香港的房地产困境，让我想起了明末的地主阶层

香港的房价问题已经成为阻碍整个社会前进的顽疾，也可以说香港的高房价绑架了整个香港社会，那些从高房价中获得利益的既得利益集团，为了把持自己的利益，不会接受房价下降，也阻止一切可能改变香港住房问题的变革，积重难返，让香港的住房问题看不到任何改善的可能。

问题在于，香港房地产的既得利益集团，并不仅仅是大地产商，而是包括所有已经拥有房屋的有产者。

其实香港的房价曾经发生过剧烈波动。

98年亚洲金融危机的时候，香港也遭遇了严重危机，当然后来经中央政府大力支持，香港度过了这波金融危机，这里不多赘述。

时任行政长官董建华恰好在当时提出香港要转型，并推出“八万五”计划，预计每年新增房屋八万五千套，以改善居民住房。

如果这个计划实行，每年新入市房屋数量将大大增加——作为对比，目前香港每年新入市房屋数量不到1万套，而且大多是小于30平的超小户型，这个市场预期对房地产市场影响比较大，再加上金融危机影响，香港房价自97年以后开始下跌，一直持续到2004年，并且比起97年最多跌去了60%以上。

房价剧烈下跌带来了一系列社会问题，主要是那些按揭购房的人群，其持有房屋市值已远远低于银行贷款，成为了负资产。因此有一些绝望人群自杀，也引发了大量市民上街游行。

对于这种情况，相信大家都比较熟悉。内地城市包括深圳、杭州等在内，由于房价下跌，均出现过业主打砸售楼处的过激行为。

香港政府的控制力比起内地城市来说，自然远远不及，大量中产阶层上街抗议显然特区政府难以应对。董建华也因此在第二任期黯然辞职。此后的香港特首再也不敢推出新的房屋新增计划，使得香港房价逐步推高，如今也早已超过了97年的高点，成为全球房价最贵的城市。

如今的香港，因为房价太高，千尺豪宅都是遥不可及。香港演员陈浩民，曾出演过央视版《天龙八部》等电视剧，可谓当红明星，但他在香港的豪宅也不过区区120平而已。

至于现在香港每年新推出的房屋，大多数都是2、30平的超小户型，各种配套设施在面积上都是精简了再精简，比如卫生间刚好够放下一个马桶而已。

注意下图这个卫生间，是使用马桶的时候，显然这个门是不能关闭的。

其实香港目前的城市居住用地，只占到香港土地面积的6%不到，当然香港多山，本身土地资源有限，但是却有超过40%的土地规划为郊野公园，没法拿来建房子。

如果这些郊野公园能够拿出一小部分新建房屋，香港的住房难题都会迎刃而解。但是要改变土地规划，一是要通过立法会走法律程序，就算一切顺利都不知道要走多少年；二来每一个郊野公园附近拥有房屋的市民恐都不会同意；第三，如果有此引发香港房价下跌，恐怕这些有房阶层会再来一次上街游行。

这就是香港的房地产困境所在。看上去毫无解决办法，因此被逼得没办法的香港政府才会选择人工填海造地。

这一系列困境，让我想起了明朝末年江南的士绅地主阶层。

明朝的灭亡，是一个复杂的系统性的过程，如果要讲清楚明朝如何灭亡，大概够写好几本专著。但是明朝直接灭亡于李自成的农民军和满清入侵，这是可以肯定的。

然而直到崇祯自杀身亡，江南地区其实都没有怎么受到战乱波及。有一种说法认为，明朝的灭亡是帝国财政系统已经不能支撑朝廷运作，导致无论是对抗满清的关宁铁骑也好，招抚西北流民起义军也罢，都没有足够的银两。据研究，李自成的农民军主力有大部分是逃亡的明军，包括李自成自己也曾经是帝国的一个驿卒；而李自成攻入北京前夕，也是因为凑不够兵饷，导致吴三桂的关宁铁骑没有及时入京勤王。

