘德华担任节目旁白，正是看中刘德华代表的香港精神。

刘德华是土生土长的港人，幼年在农村生活，少年进入城市，见证了香港的成长和伟大。刘德华住过笼屋，打过零工，一步一个脚印成为影视巨星，他的事迹是很多年轻人的榜样。

最近二十年，香港正在失去原来的光环魅力。土地昂贵，房价高企，就业机会减少。香港需要注入新鲜血液，最重要的正是土地资源。

刘德华在宣传片说，香港曾经走得很快，近些年外面世界越走越快，香港反而慢下来。「上不到车，租不起楼」，让人看不到希望。

「如果要长远纾缓住房问题，东大屿大规模人工岛方案，看起来比较可取，可能有人说填海造地需要很长时间，但我认为，不应该因为时间问题而犹疑，相反只要值得做，就应该抓紧机会，马上做，缩短等候时间。」

这部宣传片的名字叫《让下一代看见》。填海，确实关乎香港下一代的前途。

环保主义者反对「明日大屿」，理由是什么呢？正如他们以往的抵制，这一次的理由也差不多。

首先是环保问题。他们认为填海破坏自然环境，影响海洋生态，令中华白海豚等海洋生物无处栖息。这样的说法太没有说服力了。不管以往填海造陆，还是政府新开工程，珠港澳大桥建设，环保主义者都拿这套理由反对，这招致很多人反感。

政府承诺建设生态海岸线，力求将环境影响降至最小。渔农也会得到补偿。在房价高企的香港，以环保之名反对填海，实在是不顾民生疾苦。这套说法除了在年轻人那里流行，其他人已经很难接受。

其次是方案问题。环保人士称，香港有废弃工业用地和闲置农地供开发，为什么非要填海呢？环保人士所指的土地，在香港被称为「棕地」，大概4200公顷。面积不大，位置分散，权利状态还很复杂。

「棕地」属于不同规划，哪块地只能做什么用，几乎没有调整空间，政府一谈「开发棕地」，居民要求高价补偿，生出无数诉讼。大量「棕地」并非废地，它们作为货柜堆场、停车场、汽修场等方式存在，对香港这样的港口城市来说，是不可或缺的。

为了保护海洋，环保人士还鼓动向农村拓地。新界有很多农村旧宅，法律上称「丁屋」。「丁权」和「丁屋」更复杂，他们的权利记载于特区基本法的丁屋和地契条款，几乎不可动摇。

环保人士鼓动政府「动」丁屋，分明是提出不可能完成的任务。一旦政府真能做到，恐怕到时他们会第一个跳出来，声称要保护郊野风光和农村传统文化。多少年来，环保人士正是这样抵制对郊野公园的开发。

香港确实有地可拓，即新界北部。这里是低缓的平原河谷，需要的基础建设量小，开发难度低。新界和深圳只有一河之隔，容易承接深圳的产业外溢。港深融为一体，无论对深圳还是对香港，都将起到如虎添翼作用。

环保主义者赞成这个开发方向吗？很显然，难度会更大，比填海造陆更不可实现。避开产权冲突，选择到外海造陆，是官员喜欢的选项。没有政府高层积极推动，拓地几乎不可能实现。

选择大屿山岛有几个好处：避开维多利亚港，避免环保人士围剿，减少对市民的刺激。这足以确保未来几十年填海工程顺利进行。其次，跳开内海，造陆空间将无限放大。大屿山岛有国际机场，再建新的市镇，将使香港第一大岛得以开发，全港拥有更多经济单元。

填海造陆的成本很高，考虑到时间成本、成功可能性，填海却是一个好选择。香港经济要发展，需要更多土地；香港从来不缺土地，只要制度自由，现有土地和潜在土地，还有非常多。香港经济的未来，完全取决于它的制度。