只有一套房，要不要卖？

文：蔡垒磊

从来没有人说清过这个问题，我也一直收到这类非常纠结的提问，就是“我也相信房价可能会再跌，但我只有一套自住的房子，要不要卖了租房住”？

这个问题的答案是很主观的，因为虽然租房也可以居住，甚至可以更划算地住到更好的房子，但有人就是把“自己房子里的居住体验”看得特别重，愿意支付非常大的代价，行不行呢？有钱自然可以，没钱也只能说为自己的偏好买单了，就跟有人花大价钱去满足自己的癖好一样，只要算得清账，还愿意，那就是主观偏好了。

但主观里面有没有什么决策原则呢？我给你一个很重要的，它叫安全垫。

只有一套房，要看是什么房，如果这个房子的市值远大于你的其他资产，远大于你的赚钱能力，那我会建议你大换小，把其中一部分市值置换出来——即你还是可以住“自己的房子”，但不要住那么贵的房子，因为这个体验是以牺牲很多其他的体验和自由为代价的，在绝大多数情况下，都不值得——有些人觉得值得，是因为他们没有看到牺牲掉的那些东西。

但如果这个房子的市值和你的身家，赚钱能力，都是比较相衬的呢？我不建议你卖掉。

有人就会奇怪，说你不是说房价还会继续跌吗？那么从理性人的角度，不应该是先卖掉租房住，然后在几年后再半价买回来，或者买一个更大更好的吗？

是的，这样是最划算的，但这就跟金融资产抄底一样，你知道什么时候才是底吗？你不知道，我也不知道，我们可以模糊地去判断底，但却无法精准地判断底。的确它还会跌，而且我预计还会大跌，但卖了唯一的自住房以后，这笔钱你拿出来干什么呢？如果你能安稳地放在稳定理财的账户，比如链上的稳定币理财，年化吃个5个点6个点，我不挑你的理，这是最好的，我给你竖大拇指，大概率几年后赢的一定是你。

但如果你把它全投入了风险资产，就算投对了，你的心态也不一定会好。比如你买了比特币，买是买对了，但万一比特币进入熊市，短期内暴跌一大半，你的定投资金又没控制好，没法在低位加仓，或者你手上根本没什么现金流的时候，你焦不焦虑？人一焦虑，就容易做出一些错误的决策，明明买对了标的，也拿不住，还影响工作。

经常有人问我说，我的心态怎么这么好？有人回答说是我的现金流好，是，我真的想加仓，每天都有几十万新钱可以加仓，那心态能不好吗？但这只是其中一个原因，你并不需要这样才能做到心态好，真正更重要的是，我先满足了所有物质上的需求，对豪宅豪车等东西已经没有需求了，再好的车，我一次只能开一辆；再好的房，我也没有分身可以同时住很多个地方——没有了需求以后，那剩下的钱就是游戏币，既然是游戏币，心态自然就好，不仅投资心态好，事业上心态也好。因为我赚再多，也很难再改善我现在的生活水平，所以就算大赚，也不像有些人想的那么高兴，同理，大亏也不会有什么沮丧，每天该做什么还做什么，心情不太容易波动。

但有些人就不一样了，是把自己的身家性命绑在创业里，或者卖了唯一的一套房子，去冲风险资产，那哪怕他们做对了方向，由于没有退路和安全垫，短期的亏钱也会让他们很难受。你想，要是亏了，房子都没了，可能从中产掉到赤贫了，就像去玩德扑，这种情况下，还要去偷人家的鸡，那all in的时候，手会不会抖？手抖，就会输。

所以奉劝各位，先满足生活需求，到你满意当前的生活状态了，暂时不想再提升了，那就有资格把剩下的钱投入到风险资产里了。房产从我写它要崩开始，到现在这么些年了，不管什么房子，一定都是不值得投资的，但你是人，不是机器，如果是自住的房子，它能给你带来情绪收益，能给你带来安全垫，能让你有好心态不怕亏光风险资产的，那你就留着。如果你实在是怕它继续跌，就卖掉，留出“足以在未来买房的钱”，一定放在最稳妥的吃利息理财里，先保证自己未来想买的时候就能拿出来随时买，剩下的钱，再投入风险资产，这样你就稳多了。

投资要不要学？一定要学，一定要尝试，但在心态平稳的前提下去体会，你的进步会更快，更容易走上正循环。

（完）

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