绿城服务公布2025年度财报：业绩向上，风险向下

《星岛》记者 钟凯 广州报道

3月23日上午，绿城服务（02869.HK）举行2025年度业绩发布会。面对物业行业增量住宅市场收窄、部分城市物业费议价下行、行业全面从规模扩张转向价值回归的深度调整周期，该公司全年交出了营收及核心利润双增长、现金流保持稳健的成绩单。

2016年登陆港交所的绿城服务，2025年正是其上市后的首个十年收官之年。站在全新十年的发展起点，公司董事会主席杨掌法在业绩会上正式亮出未来三年增长目标：2026年核心经营利润增速不低于15%，至2028年该利润指标累计增长不低于45%。

亮眼的业绩数据与明确的长期目标之下，资本市场整体给出了积极反馈。3月23日及24日，绿城服务分别收涨6.50%、0.23%，最新报4.27港元/股，市值133.86亿港元。

不过，市场对公司的争议却并未完全消散，其盈利结构合理性、资产减值计提力度、应收账款管控成效等问题，成为投资者与行业关注的焦点。这份年度业绩，既印证了绿城服务在行业调整期的核心竞争力，也折射出当前整个物管行业在转型路上普遍面临的机遇与阵痛。

利润增长结构争议

杨掌法提及，2025年对于物管行业而言绝非风平浪静。绿城服务做出重大战略决策，将业务布局持续向精益、效率与品质的维度进行重塑，最终全年业绩持续向上，核心经营利润持续实现双位数增长，现金流亦愈发稳健。

数据显示，绿城服务2025年实现营收191.64亿元（人民币，下同），同比增长7.1%；毛利率提升0.5个百分点，达到17.3%；核心经营利润（核心经营利润=毛利–行政开支–销售及营销开支）18.78亿元，同比增长24.6%；归母净利润8.80亿元，同比增长29.9%。

按收入结构分，期内该公司旗下物业服务收入同比增长10.0%至136.44亿元，基本盘表现稳健。相比之下，其他两大板块增长相对迟缓，其中园区服务收入同比微增0.6%至27.56亿元，板块内部结构分化明显，居家生活服务收入大幅下滑34.2%，园区空间服务收入则增长23.3%；咨询服务收入微增0.4%至27.64亿元，旗下管理咨询服务收入同样下降了2.6%，非主业板块增长动能不足。

▲绿城服务分业务营收情况

这份亮眼的业绩，却在利润构成环节引发市场讨论。

据《星岛》测算，绿城服务2025年毛利为33.22亿元，较上年同期增加约3.11亿元；与此同时，期内金融工具预期信贷损失却达到了5.32亿元，同比增加2.91亿元，已近乎吞噬毛利增量。

最终，绿城服务经营利润同比增加约2.66亿元至12.81亿元，实际上主要是由于其他净亏损同比减少0.96亿元、其他经营开支同比减少1.11亿元，两项费用合计减少约2.07亿元，成为经营利润增长的重要支撑。

▲绿城服务收入及成本费用情况

针对相关科目异动，绿城服务在年报中解释，金融工具预期信贷损失激增，主要是由于贸易应收款项余额增加及审慎计提减值所致；其他经营开支从2.30亿元降至1.20亿元，同比下降48.1%，主要因部分长期股权投资减值计提减少。

因此有投资者认为，该公司经营利润的增长，并非完全来自主营业务毛利率提升与运营降本，而是依赖计提减值、费用等非经常性科目调节，利润稳定性与可预测性仍需增强。

应收账款与减值风险

除利润结构争议外，应收账款管控及资产减值问题，是市场关注的另一大核心风险点，也是当前物管行业普遍面临的行业共性难题。

数据显示，截至2025年末，绿城服务贸易应收款项达到58.93亿元，同比增长5.7%，增速虽低于营收7.1%的增速，回款管控初见成效，但绝对规模仍处于高位，资金占用压力不容忽视。

计提减值层面，该公司新增计提贸易应收款减值5.5亿元，较2024年的2.2亿元大幅攀升；其中核销部分占3.5亿元，计入拨备1.9亿元，导致应收账款从上年同期5.37亿元增至7.24亿元，对应拨备率达12.4%；核销后，期末公司贸易应收款余额同比增长5%至51亿元，账龄分布较上年大致稳定。

▲绿城服务应收账款账龄情况

对于应收账款风险，绿城服务管理层强调，公司应收账款风险总体可控。据其介绍，2025年应收账款结构中，C端个人业主应收占比同比提升3个百分点，B端企业及G端政府应收占比下降，客户结构有所优化；同时公司70%的营收集中在长三角地区，B端合作客户多为优质国央企，合计达280余家，无单一客户集中风险。

除应收账款减值外，绿城服务其他资产减值亦出现异动。2025年，该公司存货减值0.86亿元，上年同期为0.32亿元；商誉减值0.52亿元，上年同期为0.36亿元；而由于联营公司权益减值大幅减少超过1亿元，带动公司资产减值同比下降19.3%，缓冲了部分利润压力。

值得注意的是，绿城服务2025年全年经营活动产生的现金流量净额约15.28亿元，同比微增3.6%，连续三年保持正流入，但增速远低于核心经营利润24.6%的增速。现金流与利润增长出现背离，表明公司部分利润仍停留在应收款层面，现金转化效率有待提升。

摒弃粗放扩张，提三年新目标

尽管面临计提减值增加等短期压力，绿城服务整体现金流底盘依旧稳固，为后续转型发展提供了坚实支撑。截至2025年末，公司现金及现金等价物、定期存款规模约达70亿元，同比增长17.3%。

对此杨掌法表示，公司过去在经营改革上确立了效益优先、现金为王的逻辑，把利润和现金流放在首位，全面落实预算管理，明确应收账款主体责任等，“这让我们在行业调整期有了充足的弹药和底气”。

业务布局层面，绿城服务摒弃粗放式规模扩张，主动退出非核心城市项目及存在交付风险的储备项目，已从过去上百个城市收缩至56个核心重点城市，新拓项目质量有所上升。2025年该公司在管面积达5.66亿平方米，同比增长11.2%；年内市场拓展超额完成饱和收入40亿元的目标，核心重点城市占比92%，新拓展非住宅项目饱和收入占比达53.5%。

内部运营层面，公司深度推进降本增效，全年销售费用率同比下降0.3个百分点至1.6%；管理费用率同比下降0.6个百分点至5.9%，管家人均服务户数提升8.4%，运营效率稳步改善。

站在上市新十年起点，绿城服务将2026年定义为从“改革”走向“全面深化改革”的关键之年，并对外公布了新增长目标。杨掌法表示，未来3年公司计划维持核心经营利润增速大于收入增速；具体到2026年，核心经营利润增速不低于15%，至2028年累计增长不低于45%。

回款与现金流目标同样明确，杨掌法续称，2026年力争整体回款率不低于2025年，并保证经营性净现金流覆盖净利润1倍以上。他随即坦言，实现上述回款目标仍有难度。为此公司将继续坚持现金为王、效益优先的运营方针，同时按客户、房态分类施策，落实全员管家与月度考核，以服务促回款。

市场拓展方面，绿城服务计划于2026年新拓饱和收入40亿元，核心城市拓展占比超过90%。对于住宅赛道，增量需聚焦核心城市优质项目，存量则聚焦一线及长三角核心城区品质项目，实现质价齐升；非住赛道，攻坚企业总部、产业园区，聚焦经济发达的核心城市，聚焦新城新区管委会以及现代产业的大客户等，实现非住新区占比不低于50%。