融创服务"表面盈利"背后：关联方风险出清完成了吗？

2025年，融创服务控股有限公司（01516.HK）终于喘过一口气。

年报显示，截至2025年12月31日止年度，公司拥有人应占利润约2.03亿元，而2024年同期应占亏损约4.51亿元。营收68.16亿元，同比下降2.2%；毛利率18.4%，同比下降3.5个百分点。

表面看，这是一份扭亏为盈的成绩单。但深入拆解会发现，盈利的成色远没有看起来那么光鲜——关联方应收款项的减值损失大幅减少，才是利润转正的关键推手。这家曾深度绑定融创中国的物业公司，至今仍未能完全摆脱关联方的阴影。

■ 盈利真相：关联方减值减少的功劳

2025年，融创服务实现净利润2.38亿元，而2024年净亏损4.33亿元。这一转变的核心驱动力，是金融资产减值亏损的大幅收窄。

年报显示，2025年金融资产减值亏损净额为5.63亿元，而2024年高达13.88亿元，降幅约60%。公司管理层在业绩公告中直言："主要由于关联方应收款项减值亏损年内大幅减少，这也标志着关联方对于本公司的财务影响已基本解决。"

翻译成大白话就是：2025年没那么亏了，主要是因为关联方欠的钱计提的减值减少了。

这个说法需要打个折扣。截至2025年12月31日，融创服务关联方贸易应收款账面价值仍有32.14亿元，占总贸易应收款（68.34亿元）的47%。关联方减值准备累计27.20亿元，相当于关联方应收款账面价值的85%。

换句话说，关联方欠融创服务的32个亿里，已经有27个亿被计提了坏账。这不是"风险已解决"，而是"风险已暴露"。

更值得关注的是贸易应收款的账龄结构。在68.34亿元的贸易应收款中，账龄超过3年的达17.47亿元，占比25.6%；账龄4-5年的达22.08亿元，占比32.3%。这些长期挂账的款项，有相当部分来自关联方。

管理层在年报中承认："近年来地产开发商新交付项目的交付遗留问题，对收缴率和现金流产生了负面的影响。"这意味着关联方风险只是"暂缓"，而非"解除"。

■ 营收承压：出售资产与主业收缩双重影响

2025年营收68.16亿元，同比下降2.2%。这个降幅看似温和，但需要剔除一个一次性因素：年内出售了持有的彰泰服务集团控股有限公司股权，导致其自2025年8月起不再纳入合并报表。

剔除彰泰服务的影响后，融创服务年内收入约64.87亿元，同比基本持平。这意味着公司主营业务实际上已经陷入增长停滞。

分业务看，物业管理及运营服务收入63.64亿元，同比微降0.2%；社区生活服务收入3.90亿元，同比下降9.3%；非业主增值服务收入0.62亿元，同比下降55.7%。

非业主增值服务收入暴跌56%，是最大的拖累项。这项业务主要服务于房地产开发商，包括案场服务、咨询顾问等。房地产行业持续低迷，开发商自己的日子不好过，自然减少了对这项服务的需求。

更严峻的是在管面积的隐忧。年报中没有直接披露在管面积数据，但从收入结构可以推测：包干制物业管理的收入占比高达93%，公司在管规模大概率呈现收缩态势。

■ 毛利率下滑：高价项目出清与成本上升的双重挤压

2025年毛利率18.4%，同比下降3.5个百分点。这个降幅超出了市场预期，也超出了行业正常波动范围。

管理层将原因归结为两点：一是"暂缓确认已完成履约义务但回款存在高风险的若干第三方客户的收入"；二是"近年交付项目质保到期而带来的维修维护成本增加"。

第一条解释比较委婉，翻译过来就是：有些活已经干完了，但钱可能收不回来，所以暂缓确认收入。这本质上是一种"财务洗澡"式的收入管理。

第二条则更值得关注。房地产行业进入"质保纠纷"高发期，物业公司被迫承担原本应由开发商负责的维修费用。融创服务在2025年"大力投入维修整改，投入资金约人民币2000万元，带动64个项目收缴率提升"。这2000万元的维修投入，直接侵蚀了利润空间。

与此同时，人力成本仍在刚性上涨。年报显示，2025年雇员福利开支26.96亿元，占收入的比重达39.5%。虽然占比与上年基本持平，但绝对金额下降幅度有限——从27.39亿元微降至26.96亿元，降幅仅1.6%。

人力资源密集型的物业公司，天然面临"成本刚性、收入弹性"的结构性困境。在行业收并购放缓、增值服务拓展受阻的背景下，融创服务想要提升毛利率，难度不小。

■ 战略调整：撤场与收缩的被动选择

面对行业变局，融创服务选择了"战略收缩"。

2025年，公司推动9个项目起费，实现新增收入确认约3500万元；推动地产开发商优先解决消防、电梯、供暖等生活配套刚需问题265个，带动31个项目收缴率提升；针对亏损项目，精简配置控成本，81个项目成本率下降；对于结构性持续亏损的项目，坚决撤场——当年撤场及已决算推进撤场中的项目59个，预计对2026年经营现金流流出减少约5700万元。

这组数据读起来颇为悲壮。59个项目的撤场，意味着约5700万元的潜在亏损被"及时止损"。但同时也意味着，管理规模的收缩已成定局。

更值得关注的是应收款项的结构性风险。2025年12月31日，贸易及其他应收款总额达73.85亿元，其中贸易应收款净额仅29.36亿元。这意味着，有超过44亿元的应收款项要么是"其他应收款"，要么已经被计提坏账。

年报披露，截至2025年12月31日，贸易应收款坏账准备累计38.97亿元，较2024年的34.72亿元进一步增加。减值的计提速度超过应收款回收速度，说明资产质量仍在恶化。

■ 结语

融创服务2025年的成绩单，是一份"表面盈利、实则承压"的答卷。

2.03亿元的净利润，看似实现了扭亏为盈；但这个"盈利"的成色，需要打个问号——关联方减值减少才是利润转正的主要推手，而非主营业务真好转。

47%的关联方应收款占比、85%的关联方坏账计提比例、25.6%的3年以上应收款占比、59个项目的撤场——这些数据都在提醒市场：关联方风险只是"暂缓暴露"，而非"彻底解决"。

管理层在年报展望中写道："相信经营现金流的恢复指日可待。"这个说法过于乐观了。在房地产行业真正企稳之前，融创服务想要恢复健康的经营现金流，难度依然不小。

对于投资者而言，需要警惕两个风险：一是关联方应收款的回收风险，可能继续计提减值；二是管理规模收缩导致的收入增长停滞。如果这两个问题无法有效解决，2026年的盈利能力能否保持，仍是未知数。

这场财报游戏，远没有结束。