远洋服务“关联方依赖症”：57%在管面积背后的困境

在物业管理的江湖里，有一种病叫“关联方依赖症”——得此症者，项目不愁来源，但收款要看关联方脸色，估值要看关联方脸色，甚至生死也要看关联方脸色。

远洋服务控股有限公司（06677.HK）显然已被架在火上烤。

2025年年报显示，营收27.24亿元，同比下降4%；本公司拥有人应占亏损13.71亿元，而2024年同期尚有盈利2.89亿元。从盈利近3亿元到亏损超13亿元，关联方正是罪魁祸首——由远洋集团（包括其合营企业及联营公司）开发/拥有的物业产生的在管建筑面积占比高达57%。这意味着，远洋服务超过一半的"在管面积"来自关联方，超过一半的收入要看关联方脸色。

这不是什么新鲜事。自2019年远洋服务上市以来，关联方项目占比长期维持在50%以上。在房地产行业景气的那几年，这是妥妥的“护城河”——项目来源稳定，现金流可预期，估值也给得慷慨。

但成也萧何败也萧何。随着远洋集团流动性危机爆发，这条“护城河”变成了“苦海”。

第一剂苦药：应收账款收不回

关联方欠款周期拉长，是远洋服务2025年金融资产减值暴增的直接原因。年报显示，2025年金融资产减值亏损净额8.70亿元，较2024年的2.54亿元增加243%。管理层将此归咎于“中国宏观经济环境疲软及房地产市场低迷”，但明眼人都知道，真正的罪魁祸首是关联方。

想想看，关联方项目占比57%，关联方欠款占应收账款的大头，这笔账能不能收回来、什么时候收回来，完全取决于关联方的脸色。远洋集团自身尚在困境中，凭什么准时付款？

8.70亿元的减值，是远洋服务为“关联方依赖症”付出的第一剂苦药。

第二剂苦药：以资抵债

2025年7月16日，远洋服务公告一项重大资产转让交易——远洋集团向远洋服务转让目标资产，原转让价约3.12亿元将予以退回，改为远洋服务向远洋集团提供有担保贷款。这是什么操作？简单说就是：我不还你钱，我借你钱。

截至2025年12月31日，该交易尚未完成交割。这意味着，远洋服务与远洋集团之间的资产梳理仍在讨价还价中，关联方风险的完全出清遥遥无期。

3月25日，远洋服务再发关联交易公告，远洋亿家以3133万元收购关联方191个车位，用于抵销可退还保证金。这是典型的“以资抵债”——钱收不回来，那就拿资产抵吧。

3.12亿元退款+3133万元车位=约3.43亿元关联方欠款，正在通过“以资抵债”的方式缓慢化解。但这个过程有多漫长？能不能完全化解？

年报中有一句话值得玩味：“本公司拥有人应占亏损约13.71亿元，主要由于年内增加减值亏损计提拨备及出现一次性的交易损失。”一次性交易损失是否已完全反映？关联方风险是否还有“隐藏雷区”？年报未给出答案。

第三剂苦药：战略收缩进退两难

面对关联方风险，远洋服务选择“主动退出低效项目”。2025年，合约建筑面积从1.22亿平方米降至1.14亿平方米，在管建筑面积从9252万平方米降至8942万平方米。项目数量从578个降至555个。

问题是，退出速度超过拓展速度。2025年新增合约建筑面积约710万平方米，退出导致的面积流失约800万平方米。进少出多，规模持续收缩。

更尴尬的是，社区增值服务本应贡献利润，2024年毛利率31%，2025年却转为毛损率5%。原因无他，存货减值1.65亿元几乎全部来自社区增值业务中的待售物业——都是关联方项目留下的“遗产”。

第三方外拓占比94%？那是因为关联方项目在流失，不是什么值得炫耀的亮点。

第四剂苦药：估值逻辑崩塌

在关联方项目占比57%的时候，远洋服务的估值逻辑是：关联方的项目是稳定的，现金流是可预期的，给个15-20倍PE不为过。

但现在呢？关联方项目成了“不定时炸弹”——今年减值8.70亿元，明年会不会再来5个亿？没人知道。于是，市场给出的估值逻辑变成了：关联方项目占比越高，风险敞口越大，估值越低。

这不是远洋服务一家的问题。整个房地产链条上的上市物企，都在经历估值逻辑的重塑。关联方依赖度越低，市场给的空间越大；关联方依赖度越高，估值折价越厉害。

远洋服务57%的关联方在管面积占比，在当前的估值逻辑下，就是原罪。

尾声

远洋服务不是没有努力过。管理层在年报中描绘了2026年的宏伟蓝图：优化客户服务、深耕核心城市群、拓展增值服务、强化精细化运营。

但这些口号听起来更像是“病急乱投医”。营收下降4%的情况下成本上升10%，毛利率从15%降至6%，三大业务板块全面失守——这不是靠喊口号能解决的。

“关联方依赖症”的解药只有一个：降低关联方依赖度。但57%的在管面积占比，意味着远洋服务无法承受快速切割关联方项目带来的收入锐减。进退两难，才是真正的困境。

2026年，远洋服务能治好自己的“病”吗？答案或许在年底的业绩里。但截至目前，管理层给出的信号是：这病不好治，只能熬。