90后离不开的自如们：涨租、甲醛房和针孔摄像头

疫情是照妖镜，各种神神鬼鬼都照出来。

一月底，一封手写的亲笔信在朋友圈流传：一位广东的好房东主动为其租户、一家餐饮店减免了2个月的租金，并表示将与租户“共度时艰”。

朋友圈陆续有人发布自己房东免租的消息。

对比鲜明的是，一些人还没返工，就收到了涨租通知，还有的人被强制解约，无家可归。

蛋壳、自如等租房平台的骚操作引发众怒，被推上了微博热搜。而这些迷惑行为背后，是长租公寓行业一直存在的弊病未消。

疫情之下，房租疯长

蛋壳和自如都属于长租公寓的性质，在业主手里租房，经过包装装修和售后服务业务，再租给用户。

很多年轻人都会选择长租公寓，方便省事。只不过这次疫情，蛋壳可是口碑大大下跌，一番空手套白狼的操作真是无语。

有不少蛋壳公寓房东反映，蛋壳客服通过电话沟通要求房东免租一个月。一边通知租户继续交钱，趁着疫情空手套白狼，两边收钱！

实际上，最近有很多蛋壳房主都在前几天接到了类似的电话，在没有任何协商的情况下，被直接告知要减免房租。

还有武汉房东爆料，其它城市的房东被要求免租1个月，武汉房东则是长达3个月。

甚至在蛋壳内部话术教学中，就拿这次的疫情做幌子，因为这次疫情属于“不可抗力”，起诉也没用。

那对租户蛋壳有什么招数呢？

首先因为蛋壳强制业主不收钱，没收到钱的业主内心不满，所以就对租户断水断电，甚至直接换锁管租户本人要钱。而租客本身就对蛋壳的骚操作不满，不但房租照交，还得依旧交服务费。

迫于压力，2月3日，蛋壳公寓发布一份公开信，表示将退还武汉租客一个月租金，其他城市则按照天数退返租金。

蛋壳说是退还一个月租金，但实际上退还的却是蛋壳App 钱包余额，无法提现。蛋壳公寓退还给租客的补贴，相比于从房主那薅掉的金额相差太多，而且服务费未减免。

蛋壳的老对手自如虽迟但到，涨房租的事情也被顶上了热搜。

部分自如租客称在疫情期间，自如趁不便搬家换租，肆意哄抬租金，续租普遍增长15%左右。

黑猫投诉的官微发布租户们提供的涨价数据，其中显示多地区对续租租客涨价。涨幅最高的北京周庄嘉园，竟然达到了38.3%。在北京立水桥的自如租户反映称，之前的房租是一个月2660元，现在涨到了2990元，涨了12.4%。

多位武汉租户称，自如不支持无责退租，只有确诊了新型冠状病毒才能不交违约金，其余因疫情退租的都要交违约金。

2月10日，自如CEO熊林在朋友圈中作出回应，自如客户续约价格出现大的波动是极个例情况。对于涨价的主要原因，熊林称，一方面是客户从长租变更为月租或季租(包含了服务费)，另一方面是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。

但用户反馈是不买账居多。

作为长租公寓里的头部企业，趁着租户不方便出门，强制涨房租或者退租，两边捞好处，口碑再难挽回。

“想住得好一点儿却被迫吸甲醛”

从商品房出现到今天，租房市场出现了20多年，包租公包租婆们就存在了20多年。

有人戏谑，年轻人租房总会遭遇这三点：房东的脸色、中介的欺骗、丈母娘的嫌弃。

电影《功夫》里的包租婆。

租房市场存在信息不对称、质量参差不齐、产品错位严重、随意涨价等痛点，机构化、品质化的长租公寓产品则弥补了缺陷。

自如和蛋壳则是其中的佼佼者，成为应届毕业生和年轻白领的租房首选。从租户的角度看，自如、蛋壳可以一个合约期内不涨房租，配齐全套新家具家电，而且，每个月的保洁服务、家电维修也很及时，该退的押金从不拖欠。

自如、蛋壳并不单纯，有人视其为二房东，有人称之房产中介，也许更复杂。

对于长租公寓来说，甲醛堪称是最强高压线，偏偏屡见不鲜。

提醒一下，甲醛的挥发期根据污染源的不同有所不同，一般说来油漆涂料等装修材料的甲醛挥发期在1-3个月左右，壁纸、布艺、床垫中的甲醛挥发期在3-18个月左右，人造板与人造板家具中的甲醛挥发期可达3-15年左右。因此有居住10年，室内空气中的甲醛浓度仍超标的报道。

直到今日，搜索自如的自动关联词中，甲醛占有一席之地。

2018年8月31日，网友曝出阿里员工因白血病离世，生前租住“甲醛超标”的自如房。

据《北京青年报》，惶恐之中，租客们开始寻找有资质的第三方空气质量检测机构。数名自如客的检测报告结果显示，14间自如房，13间甲醛超标。

然而，这还不是结束，自如的服务品质未见提升。

2019年5月，入住自如房后，南京2岁男童患白血病离世，母亲拒7位数赔偿，只求道歉。“2018年有阿里P7因租住自如的房子患白血病去世，2019年我们也是因为租了自如的房孩子离我们而去，我不希望在2020年再次出现这样的惨剧。”

纵有自如以身试法，也架不住蛋壳公寓紧随其后。

据浙江经视报道，2019年3月，蛋壳公寓一批正在出租的房屋，对外声称该房间已通风两三个月。然而根据小区物业所说，该楼盘今年1月刚刚竣工，目前大多（房间）还是毛坯状态，从开放装修至今不过半个月时间。

