房价会降吗

房价是近年来人们关注的核心话题之一，关于房价会不会降，14亿人至少有14亿零1个观点，再次说出我的观点。

一、房价受那些方面影响

（一）需求因素：刚需拉升（年轻人结婚需要婚房、乡村居民城市化需要买房挂户口、孩子上学需要学区房、添丁入口需要小换大）。

（二）供给因素：土地供给（18亿亩耕地红线、农村宅基地置换、城市规划供地节奏）。

（三）压制因素：

税收（房产持有税、房屋空置税、交易流转税等，尚未出台）；

债务杠杆（政府债务、企业债务、居民债务杠杆太高，管理者不敢也不能继续货币放水加杠杆促GDP增长了，事实上近年来无论是企业供给侧改革还是金融机构资管新规都是在实实在在的降杠杆，靠杠杆吃未来的饭实在是风险太大了。居民贷款买房压制了可支配收入，显著降低了其他部门经济活力，压制GDP增长，反向制约政府决策）。

（四）拉升因素：

政府（房价鹬卖地收入、交易流转费用收入正相关）；

企业（销售流转快，追求经济利益）；

有房居民及投资者（炒房投资收入）；

金融机构（房地产相关融资规模大、稳定性高、风险小、收益大，是最优良的资产，上瘾了）。

二、各方分析

上述因素涉及政府、企业、居民三方。

（一）政府

任何一个组织都具有自我肯定、自我发展的倾向，政府也不例外。在社会生活中政府希望掌握更多的财权，天然站在居民对面。但政府又负担有社会治理的义务，占有资源过多则人民会罢工、会对抗，过少则会造成财政崩溃，进而失去社会治理能力。因此，政府的财权、事权既要发展又需要自我限制，要与社会的发展相适应。

目前政府的财权来自对整个国家经济活动的征税。从各种数据看，国家目前的税收比例已经在很高的水平，继续加征的空间很小了。从笔者的体会看，用人单位雇佣成本约为笔者到手工资收入的2倍（五险一金高，所得税倒不多），收入到手后，还需要支付房贷、孩子教育、房屋居住所需要的费用等必须支出，剩余部分才能作为可支配部分，金额很小了，在北京过的紧张的日子。

从政府角度看，降低普通居民税负，增加有效消费可以显著支撑经济高质量发展。但是降低的税负部分从哪里补？400万亿的存量房就是待宰的肥猪。而且近几年的税制改革（从流转税向直接税改革）正稳步前进，征收房产税的前期准备正逐步完善。直接税体现了税收公平，符合政府征税需求。但是房产税会显著打压房价，以北京普通三居室800万总价为例，征税1%就是8万、1.5%就是12万，这个金额无法全部分摊到租金中，会显著增加持有成本，房价肯定下行。

（二）企业

房地产企业要的是销售周转速度，是利润率，高地价高房价可以获利，低地价低房价仍然可以获利。销售速度快还可以带动建材、装饰、家电灯行业的发展。金融机构希望开发贷快速回笼周转，抵押贷的房价稳定或者上涨保证抵押贷安全。因此仅仅金融机构抵押贷需要房价上涨，这一部分资产不安全仅仅涉及2015年这一轮上涨部分，之前部分的抵押贷资产安全边界很宽。但各位不妨翻翻近几年签署的购房抵押合同，看看自己是否提供了无限连带责任担保。因此抵押贷事实上有双层担保，除非整个经济崩溃，否则抵押贷仍然安全。

（三）居民

炒房者及多套房者希望房价上涨获利，自住者仅仅获得账面价值（无实际意义），需求者希望房价降低。

三、房价会如何走

在政府、企业、居民三者中，政府处于主导地位，绝对房价走向。

发展经济、建设美好社会是政府的追求，间接税转直接税已经吹风多年，好处多多，房产税的征收势在必行。但是，目前的形势处于经济整体下行，国际环境复杂多变的情形下，政府又需要谨慎对待这一税种，目前尚不是征收的恰当时机。

在企业杠杆、政府杠杆实际下降，经济重获健康增长，可以扛下税收冲击后，就是合适的时机。

而在当前及以后的几年中，政府会小心控制房价，尽量不对居民形成降价预期，既要靠房地产业拉经济，又要控制泡沫不吹大、不破裂。