蛋壳，要破？

　　作者 | 南风窗记者 肖瑶

　　住在“蛋壳”的租客们不安定了。

　　看新闻，数家长租公寓纷纷暴雷，听说“蛋壳公寓”也马上要跑路了。即将住满两年的小向和男友住在上海一间15平米的主卧里，租金2280元/月，管理费、水电费和网费另算，但他们已经连续半个月没网用了。

　　软件上的申请保修最早只能选择“次日上门”，奇怪的是，反复三次下的保修单，都在几个小时后自动被取消了。

　　从半个多月前开始，蛋壳公寓收到广州、深圳地区部分租户的断网投诉。

​微博#蛋壳公寓超话#下，各地住户反映蛋壳公寓的断网现象

　　在广州住了一年半的租户小吴拨打客服询问，那头却只有人工智能语音称部分网域维修。反复拨打多次后，终于转接到人工客服，被告知“用户信息注销了”，原因可能是“欠费时间太长导致销户”。

　　对方宣称的恢复时间，也从原先的八月底推迟到了九月15日，在十多次投诉后，客服终于向小吴提出200块赔偿，小吴拒绝了。

　　当各式“跑路”消息蜂拥而至时，任何居住上的端倪都可能将租客引向对这一点的猜测，继而引发恐慌：我还能住多久？

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租房难，住长租公寓更难

　　新闻上的业主收租、平台消失的现象其实没那么频繁，更常见的，是被揉碎到日常生活中的细琐麻烦。

　　6月18日，蛋壳公寓公告称，其CEO高靖正在接受地方政府有关部门调查，但并没有说明具体原因。有意思的是，公告透露出蛋壳公寓急于与高靖撇清关系：“高靖所涉调查因个人问题，与之前参与的个人商业投资有关，与蛋壳公寓无关。公司目前各项业务和经营活动一切正常。”

　　但接连传出多家公寓暴雷后，包括小向在内的许多住户发现，部分“管家”的职位逐渐沦为虚职。

　　七月中的一个雷雨天傍晚，小向在房间里休息，头顶的灯忽然熄灭，整套公寓的电源都被切断，她走出自己的房间，其他住客的房门都紧闭着，走廊和公共客厅一片漆黑，没人吱声。

　　她打电话给客服，却由于“线路故障”，久久没能接通，曾经带她租下这套房的业务人员——也就是平台方的“管家”，早已跳槽离开原岗位，也不再回信。

　　她只好撑伞下楼去找物业，被告知他们那套房空调漏水，小向不解，以为是漏水影响到了电路，物管却没好气地告诉他：让你们管家来修，他们一日不上门，我们就一日不供电。

　　小向明白了，管家人间蒸发，“蛋壳”成了“空壳”，小区物业也联系不上负责人，想通过租客倒逼管家上门。

　　电闪雷鸣从窗外炸进来，小向把大门敞开，楼道走廊里的灯光勉强渗进来，她最后“逮”住了个路过的保安，拜托他帮忙暂时修复了单元电闸。

　　在如今市面上几大连锁长租公寓中，蛋壳公寓属于较受欢迎的一家。其公开招股书显示，截至2019上半年，蛋壳公寓的入住率为89%，续租率达到51%，在国内长租公寓领域处于领先水平。

杭州某地铁内的蛋壳公寓宣传海报

　　今年春节之际，蛋壳公寓在纽交所上市，打响了中国长租第一枪，也是迄今规模最大长租公寓上市公司。

　　但半年来，它的股价一直低迷，从13美元的上市价一度下跌60%多，最低达到5.28美元，市值也只剩10.5亿美元。

　　其财务数据也显示，从2017年至2019年，蛋壳公寓虽然营收在不断增加，从2017年的6.57亿元人民币狂飙到2019年的71.29亿元人民币，但净利润却从亏损2.86亿元扩大到亏损37.84亿元。