面对质疑，蛋壳公寓某销售说，“公司这么大，赔一个死人的钱还是赔得起的”。

有业内人士指出：长租公寓，时间便是金钱。早日将房源租出去，便能早日获得收益。而随着房源在平台手中留存越久，运营成本也就越高。

6000元月租收的房子，不算装修费，空置一天公寓企业就损失200元，空置1万间，一天就要损失200万，一个月是6000万。

甲醛风波中，自如和蛋壳不会为了安全放弃利益，这就和用户健康产生了根本冲突。

“租房越来越贵，想住得好一点儿却被迫吸甲醛，活着真累。”一自如租客说。在市场上，北京三元桥附近，10平米左右的单间，租金已经达到了3500左右／间。

自如平台上的房源图。

租客们可选择的房子有两种：一边是简陋不堪、设施陈旧，另外一边装修精良，但是租金略贵，还有可能威胁健康。他们也处在两难之间。

“屠龙少年变成了恶龙”

关乎用户安全的，还有偷拍、砍人等事件。

2018年10月，公众号呦呦鹿鸣发文称，一对夫妻，在居住的位于北京朝阳区的一间自如房内，发现床边插座有一个小孔，疑似偷拍设备，于是暂时拿贴纸遮挡，次日，在报警后，警察拆开插座，发现了隐藏在其中的偷拍设备。

2018年10月16日，微博网友爆料称，一个有案底的逃犯在北京海淀自如房内生活半年后，明目张胆在房内持刀砍人，地上墙上都是血，血腥味不散。

日常经营方面，蛋壳、自如的乱象与争议更是层出不穷。

首先是各方为争夺市场份额及定价权，抢占房源，长租公寓哄抬价格。

前我爱我家副总裁胡景晖说：“他们以超过市场租金20%-40%的价格拼命收房，完全破坏了正常房屋租赁市场”。

之后，蛋壳、自如等品牌负责人被约谈，要求不得以高于市场水平的租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式，抢占房源。

还有虚假房源问题。

2019年2月，据媒体报道，蛋壳公寓存在虚假房源以及低价引流的现象。一名蛋壳公寓工作人员声称，蛋壳公寓在58同城、安居客等平台发布价格较低的虚假房源，吸引用户。但房源、价格甚至是图片，均为造假。

此外，自如仍然在大量对外出租隔断间。

2019年11月，《北京商报》记者陆续接到5例承租人投诉，称自如不但违规出租隔断间，其中一房源被举报拆除后，自如提供过渡房失误，租客只能在北京寒冬的夜晚睡在车里。

这距离自如等7家租赁服务企业承诺“不打隔断出租、不按床位变相分割出租”，仅过去了4个月。 

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曾被视为长租公寓的新星，一桩桩争议使自如、蛋壳已然跌下神坛，有人说“屠龙少年变成了恶龙”。

租金贷续命，行业始终在亏损

资本构筑的高台，是光环也是压力。

据自如首席运营官梁占华透露，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是在2016年增长率接近35%，2017年为40%。

长租公寓本身是资金密集，却难赚钱的行业。2018年是风口，2019年已经被冻出伤口。行业仍未摆脱烧钱换市场的状态，盈利情况也不容乐观。

据《财新》报道，蛋壳公寓一直处于净亏损状态，现金流也一直为负。招股书显示，2017年和2018年，净亏损额分别为2.7亿和13.7亿元。2019年前9个月，净亏损扩大至25.2亿元。

长租公寓的运营模式是这样的：前期，长租公寓运营商需收储房源，装修改造后再对外招租。期间至少要向业主支付定金，支付房屋翻新装修费用。待房屋成功出租，运营商一般会一次性收到一年租金，再按季向业主支付房租，资金池由此形成。

长租公寓大多使用“租金贷”模式，即公寓与金融机构合作，租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至公寓，后者支付相应利息。

租金贷的优势意味着，租客可以避免在租房初期压上大量现金，长租公寓则可以利用支付房租的时间差，手中拥有一定量的资金用来扩大规模、收储房源。如今自如管理的公寓已超过70万间、蛋壳手握43万间房。

但这种做法相当危险，被认为是长租公寓频繁爆雷的罪魁祸首。假如企业资金链断裂、无法按期向房东支付租金，房东有权收回房屋。而租客除了被迫腾空房屋，还要面对还款压力，仍是被伤害的人。

2018年，杭州鼎家公寓、上海爱公寓等多个涉及“租金贷”的长租公寓企业资金链断裂，国内多地就曾明确叫停“租金贷”。

但“租金贷”并未就此消失。

截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用了“租金贷”。

蛋壳公寓利用“租金贷”所得的预付款收入，远高于租客直接支付给蛋壳公寓的租金收入。2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。

2019年12月25日，六部委引发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不超过30%。如果超出，需在2022年底整改到位。从公开数据来看，青客公寓、蛋壳公寓已经远远超出了这一红线。

中国流动人口规模连续多年超过2亿人。据链家研究院预测，到2020年，中国的租房人数将达到1.9亿，巨大的市场需求，加上资本市场的追捧，长租公寓将更大力抢夺市场。

在行业普遍亏损背景下，未来或将有更多长租公寓品牌借上市融资。

争议事件最大的社会意义，就是倒逼企业继续提升产品和服务品质，带动整个行业良性发展。如何走出当下的困局，就是自如、蛋壳们必须思考的问题。

今日话题：你租的房子还好吗？