贝壳2025：成交3万亿，赚了30亿

3月16日，贝壳公布了2025年Q4及全年财报。 

单看Q4，贝壳净收入同比下降28.7%，经营利润更是从盈利10.1亿元，转为亏损1.47亿元；经调整净利润同比大跌61.5%。 

2025年全年，贝壳总交易额达到3.18万亿元，同比微降5.0%；净收入946亿元，同比增长1.2%。利润却出现大幅下滑：全年净利润29.91亿元，较上年同期的40.8亿元下降26.7%；更能反映主营业务能力的经调整净利润为50.2亿元，同比下降30.4%。 

过去，贝壳主要靠存量房和新房交易这两大“现金牛”赚钱——存量房贡献利润率高达39.3%，新房也有25%。但在2025年，这两大基本盘双双下滑：存量房收入下降11.3%，新房收入下降9.1%，合计占总收入的比重从2024年的66.4%降至58.7%。 

房屋租赁业务成了亮点。2025年，房屋租赁服务收入同比增长52.8%，达到219亿元，占总收入的比重上升至23.2%。然而，房屋租赁的利润率仅为8.6%，远低于存量房的39.3%和新房的25.0%。低利润率业务占比提升，直接拉低了贝壳的整体毛利率（21.4%）。 

财报中还有个变化值得关注。 

2024年，贝壳的经营活动现金净流入高达94.5亿元，是经调整净利润的1.3倍。但到了2025年，经营现金流罕见地转为负数（-3.76亿元）。为了支撑高达9.21亿美元的股票回购和3亿美元的分红，贝壳不得不大规模变现短期投资，导致投资活动现金流从去年的净流出93.8亿元，变成了净流入58.9亿元。账上的现金储备也从616亿元降至555亿元。 

值得一提的是，在整体降本的背景下，贝壳的研发是唯一逆势增加的费用项目，同比增长13%，达到25.8亿元。这与管理层反复强调的AI战略一致——CEO彭永东在财报中明确表示，2026年将“以AI技术重塑能力壁垒”。但AI投入能否在短期内转化为利润，目前尚无定论。 

总体来看，贝壳处于转型期。在传统房产交易市场见顶的背景下，它正努力向房屋租赁和家装家居等“居住服务”转型。规模稳住了，但新业务的盈利模型尚未完全跑通。接下来，市场最关注的问题是：租赁业务的贡献利润率能否持续提升（Q4已有改善迹象），以及AI投入何时见效。 

（策划：金玙璠，制图：李昱慧）