还有一个故事，就是北京城破前夕，由于国库和皇帝的内库空虚，崇祯帝不得不向大臣们借钱给士兵发饷，结果这群大臣都哭穷，最后城破还不是都便宜了李自成。

那么明朝末年帝国的财政为何崩溃？

古代中国自宋代以后，朝廷税赋大多来源于东南，也就是江南地区，靠大运河输送到北方地区。明帝国的财税崩溃也是由于在江南地区收不到钱粮。其实明朝拥有数亿人口，经济总量远超满清，居然会被几十万人口的满清打得找不到北，实在是帝国的动员体制出了问题，空有实力而无法变成现成的战斗力。这一切都是因为江南的地主阶层既得利益集团，只顾自己利益，不管国家死活。

具体来说，每一个封建王朝都会经历新王朝兴起——经济发展——土地大兼并——社会矛盾激化——动乱的周期过程。在王朝中后期，土地兼并就会越来越严重，大地主阶层越来越多，自耕农纷纷破产。

在这个过程中，帝国的人口越来越多，可耕种的土地也越来越多，但是朝廷能征收的钱粮财税越来越少。这是因为大地主阶层会采取种种手段少交税赋，因为他们本身有各种特权，比如中了进士，或者曾担任朝廷官员的按照品级都有部分土地可以免缴税赋，地主阶层自然会把这些特权用到极致，于是他们交的税赋越来越少，朝廷的税赋都转嫁到小地主和自耕农阶层，他们的负担越来越重，于是破产，由此带来土地进一步兼并，大地主阶层进一步扩大，终于陷入了恶性循环。

比如有一个专门名词叫做“诡寄”，意思是那些粮户将自己名下田地寄在拥有免缴税赋特权的士绅阶层名下，结果呢？就被大地主阶层联合官府把这些田地弄在了自己名下，粮户由此破产。这些故事在明朝末年比比皆是。

最终的后果是朝廷从江南地区收到的钱粮越来越少，朝廷能够掌握的田亩也越来越少。江南的士绅大地主阶层成为了寄生虫和吸血鬼，吸尽了朝廷的气血。

明朝末年的东林党，实则就是江南士绅大地主阶层的代言人。明末的党争其实就是为了维护大地主阶层的既得利益。当然东林党的历史并非三言两语可以说清楚，东林党自许为清流，有一些东林党人自身道德品行都很高，但他们的本质还是大地主阶层代言人，因为东林党大多出生于江南士绅大地主阶层。有一句话说得好，只有背叛背叛阶级的个人，没有背叛利益的阶级。

总之，明朝末年的江南士绅阶层就这样成为了阻碍社会前进的既得利益集团，他们为了自己的利益，完全不顾朝廷死活，毕竟换了皇帝，新的朝廷也得依靠他们维持地方统治。

以前看《临高启明》，书中以海南岛临高县为例，对各种朝廷征收秋粮税赋的弊端，各种诡寄都有详细介绍，有兴趣的读者可以前去一观。

当然，作为一本穿越小说，这不是它的主业。想了解明朝江南士绅大地主阶层的，或可以参考这本著作。

总之，整个中国封建王朝，都难以逃脱王朝兴衰周期律。其根源就在于王朝末期土地兼并，有大量既得利益集团已经成了阻碍社会变革的反动力量。必须要经过一番战乱，靠动乱改变既有的社会秩序，改变曾经的土地兼并状况，建立新的生产关系，才会开始新的轮回。

至于共和国的建立，则是靠土改彻底改变了曾经的土地关系，彻底解决了曾经的地主阶层。这是后话了。

总之，既得利益集团为了自己的利益，完全不会顾及社会其它群体，也会阻止一切可能带来的社会变革，导致了社会阶层固化，底层民众失去上升机会和生存基础，必然导致社会动乱。所以既得利益集团完全是人类之癌。

今天寄生在香港房地产上面的寄生阶层，已经隐约成为了这种既得利益集团，这一点非常值得我们警惕。