蛋壳公寓上市以来股价表现，图源雪球

　　营销等费用也在不断增加，自2017年以来，蛋壳公寓三年累计亏损金额超过50亿元。包括2019年11月在纳斯达克上市后募资金额骤减的青客公寓在内，上市，似乎不能为长租公寓提供稳定的保证。

　　类似蛋壳的长租公寓大多采取是一对一的“管家”形式而非中介：一套公寓分租给几位租户，都配有定向管家进行对接，包括看房、签约及后期维护等事项。“管家”是平台方的工作人员，扮演连通租客、房东上下游的角色。

　　资金链将一次完整租房过程的所有环节串起来，一旦营收出现问题，无法再为运行提供燃料，最先被架空的，只能是作为买方的租客。

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薛定谔的资金链

　　约从2015年开始，长租公寓挤入市场弄潮，在一、二线城市的热度居高不下。

　　相较于中介和个人房源，相当一部分规模的连锁长租公寓以低房租、短租期的优势，吸引了大量外地青年。

　　天眼查数据显示，我国目前共有900多家长租公寓相关企业。然而，在这近一千多家公寓里，其中22%的相关企业都存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到行政处罚或有过严重违法行为。

　　据新京报统计，仅在2019年，就有26家公寓机构出现重大问题，今年7月就有乐伽公寓、杭州速锦房产等6家公寓机构爆雷。

长租公寓近期频繁暴雷，图源运营研究社

　　2019年8月7日，长租公寓“乐伽”首次在微信公众号里公开承认“经营模式存在严重缺陷”：没有经营收入，无法偿还客户欠款，确认停止运营。南京、合肥、苏州、杭州、西安、昆山、成都、重庆等八个城市的客户受到影响，维权无门的租客和房东之间矛盾逐渐激化，一部分未收到房租的房东开始强迫租客搬出。

　　2020年对长租公寓而言无疑是“雪上加霜”。第一季度，随着疫情的爆发，众多长租公寓公司就已损失惨重，一度传出“资金链断裂”、“房东、租客两头吃”、“负责人失联”等新闻。

　　仅在8月，就有超过十家长租公寓被曝出现问题。从房东到租客，纷纷找上门来“疫”后算账，却发现部分管理层已经人去楼空。

　　长租公寓不能长存的根本硬伤，在于其依靠短期资金流架空市场的运营模式。

　　早期，寓见、蛋壳、自如等公寓都采取了“高进低出、长收短付”的模式迅速抢占市场，即高价租入房源再低价出租，一次性收取租客1-2年租金却按月向房东支付租房款，形成一个流动的现金池。

　　换言之，类似于拿租户一年的房租付给房东，不断吸引新住户，壮大现金流，直至积重难返。

　　这种大规模的商业运作模式需要大量资金投入，在运营初期可能稍见成效，但仅靠这一单一模式营收，无疑违背商业逻辑。

　　随着长租公寓的扩张，资金吃紧，一方面房东收不到租房款，只能强制收回房子。另一方面，租客不仅要被迫搬离，剩余租金也难以拿回。

　　如果只有很少一部分出租，空置大量房源，但付给房东的钱却不能少，就会出现经济链断裂。

　　据不完全统计，自2017年至今，至少有69家长租公寓机构资金链断裂或停止运营，仅2019年，资金链断裂及跑路的长租公寓就有45家。

长租公寓行业投融资退潮，图源中商产业研究院

　　在各大城市，每到毕业季，刚从学校出来的大学生承担了长租公寓相当一大部分的主力，对这部分人而言，多数还需要多担心一个叫“租金贷”的东西。

　　针对这部分人存款低、租房需求迫切的特点，长租公寓通过第三方金融机构签署长期贷款合同，以5%-10%的低利率一次性拿到1年或更久的租金，除去短期内支付给房东的租金，剩下大笔资金用作开新店或其他投资。

