从恒大的7折售房开始说起

其实很早就想写这么一篇文章，分享下我在房地产行业里参与的一些项目经历及感慨。顺便说下我一般是做商业地产的，偶尔会有几个住宅项目丢到我的负责范围内，所以讲住宅我可能在表达上出现偏差，抛砖引玉欢迎来砸，我有安全帽。

1、房地产是暴利行业？

从国家层面的调控手段来看，土地增值税（房地产反暴利税）及营业税就锁定了单一楼盘开发的最大净利润不会超过30%。

2、为什么感觉房地产暴利？

我参与地产开发的时间不长，房地产的利润的负增长可以分为三个阶段。

一阶段、暴利阶段基本是对本对利，地产开发的毛利润率能在50%以上，这也是大家通常认为的地产都是吸血鬼。

二阶段、土地增值税强制落实阶段，开发商为控制（增加）成本。合理规避掉土地增值税，会在楼盘周围兴建星级酒店，大型商业平衡住宅地产的利润，建成了之后也有稳定的现金流收益。这里面商业地产做的比较好的有：万达、华润等等。

三阶段、随着限价红线不松动，地产从暴利再到需要商业分摊成本，现在到了这一阶段地产利润急剧萎缩，尤其是地王。只要限价不松动拿地成本越高，房地产就会出现微利润或者亏损。我们南京有一个大盘，惯性的拿了一个地王，拿地楼板价2.8万，一年后竣工销售备案价3.05万，买一套亏一套，因为建安成本回收不了。

3、恒大为什么降价

先不说去年某些开发商的思路被双十一带跑了，先提价又打折，最后一看还是销售备案价这样的。其实恒大的现金流还是可以的，这次的打折应该和许家印去北京开会有关。

我身为央企的地产开发商，2年前就接到了降杠杆（就是降低负债，不向银行贷款）的通知。当时投资部的一批人一直在天台上排队……这次降杠杆终于从央企向下执行到民企了。

恒大的打折促销很有可能是为快速回笼资金在12月底将公司的带息负债比例下降到规定的比例。在降杠杆防风险的问题上不要怀疑中央的决心，如果约谈的十几家地产商有人胆敢带息负债比例不达标，中央不介意少几个不听话的地产公司。

4、对未来的影响

房地产是一个慢性毒药，它对中国的经济发展的腾飞有着功不可没的贡献。同时地产作为一个实体经济与金融的虚拟经济的结合体也有很多不如意的地方。

中国特色的房地产市场是一个带有很明显政府宏观调控的市场。以南京为例，销售备案价上限3年不动，供给侧土地价格、建安成本上升造成房地产商利润压力增大。需求侧随着居民人均收入的上升，房价保持不动，变相将地产泡沫进行挤压排出。

也许未来一天，项目开盘不再是老百姓排队摇号买房。而是子孙们排队到房产局，摇号卖房了。

5、结束语

从某种角度上看，限房价，限购房资格，提高百姓收入，降低房地产金融属性，这一套组合拳有点野路子的味道。因为没有理论或者先例曾经做过，甚至没有鹰酱给我们摸着过河。但是怎么说呢，这套组合拳确实有用。

套用现在一个流行词，所有理论都是入关后才能建立的，兄弟们，入关！