　　资金链断裂几乎是必然结果。如果处理不好其中的资金流时间差，一方面平台欠金融机构的尾款无法付清，房东拿不到房租选择收房；另一方面，与租客的贷款合同也无法解除，仍然需要按时还贷，否则会留下征信污点，承担逾期费用。

　　除了资金运用上存在风险，管家、平台的对接信息差之外，市场中不少长租公寓更是处于监管的空白地带。这一新生企业目前还没有相对应的规范经营管理，缺乏严格、专业的行业指导，房屋装修、物业标准、空置期处理等问题，都存在层层隐患。

　　于是，爆雷之后，维权往往无路无门，企业以“经营不善”为由倒闭清算，租客拿不回自己的损失，连立案都极其困难。

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安得蜗居庇“韭菜”？

　　租房的问题，尤其是“毕业生”、“年轻人”租房的话题，几乎每年夏天都会被推到风口浪尖，金融媒体纷纷跑出来分析：在大城市租房是毕业后第一课。

　　这里的“课”有“被教训”的意思，无论是私人直租、连锁公寓，都会踩到不可避免的雷。

　　“年轻人”是个比“韭菜”还好用的词，这一群体似乎很容易贪小便宜，很容易在与残酷社会短兵相见的第一回合败得心服口服。

　　就算没有陷入“租金贷”的泥潭，在还没了解透彻长租公寓套路的前提下，毕业生被平台推出的“超低价”吸引：租得越久，租金越低。

　　但这或许就像爱情一样，陷入容易，脱身难。对爱情仍然心存幻想的人，觊觎着遥不可见的“理想蜗居”，做着安居都市、小而温馨的梦。

电视剧《欢乐颂》

　　几年互联网时代的风卷云涌，的确让租房市场进行了一次彻底的产业革新，信息变得愈加透明，各种眼花缭乱的模式、平台，人工、智能双结合，企图让市场与租客无缝贴合。

　　但实际上，从过去到现在，在偌大城市找到一方落脚之处，年轻人在都市租房面临的诸多困境本质都是类似的。从黑中介到租金贷，从各式嵌套非法租金，到甲醛超标，层出不穷的坑令人防不胜防。

　　比如，无论是从前的中介还是现在的“管家”，都共有着一种类似思路：引流。某些大型的租售平台上仍然堂而皇之地挂着无数虚假房源，目的不是骗钱，而是骗“关注”——先把寻房者引到对话语境内，然后告知对方“房子被人要走了”，只能推荐另一套更贵的。

　　如果不是毕业后在深圳以2500元租下一间八平米次卧，小林不会想到这套路也适用于所谓大型、规范的长租公寓。

　　最初，前前后后看了不下十套房源，小林相中了一间2000元的公寓卧室，没想到直到搬家当天，他突然被“管家”告知：就在刚刚，房子被别人租走了，我给你找另一套行不？

　　“稍微贵一点”。

　　小林只能自认倒霉，在管家的说辞里，他们只负责带租客上门看房，但不能保证其他管家会不会带租客看房。而管家之间信息并不互通有无，这也就意味着，如果稍微迟疑犹豫，看好的房子很可能下一秒就被另一个眼疾手快的租客抢走了。

　　网友“兜兜妈妈”透露，其在8月20号与杭州适享签约，并以押一付十二的方式付完全款近40000元租金后，中介又称房东要装灯，装完灯后才能入住。可一直拖到8月30日，她忽然收到中介消息，称适享公司疑似爆雷，联系不上法人。

　　“上午还在正常上班，下午公司总群就把我踢出来，公司疑似跑路，本人因工资未发，现在也在维权。”房东第二天上门的第一件事就是换锁，并对她们说：你们被骗了。

　　“似乎我们一点都不是受害者。”“兜兜妈妈”说。

　　就像文首小向和小吴遇到的困境，蜗居时代的憋屈从未真正过去，不论是住一个月，一年或十年，鱼龙混杂的租房市场，仍然游离于秩序和文明的边缘。

　　（文中小吴、小向、小林均为化名）